本报记者陈婷赵毅深圳报道

    岁序更新之际，物业行业收并购消息不断。

    1月3日，新大正（002968.SZ）公告称，拟以支付现金方式收购13名自然人合计持有的云南沧恒投资有限公司（以下简称“沧恒投资”）80%股权，交易对价初步确定为7.88亿元。公告显示，该标的公司的业务主要集中在电站物业服务，同时辅以建筑工程及机电检修等配套增值服务。

    喊出“并购是行业做强做大必经之路”的新大正，开启了2023年物业行业的收并购序章。

    而就在2022年末尾，世茂服务（0873.HK）宣布终止收购世茂股份（600823.SH）旗下物业管理业务，主要原因在于估值基础、交易对价均与现时市场情况存在偏差，同时有大量独立股东明确反对收购事项。

    事实上，回望2022年，物业收并购市场整体趋于谨慎，大宗交易数量减少，订单终止亦不在少数。根据克而瑞数据统计，2022年，上市物业企业累计披露收并购交易53笔，所涉金额约106.09亿元（不足2021年总金额的30%）。其中也包括持续迈步向前的物企，如华润万象生活（1209.HK）过去一年共耗资约46亿元，将4项资产收入囊中。

    中指研究院发布研报指出，展望2023年，经过收并购热潮后，物业行业内买卖双方对彼此的认识更为深刻，上市公司之间的收并购案例有望增多，物企独立发展正当时。

    大宗交易减少

    将收并购视为实现战略目标重要手段的新大正，这一次将业务范围扩展至能源物业领域。

    公告显示，交易完成后，沧恒投资将成为新大正的控股子公司。沧恒投资的主要资产为成立于2001年的云南澜沧江实业有限公司，其业务主要集中在物业服务、建筑工程、机电检修、水情测报等，服务业态包括工业、商业、住宅物业，管理面积超过4000万平方米。

    2021年，沧恒投资的资产总额为8.61亿元，相当于新大正同期资产总额的59.24%；沧恒投资收入约6.12亿元，新大正同期收入为20.88亿元。

    新大正表示，公司主要从事物业服务业务，“吸收沧恒投资，公司的经营规模将显著扩张，持续盈利能力将稳步提升，风险抵御能力也将大幅增强。”与此同时，此次收购是实现公司“五五战略”（2020—2025年）目标的重要手段，其认为，“目前行业处于高速发展阶段，市场集中度持续提高，通过收并购实现管理规模的快速增长是当前物业企业快速发展的主要策略。”

    2022年前三季度，新大正收入19.14亿元，同比增长约32.62%，净利润1.48亿元，同比增长26.15%。新大正表示，这一经营业绩的达成主要依靠内生拓展。通过对沧恒投资的收购，公司能够实现新的突破，在“内生”活力持续增强的同时辅以“外延”，支撑公司推进“深耕重庆、立足西南、拓展全国”的全国化战略。

    战略性意义固然深远，但标的成长性也是收购方的重要考量。对于沧恒投资的收购，新大正与交易对手约定了业绩承诺与补偿安排。2022年—2024年，沧恒投资的承诺净利润分别为8400万元、1.01亿元、1.23亿元，累计3.08亿元。

    2019年—2021年，新大正自身的净利润分别为1.05亿元、1.32亿元、1.66亿元，分别同比增长8.7%、25.58%、26.07%。2021年，新大正在管项目面积突破1亿平方米。

    截至目前，沧恒投资的审计、评估工作尚未完成，其以2022年9月30日为基准日的评估值也尚未出炉，新大正给出的7.88亿元价格实际溢价多少以及最终交易对价，也暂不得而知。

    不过，就2022年收并购市场来看，物业行业谨慎扩张，大额交易减少。据《中国经营报》记者统计，2022年，上市物企披露的收并购案例中，10亿元以上的交易共4笔，千万级别及以下的交易居多。其中，最大的一笔订单为碧桂园服务（6098.HK）收购中梁百悦智佳服务有限公司93.76%股权，双方厘定的代价为不高于31.29亿元；华润万象生活则成为2022年收购支出最多的上市物企，风头十足。

    根据克而瑞数据统计，2021年，上市物企披露的收并购事项合计53起，累计交易金额约355.88亿元，为2020年94.3亿元的3.77倍。2021年，上市物企收并购案平均交易金额达6.71亿元，除去碧桂园服务48.47亿元收购蓝光嘉宝服务（2606.HK，已退市）的大额交易，2021年的物业收并购案平均交易金额仍达4.67亿元。

    直至2022年，物业行业收并购市场整体降温。从物企个体来看，碧桂园服务管理层在2021年度业绩会上表示，公司大规模收并购阶段已成过去，在2022年及未来一段时间内，补短板才是重点。旭辉永升服务（1995.HK）管理层则表示，“坚持审慎并购策略，积极确保每一个并购决策经得起时间考验，坚守‘买对不买贵’底线。”

    克而瑞发布研报指出，回归服务客户的本源，实现有质量增长已逐渐成为物业行业共识，物企的关注重点正在从资本市场、规模增长重新回到客户需求本身。

    估值理性修复

    2022年的物业收并购市场，除了大宗交易减少，多笔订单更是宣布终止。

    2022年6月，金科服务（9666.HK）公告称，拟收购佳源服务（1153.HK）4.5亿股普通股（相当于佳源服务已发行股份约73.56%）的计划终止；宝龙商业（9909.HK）公告称，终止以8.68亿元向宝龙地产（1238.HK）收购一幢位于上海的办公大楼。

    2022年12月，世茂服务宣布终止收购世茂股份旗下物业管理业务资产，涉及世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司的物业管理业务及相关资产负债，交易转让价格为16.54亿元。

    世茂服务表示，鉴于上述协议签订之时，有关收购事项的估值基础已经不再适用于现时的市场情况，而当时所商定的交易对价也与目前市场情况有较大背离；自公布收购事项后，公司收到大量来自独立股东的意见回馈，明确反对收购事项。

    历时一年，上述交易最终“告吹”，而世茂服务所提及的估值原因，也进一步映射物业行业近年遭遇的资本市场境况。

    2021年下半年以来，物业行业在资本市场遇冷，进入2022年，物业股估值没有发生实质性改变。根据克而瑞数据统计，2022年10月31日，物业股估值降至历史最低水平，仅为8.44倍。2019年—2021年，物业行业递表申请上市的企业从9家增加至34家，2022年仅有3家。另外，2022年新上市的6家物企从初次递表到上市平均历时294天，较2021年新上市的13家物企平均用时延长89天。

    值得注意的是，基于物业与房地产密切的关联性，物业股与地产股同频共振。克而瑞提供的数据显示，截至2022年12月31日，仅华润万象生活、德商产投服务（2270.HK）、华发物业服务（0982.HK）的股价相较2022年初略有上涨；万物云（2602.HK）相较其上市首日（2022年9月29日）上涨。上市物企股价均值由2022年年初的9.61港元/股下跌至6.68港元/股，整体跌幅达30.47%。

    与此同时，物业股估值出现下挫，但自2022年11月以来，受房地产相关政策提振，物业股估值触底反弹，截至2022年12月31日，估值回调至10.94倍。

    在此背景下，部分物企仍发起大笔股份回购，向外界传递对自身经营情况的看好及对行业前景的信心。根据克而瑞和中物研协数据统计，2022年，8家上市物企共发起回购92次，累计回购9919.68万股，回购金额达3.98亿元，回购次数和回购股数均高于2021年。

    克而瑞发布研报指出，当前，房地产行业的表现仍是物业股估值修复的关键。2022年底，物业股触底反弹，将有望逐渐反弹回升更为合理的估值范围。

    中物研协总经理杨熙认为，部分优质物企已具备较强的独立经营、第三方拓展能力，个别物企的第三方在管面积占比已超过80%，在物业市场竞争中具备长期优势。未来几年，利润增速能够持续超越行业平均水平且达到20%—30%的物企，其估值应在20倍PE（市盈率）以上。