本报记者陈婷赵毅深圳报道

    11月份以来，房地产行业积极政策接连出台，促进市场平稳健康发展。

    先是11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）官网显示，其在人民银行的支持和指导下，会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），支持房企在内的民营企业发债融资。再到11月14日，中国银保监会官网发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《保函置换预售资金通知》），支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。

    消息面传递到资本市场，引起地产股的一波上涨。而在政策推进落实上，11月16日，中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用增进公司”）公告称，交易商协会受理美的置业（3990.HK）150亿元储架式注册发行，龙湖集团（0960.HK）则已完成200亿元中期票据注册。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《中国经营报》记者表示，“当前，楼市供需两端相互制约，供需两端须同步发力、相互扶持和稳定预期，以实现‘保交楼’和行业稳定，这也正是近期所发布政策的基调。在供给端，围绕‘保交楼’还有一揽子纾困政策值得关注。”

    融资获支持

    预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

    根据中债信用增进公司披露，“第二支箭”延期并扩容政策发布后，交易商协会加快推进政策落实。11月14日，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作，中债信用增进公司同步受理了美的置业增信业务意向。此前，龙湖集团200亿元储架式注册发行也获交易商协会受理，目前已完成注册。

    中债信用增进公司表示，储架式注册发行是市场化、法治化、公开透明的发债管理模式，企业可在注册有效期内结合需求分次发行。龙湖集团等可选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续每期发行时再结合实需确定当期发债规模、资金用途、主承销商。该模式可便利企业、投资人把握发行窗口、投资时机，提升市场投融资效率。

    值得注意的是，在“第二支箭”支持政策框架下，中债信用增进公司对民营房企增信服务费率低于0.8％/年，仅约为市场化增信服务费率的一半；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。

    上述工作的推进源于交易商协会官网近期发布的一项工作动态。

    交易商协会官网显示，“第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

    2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

    其中，民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”，有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复，降低民营企业融资成本。

    据中债信用增进公司透露，目前，除龙湖集团、美的置业外，还有多家民营房企正在开展发债注册筹备工作，并向其递交了增信业务意向。11月12日，新城控股（601155.SH）公告称，公司拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。

    中信建投证券分析师认为，“‘第二支箭’将显著增强优质民营房企的信用背书，推动当前地产行业直接融资市场的修复，从而有效缓解房企的流动性压力。”

    优质房企受益

    房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。

    有关部门射出“第二支箭”之后，另一项直接指向房地产资金端的政策随即出台。

    由银保监会、住建部、人民银行联合发布的《保函置换预售资金通知》指出，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

    记者注意到，2021年下半年以来，受部分房企陷入流动性困难影响，多地持续收紧预售资金监管。2022年1月，住建部等三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，统一监管标准和额度核定方式。

    华泰证券分析师认为，事实上，持续收紧预售资金监管的措施进一步加剧了房企现金流的压力，预售资金监管可谓是当前房企尤其是民营房企的主要痛点之一，《保函置换预售资金通知》正是三部门再次联合发文针对该痛点作出的反馈。

    值得注意的是，《保函置换预售资金通知》明确了置换额度，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。其次，房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

    另一方面，三部委有关部门负责人答记者问时表示，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。

    由此可见，“确保项目竣工交付”是关键。事实上，自今年7月中央政治局会议首提“保交楼”以来，各地相关政策和举措不断。作为当下“稳民生”的重要内容，多方力促“保交楼”。

    光大证券分析师认为，上述通知预期将增加房企资金使用灵活度，防范化解房企流动性风险；《保函置换预售资金通知》严格划定置换金额30%的滚动红线，在给予优质房企经营资金自主权支持的同时，有利于压实房企落实交付责任，切实维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

    市场情绪继续回升

    当前，楼市供需两端须同步发力，促进楼市稳定。

    供给端政策暖风频吹，在一定程度上提振了市场信心。

    11月14日，德信中国（2019.HK）股价盘中上涨超过190%，截至收盘，涨幅仍达到约111%；新城控股、粤泰股份（600393.SH）等个股出现涨停。11月15日，三湘印象（000863.SZ）、中天服务（002188.SZ）分别收获4个、3个涨停板。到11月16日，地产板块个股表现开始出现分化。

    对于供给端“对症下药”，李宇嘉认为，当前，楼市供需两端须同步发力，促进楼市稳定。另一方面，更加充分的资金盘活及“保交楼”效果寄希望于需求端的回暖。

    9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

    9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率。即自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

    诸葛研究院预计，随着需求端政策的持续发力且向热点二线城市传导，市场情绪有望继续回升。

    11月15日，国家统计局发布的1~10月房地产开发投资销售数据显示，今年前10个月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，其中，住宅投资86520亿元，同比下降8.3%；房屋新开工面积约10.37亿平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面积约4.66亿平方米，同比下降18.7%。其中，住宅竣工面积约3.38亿平方米，同比下降18.5%。

    商品房销售和待售方面，1~10月，商品房销售面积约11.12亿平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积同比下降25.5%；商品房销售额108832亿元，同比下降26.1%，其中住宅销售额同比下降28.2%。

    10月末，商品房待售面积约5.47亿平方米，同比增长9%。其中，住宅待售面积同比增长16.6%。

    到位资金情况方面，1~10月，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款14786亿元，同比下降26.6%；利用外资62亿元，同比下降13.5%；自筹资金44856亿元，同比下降14.8%；定金及预收款41041亿元，同比下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，同比下降24.5%。