本报记者郭阳琛张家振上海报道

    “很多网络平台上的房源图片特别精美，但实地看房后才发现有些都是虚假房源，只是中介吸引租客的套路之一。”回忆起3个月前的租房经历，大学毕业不久的张莉（化名）一肚子苦水。

    由于资金有限又赶着入职，张莉最终选择了合租，在上海市闵行区定下了一间带阳台的主卧。张莉的经历正成为诸多城市新市民、青年人在就业之初遇到问题的一个缩影。

    不过，这些问题正在得到改善。2023年1月29日，上海市政府印发《上海市提信心扩需求稳增长促发展行动方案》（以下简称“《方案》”），将目光聚焦到了保障性租赁住房（以下简称“保租房”）筹建工作上。《方案》提出，实施人才安居工程，加大保租房建设筹措力度，加快构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，支持企业利用存量土地建设宿舍型保租房。

    《中国经营报》记者在采访中了解到，随着上海市和北京市等大城市相继出台住房租赁条例，通过地方立法形式进一步规范住房租赁市场，可以让张莉等青年人避免再“花钱买教训”。与此同时，在“房住不炒”“住有所居”等目标指引下，“租购并举”已经成为当前中国住房制度改革的基本方向。

    据了解，为解决大城市新市民、青年人住房困难问题，国家层面提出“十四五”时期，要大力发展保租房。住房和城乡建设部最新统计数据显示，2021年6月以来，全国共已开工建设和筹集保租房约330万套（间），可解决近1000万新市民、青年人的住房困难问题。

    整治租赁行业乱象

    “有《条例》作为后盾，禁止群租就有法可依了。居民们都盼望着《条例》能够早日落地见效，也让我们有了铲除这一顽疾的信心。”

    噪音不断、垃圾堆积、渗水漏水、邻里争端、安全问题……谈及租赁行业的种种乱象，群租房首当其冲。

    “老公房”是群租房丛生的重灾区。老公房即老式公房，主要是指由政府和国有企业、事业单位投资兴建的公有住房、公产住宅。

    “一套40平方米的一室一厅能挤进8个人，90平方米的房更是有入住近30人的。”上海市徐汇区一名街道工作人员告诉记者，这些房源大多以个人名义租下，作为周边餐饮店、美容美发店、汽修店等的员工宿舍，甚至连阳台和客厅都放满了上下床。

    正因如此，2022年11月23日，《上海市住房租赁条例》（以下简称“《条例》”）获表决通过，并已于2023年2月1日起正式施行，以地方立法的形式规范住房租赁行为。

    记者注意到，《条例》明确规定禁止群租，厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋以及其他依法不得出租的房屋用于出租。同时，《条例》加强了对群租等违法行为的整治力度，违反者可处一万元以上五万元以下的罚款。

    上述街道工作人员直言，《条例》通过后，上海市各区、各街道纷纷在重点小区张贴宣传单、悬挂“禁止群租”相关横幅标语，社区也派人进行了走访摸底。“有《条例》作为后盾，禁止群租就有法可依了。居民们都盼望着《条例》能够早日落地见效，也让我们有了铲除这一顽疾的信心。”

    “二房东”拖欠押金甚至“跑路”，也是扰乱住房租赁市场的一大顽疾。《条例》规定，个人以营利为目的转租房达到规定数量，需依法办理登记。住房租赁企业承租个人住房从事转租业务的，需在商业银行开立住房租赁交易资金监管专用账户，并通过住房租赁平台向社会公示。

    而对于“涨租”问题，《条例》也明确提出，上海市房屋管理部门应当建立住房租赁价格监测机制，做好相关预警工作。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以依法采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。

    对此，上海易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，上海市出台的规范住房租赁市场的政策措施，明确了行业规范，也加强了市场监管，对于住房租赁市场的健康发展具有重要意义，在防范风险和吸引资金方面也都有积极作用，为全国各地提供了规范化、制度化建设的范本。

    加大保租房筹建力度

    目前，人口净流入的大型城市都有条件全面推行政策支持和推动保租房筹建工作。

    2022年11月22日，作为上海市首个全线上集中供应保租房社区项目，城开·汇社区CCB建融家园迎来了首批租户。据了解，该项目临近上海南站，由上实城开和建设银行旗下上海建信住房服务有限责任公司联手打造，共有873套、1006间房源。

    上实城开相关负责人表示，城开·汇社区CCB建融家园是提供毕业生安居保障定向房源的11个项目之一，将优先满足预申请毕业生的租赁需求，其次优先供应市区两级重点企业人才入住需求，为人才提供安居保障。

    此外，作为保租房项目，城开·汇社区CCB建融家园享受租赁价格在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，租金年增幅不高于5%，民水民电，免物业费等优惠政策。符合相关条件的租客，每个月最高可提取4500元公积金用于缓解租金压力。

    “打开‘随申办’平台，点击‘我要租房’栏目，便可在线上完成集中配租的集中申请、常态化选房等环节。仅仅在集中申请的第一周，申请租客的数量已达到300余位。”上实城开相关负责人向记者表示。

    这正是上海市如火如荼建设筹措保租房的一个缩影。2023年1月11日，上海市市长龚正在作《政府工作报告》时指出，过去五年，上海市坚持人民城市理念，倾心倾力保障和改善民生。民心工程、民生实事扎实推进，建设筹措了24.8万套（间）保租房。

    保租房工作的顺利推进也离不开政策支持。中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进告诉记者，2022年，住房租赁相关政策密集出台，住房租赁市场发展支持力度持续加大。自2021年7月国务院出台《关于加快发展保租房的意见》以来，全国已累计出台了超90个推动保租房发展的地方性文件，从筹集方式和财政补贴等方面提供了政策支持。

    中国房地产数据研究院院长陈晟表示，目前，人口净流入的大型城市都有条件全面推行政策支持和推动保租房筹建工作。2023年，保租房预计仍将保持一定的发展速度。

    “山东省、河南省等多地已公布了2023年保租房筹集计划。从已公布计划的地区来看，2023年保租房计划筹集规模较2022年略有减少，但总体规模预计仍将维持在较高水平。”陈晟表示。

    推进“租购并举”落地

    所谓“租购并举”就是要实行“双轨制”，即市场化和保障性住房两头抓。

    首提于2015年、落地于2017年的“租购并举”政策，近年来屡屡被提及。党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

    2022年12月召开的中央经济工作会议也提及，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。

    “在中央要求建立的房地产发展新模式中，两个关键词就是‘住房双轨制’和‘租购并举’，这将构成房地产新发展模式的核心。”近日，汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏公开表示。

    在陈晟看来，所谓“租购并举”就是要实行“双轨制”，即市场化和保障性住房两头抓。针对新市民、青年人等住房问题，关键是要有一个稳定的租赁预期，也就需要“房东”供应的房源持续稳定，这要求央企和地方国企积极参与其中。

    孟晓苏也分析认为，要建立和完善住房保障体系，央企、国企必须回归保障房本位。“新市民和青年人可以以租代购，这种房屋在补交一定的费用以后，也可以进入商品房市场流通，能让他们走上共同富裕的道路。”

    在上海市召开2023年“两会”期间，致公党上海市委在一份集体提案中则建议，努力拓宽保障范围，真正实现职住平衡。具体包括：坚持供需匹配，结合产业发展、人口导入、人才成长不同阶段居住需求，进一步增强保租房的适配性；鼓励人才集聚的事业单位、研究机构以及产业园区利用自用存量用地建设单位租赁房、人才公寓等。

    致公党上海市委还建议，切实提升运营水准，全面优化住房质量。对区域内既有项目进行系统性评估，评出“白名单”，确保首批入市项目的品质和服务标准。

    “政府所供应的租赁住房，还要在配套服务上下功夫，提供新市民、青年人迫切所需的服务，包括社交网络、就业和创业指导等。在保租房的带动下，市场化租赁住房也会变得更加规范、稳定。”陈晟进一步表示。