本报记者吴静卢志坤北京报道
随着估值回落，今年以来，物企继续在多种服务领域进行探索。
传统“四保”（保安、保洁、保修、保绿）业务竞争激烈，不少物企将目光投向更广阔的服务空间——城市服务。
目前，各地政府城市管理精细化程度提升，相应的城市服务需求不断增加，机构预测这将是一个万亿蓝海市场。
与社区服务不同，城市服务事无巨细、错综复杂，更需要企业整合不同品类服务，具备横向配置资源的经验和能力。业内认为，物企有望凭借自身在社区治理领域积累的服务与技术经验，结合数字化赋能，更好地契合政府需求。
市场空间广阔
党的二十大再次提出，要提高城市规划、建设、治理水平，打造宜居、韧性、智慧城市，对城市管理、城市服务工作提出了更高要求。
城市服务一般指主要向政府及公共行政部门提供的各种服务，包括公共设施物业管理服务、市政基础设施维护服务以及城市废弃物管理服务等。
2017年3月，中央领导指出“城市管理应该像绣花一样精细”，随后，多个城市相继出台城市精细化管理实施方案、指导意见等进一步落实城市精细化管理内容。
2020年4月，国家发展改革委发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出实施新型智慧城市行动。
党的二十大再次提出，要提高城市规划、建设、治理水平，打造宜居、韧性、智慧城市，对城市管理、城市服务工作提出了更高要求。
据了解，城市服务市场以往的参与者主要为公用事业公司，细分领域包括城市秩序、市政环卫、基础设施维护以及城市园林绿化等。
由于物管服务内容与城市服务高度重合，近几年，物企在激烈的传统“四保”业务之外，积极探索向更广阔的城市服务赛道拓展业务。
与此同时，政府在治理城市的过程中亦更加倾向于引进市场化力量，引导专业化企业、机构参与城市治理，将一部分公共管理服务职能“分包”给市场化企业，成为越来越多城市的选择。
中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向《中国经营报》记者介绍，城市服务不仅涉及基础的市政园林、环境卫生的维护，还覆盖城市公共空间的治安管理，以及城市公共空间资产运营等众多细分业务板块。在业务方面，城市服务实现从管理到运营、从项目到平台、从人工到智能，覆盖城市管理、城市治理和城市运营三个方面。“对于物企而言，在上述业务领域均有拓展机会。”
与公用事业公司相比，牛晓娟认为，物管公司在市场契合度上有独特的优势。她指出，从城市服务市场化需求来看，政府作为城市服务采购方，安全性、低成本与高效率是重要考虑因素。而物业服务企业以社区治理积累的服务与技术经验，结合数字化赋能可以精准契合政府需求。
城市服务规模与政府财政支出息息相关，近两年，受新冠肺炎疫情等因素影响，城乡社区公共设施及其他城乡社区事务支出减少。“但这对物企拓展城市服务的积极性影响不大，不过物企在选择城市时，需要兼顾安全性与发展性。”牛晓娟表示。
而随着近期经济复苏和房地产市场的逐步修复，业内预计未来几年全国财政支出将保持稳定增长趋势。
据克而瑞物管预测，随着市场空间不断延展，城市服务将释放万亿蓝海市场，到2025年预计达到10019亿元，这其中涵盖了学校、医院、政府共建、交通枢纽、环卫等业态。
营收贡献大于利润贡献
目前多数物企在城市服务领域的拓展主要围绕城市基础服务，而毛利率更高的城市运营和资产运营等板块尚待开拓。
据了解，截至目前，上市物企中已有过半的物企加入城市服务的赛道，综合实力出众的头部物企及具备区域资源优势的本地企业是其中的主力军。根据克而瑞物管的统计，在已布局城市服务的物业服务企业中，超过半数企业已布局项目数在六七十个，其他的则为三四十个，个别企业则少至几个。就布局城市的能级来说，既有北上广深一线城市，也有四五线城市，分布较为分散。
从承接的城市服务项目来看，市政环卫市场凭借规模大、模式轻、格局分散等特点，成为物企切入城市服务赛道的典型方式。比如今年初时，合景悠活（3913.HK）斥资1.65亿元收购广东特丽洁环境50%股权，布局环卫市场。
此外，不少物企通过自身属地化资源优势，进行市场化投标获取项目，亦有头部物企与环卫企业联合获取项目。今年初，保利物业（6049.HK）与珠海横琴众城智洁投资合伙企业、珠海横琴普邦投资合伙企业联合共出资1.5亿元成立保利环境，经营范围包括农村生活垃圾经营性服务，园区管理服务、市政设施管理、城市绿化管理、再生资源回收等。
据牛晓娟介绍，目前物企切入城市服务赛道的方式呈现出多元化趋势，整体可概括为合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购等四类，不同拓展渠道无优劣之分，实力领先的头部物企普遍选择多渠道并举。
但无论哪种方式，政企资源均发挥了重要作用。实际上，自2021年以来，不少物企通过与地方政府、城投公司或战略合作，或成立合资公司等方式，共同推进城市服务的落地。
根据物企财报，今年上半年，世茂服务（0873.HK）、雅生活服务（3319.HK）、金科服务（9666.HK）的城市服务收入同比增速分别高达400%、302%、128%，板块营收增速迅猛。
“目前，物企对于该赛道的拓展意向整体是比较强烈的，不少企业处于加速布局阶段。”牛晓娟表示。典型如旭辉永升服务 （1995.HK）和康桥悦生活（2205.HK），在2021年没有城市服务收入板块，而2022年中期城市服务板块业绩已经分别达到1.85亿元和0.97亿元。
值得注意的是，目前城市服务的毛利率普遍低于物企整体毛利率，且低于典型环卫公司的毛利率。克而瑞物管数据显示，2022年上半年典型物企整体毛利率为26.6%，典型环卫公司整体毛利率为22.9%，典型物企的城市服务毛利率仅为18.0%。现阶段，城市服务对物企的营收贡献仍大于利润贡献。
不过，城市服务盈利相对安全、稳定。中信证券研报指出，和住宅物业管理不同，甲方满意度的提高在城市服务领域可能表现为服务范围的扩大，但一般不会表现为单项服务定价提升和毛利率上升。同时，相比营建类to G业务，城市服务的回款效率更高。
随着物企在政企资源方面的积累加深，城市服务整体标的额也在不断增大。以2022年上半年为例，根据中指研究院的统计，年化额超过亿元的大标的累计达到153个，同比增长68%。因此，相比其他物业管理业务，城市服务规模扩张可能更快。
据了解，目前多数物企在城市服务领域的拓展主要围绕城市基础服务，而毛利率更高的城市运营和资产运营等板块尚待开拓。
事实上，随着政府治理变革，政府对于城市服务的需求逐渐向一体化模式发展。城市服务提供者更需要整合不同品类服务，具备横向配置资源的经验和能力。
牛晓娟指出，对于物企而言，城市服务的难度除了城市的选择判断之外，更重要的是自身能力的建设，包括人员的建设、智能化建设、服务水平和整合能力建设等。
据了解，智慧平台建设已经成为城市服务项目招标的关键诉求，根据克而瑞物管不完全统计，近两年城市服务项目招标涉及智慧平台建设的城市数量已经达到37个。在这方面，部分头部物企已经有所行动。
以龙湖智创生活为例，其于2018年就与重庆悦来投资集团共同成立了城市综合管理服务公司——龙湖悦来，通过智慧系统的加持，能实现对多个服务场景的全覆盖及动态服务方案的优化，在重庆悦来片区获得成功后迅速将经验复制到多个城市不同类型的城市空间形态中。
