本报记者方超石英婧上海报道

    “行业需回归本原、呼吁拒绝高毛利。”近日，4家头部物企集体抱团“发声”，为物管行业发展正名。

    《中国经营报》记者在采访中了解到，长城物业董事长陈耀忠、绿城服务集团董事会主席杨掌法、万物云董事长朱保全、中海物业执行董事兼行政总裁杨鸥等首次聚在一起签署了《住宅物业服务倡议书》（以下简称“《倡议书》”）。

    《倡议书》提出了“走专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展”等五大行业共识，并同时强调：“用专业规范的服务，为行业正名，为千百万物业服务者树立受社会尊敬的城市劳动者形象，是我们共同的责任。”

    杨掌法表示：“我们从事的是服务业，为广大业主提供服务，但‘挣’到的都是大家的不理解。我们发出这样的倡议，能够让同行以及社会大众正确理解物业服务的定位、本原。”

    “行业好才是真正的好，而不是个别几家好。”朱保全也在现场表示，“如果能让整个行业得到公众、业主的更正确认知，我想这才是对推动中国式现代化、精神文明建设等真正有意义的地方。”

    挥手告别高毛利率时代

    克而瑞统计信息显示，今年上半年，上市物企“盈利能力不尽如人意”，净利润均值同比下降9.1%，毛利率和净利率均值分别下降8.3%和16.1%。

    在行业开启新发展周期的当下，物管行业正挥手告别高毛利率时代。朱保全日前表示：“近段时间，我正在对绿城服务、长城物业、保利物业和中海物业等几家工作做调研。这几家公司在毛利率方面都持‘保守、传统’态度，并不追求过高的毛利率，而是恪守本业，注重口碑和现金流，追求合理的毛利率水平，保持‘长坡薄雪’，万科物业也是做出了这样的选择。”

    “追求合理的毛利率水平”“不要让高毛利害了行业”，朱保全关于物管行业毛利率的观点得到共鸣。

    “物管行业首先是服务行业，二是劳动力密集型，三是没有太高的门槛，四是也不存在垄断的资源，比如说特许经营。”杨鸥在《倡议书》签署现场表示，“我们做基础的物业服务，太高的毛利率不太合适。”

    对于物管行业此前存在的高毛利率问题，杨掌法认为，是因为外界对这个行业的判断以及我们在自我认知上出现了问题，“主要就是高估了我们自己。”

    朱保全则表示：“企业毛利率和行业毛利率是不同的概念，一定要看单纯物业管理这项业务的毛利水平。毛利来自业主在支付物业管理费时公司收取的服务酬金，而物业管理费是用来做不动产养护的支出。”

    “毛利率是客户关系的一种体现，垄断行业或者强知识企业或许存在高毛利情况，但市场会做出调节。”朱保全强调称，“如果物业管理行业真的存在高毛利情况，结果一定是或被业主终结服务，或被竞争者厘清。”

    而中物研协总经理杨熙日前也表示，物管行业正告别高毛利时代，“高毛利是不可持续的。”

    不仅如此，朱保全日前还发声指出，“物业管理行业更不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”

    “卖米、卖菜、卖理财，物业服务企业以为自己是平台，但实则未能验证。但我们却忽视了那100万套房子意味着几万亿元的资产，这才是大生意，真正的问题是物业服务企业是否摒弃社区增值服务的诱惑，而花功夫来构建全新的服务不动产的能力。”朱保全如此认为。

    “根本目的是回归本原”

    中指研究院统计数据显示，相较于今年初，港股物业服务板块截至三季度总市值的跌幅为36.6%。而在市盈率方面，上市物企市盈率也出现明显回落，截至9月30日，港股物业服务板块平均市盈率为6.81倍，低于恒生指数8.29倍的平均水平。

    近期，资本市场中的物业板块市盈率回落明显，这也让物管行业陷入了正在“挤泡沫”的质疑中。

    “过去这几年，物管行业讲了很多‘故事’，但行业回归本原才能看到价值。物管行业很受大家关注，讲‘故事’有可能顾此失彼，而不去做这一行业本身需要做的事情。”朱保全表示。

    在朱保全看来，物管行业首先是一个“滚雪球”行业。“每年的1月1日，其他行业需要重新开始，物管行业则是在上一年的基础上继续增长，这便是‘滚雪球’行业。凡是‘滚雪球’行业，至少有15倍以上的市盈率，同时又能形成连锁店，可以在全国复制，这又可以提升市盈率。”

    “但前提是有没有好的口碑和模式可以进行复制，有没有好的现金流。我觉得物管行业本身没有那么多‘花里胡哨’的故事。”朱保全进一步解释称。

    “根本目的应该是回归本原。”陈耀忠也分析认为，物业所在的社区是一个“场”，但这个“场”一定是可以影响社会面的。“接下来物管行业以正视听，回归社区管理，这是很重要的出发点。”

    陈耀忠同时表示：“这几年，政府相关部门连续出台了关于‘物业+’的政策，比如‘物业+养老’等，虽然把物业行业的边界拓宽了，但这时更有必要回归本原。”

    值得注意的是，由万科物业、长城物业、绿城服务、中海物业4家头部物企联合发起的《倡议书》也呼吁行业回归管理本质。“曾几何时，物业行业畅谈科技与增值服务，而少谈物业管理本质。”《倡议书》表示。

    呼吁为物管行业正名

    那么，如何为物管行业正名？在朱保全看来，首先需要厘清甲方主体、乙方主体的关系。

    “比如，万科物业、中海物业做得好，在某种意义上是站在开发商售后服务的角度去做物业服务。”朱保全以物管行业发展历程举例称，“之前，大家很少谈甲方主体、乙方主体的关系。而在《物权法》出台后，我们明确了甲方的权利，但对于业主方基于物权的责任和义务并没有明确。”

    朱保全分析认为，缴纳物业费代表着业主对自己不动产的一种认知，对于公共利益的一份责任，这恰恰是在未来一段时间希望行业协会以及政府主管部门、街道党组织来共同推动的事情。

    此外，杨掌法表示：“我们在服务业主的过程中发现，存在少数跟多数之间，多数业主是沉默的，只有少数业主会提出诉求，提出诉求的少数人就可能会影响多数人，造成‘多数服从少数’这种不利局面。”

    “我经常跟业主沟通交流，大约有10%的业主认为绿城什么都好，另有约10%的业主认为绿城什么都不好，另外80%左右的人都是沉默的，你不问他不答。所以我觉得很有必要发出这样的倡议，共同推动行业发展。”杨掌法进一步表示。

    不过值得注意的是，物管公司的社会责任和商业价值近年来亦不断赢得外界认可。

    “物业管理公司天生就是担负了很多社会责任的公司，这个行业本身就是一个具备强外部性的行业，物业管理行业创造了千万就业岗位，对于稳定经济大盘有非常明显的助力，也积极参与了社会治理，对于推动社会和谐有很大的帮助。”中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪近日就直言，“物业管理公司在很多的细节层面投身于社会公益，助力城乡的振兴。另外，我们也看到，大量的物业管理公司采用各种科学技术手段节能减排、绿色服务。整体来说，物业管理行业恰恰体现了社会价值和商业价值的和谐统一。”

    “通过物业企业的不断努力与恪守本质，让千百万从业者的行业形象、社会形象得以改变。”朱保全也表示，物管行业协会也可以在为行业正名方面发挥作用，“在对优秀企业进行奖励的同时，对违规的企业予以处罚，这样才能真正让业主方理解这一行业，才能真正在社会公众面前为行业正名。”