本报记者陈婷赵毅深圳报道

    “政策出台之后，我个人认为，内地C-REITs（基础设施证券投资基金）资产端的拼图已经完成，全资产时代可以由此开启。这一点对于中国商业地产来说，意义重大。”

    提及近期热门话题——消费基础设施首次纳入REITs试点范围，华润万象生活（1209.HK）董事会主席李欣日前在公司2022年业绩会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者和投资者如此表示。

    消息源于3月24日，中国证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（以下简称《常态化发行通知》）以及国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（RE-ITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称《项目申报推荐通知》）同时提到，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

    戴德梁行指出，消费基础设施REITs的推出进一步丰富公募REITs底层资产类型，为中国RE-ITs市场扩容注入新动能，为持有型消费基础设施对接资本市场提供新方向，是继物流、商务园区、工业园及保障性租赁住房后，正式宣布支持消费基础设施建设。

    恢复和扩大消费为出发点

    为进一步推进REITs常态化发行工作，《常态化发行通知》共提出4方面12条措施。首条措施即是加快推进市场体系建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。其中，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

    根据国家发展改革委于2020年7月发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，酒店、商场、写字楼、公寓、商品住宅等房地产项目类型未纳入REITs试点范围。

    也就是说，此次《常态化发行通知》首次将REITs申报项目覆盖商业地产，同时这也是REITs试点启动以来的第四次扩容。

    事实上，早在2022年12月，中国证监会副主席李超首次表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。从政策吹风到《常态化发行通知》正式落地，仅用了约3个月的时间。

    《项目申报推荐通知》显示，明确支持消费基础设施建设，贯彻关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署。

    广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“支持商业地产REITs是在当前支持消费、扩大内需的战略背景下出台的政策。所提及的百货商场、购物中心、农贸市场等均与消费息息相关，这些商业地产项目具有稳定的现金流，可通过REITs的方式获得增量资金的支持。”

    记者注意到，项目申报条件方面，《项目申报推荐通知》和《常态化发行通知》指出，项目用地性质应符合土地管理相关规定；项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务；发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好地满足居民消费需求；严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。一“开”一“禁”，明确了消费基础设施REITs创新的方向和边界。

    李欣表示，此次出台的政策最大亮点在于过去提及的REITs，其主要立足点是盘活存量资产，但这一次的政策立足点发生明显变化，即主要是从提振消费、提高消费能及的角度推动REITs的实施。

    而在项目收益及规模上，《项目申报推荐通知》指出，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。同时，可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。

    值得注意的是，此次除了将消费基础设施首次纳入REITs试点范围，《常态化发行通知》还提出分类调整产权类、特许经营权类项目的收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求，推动扩募发行常态化；加强二级市场建设；完善审核注册机制；坚持规范与发展并重；抓紧推动REITs专项立法。

    唤醒万亿“沉睡资产”

    将消费基础设施首次纳入REITs试点范围引起广泛关注，是因为该方式为打通商业地产“投融管退”全流程提供了新方向。

    随着房地产行业的调整和转型，商业地产因能提供稳定的现金流，以及长期收益可观而愈发受到市场青睐。不过，由于商业地产与资本市场之间的通道并不通畅，导致部分商业地产资源成为“沉睡资产”，REITs的引入或将带来这部分资产的盘活，增强资金的流动性。

    此外，从体量上看，商业地产亦是房地产市场的重要组成部分。华泰证券发布的研报显示，2022年，全国商业营业用房与办公楼的开发投资完成额合计1.59万亿元，占房地产开发投资完成总额的12%；商业营业用房与办公楼合计销售额为1.27万亿元，占全国商品房销售额的9.5%。

    根据克而瑞资管商办数据系统的监测数据，截至2022年末，全国建筑面积3万平方米以上的购物中心和百货商场约8605个，总建筑面积约7.3亿平方米，其中已开业项目7031个，开业面积超过5.85亿平方米，消费基础设施REITs项目储备充足。

    以购物中心为例，华泰证券发布的研报显示，该项目类型在国内主要由地产开发商、零售商、金融集团共同推进运营，其中，地产开发商和零售商为运营主体，金融集团为投资主体。三类主体的运营方式各不相同，但彼此存在联系。

    目前，购物中心的参与主体以地产开发商、零售商为主，其中大部分为拥有自身品牌的上市公司，体量较大，在一、二线城市竞争激烈，也有部分品牌已下沉至三、四线及以下城市，典型例子为万达广场。不过，华泰证券指出，下沉城市面临的风险可能较大，如人口流出、消费能力无法支撑大规模购物等，因此，购物中心若经营不善容易导致亏损。

    适配性方面，华泰证券指出，近年来，购物中心项目集中开业于华东、华南，二者地区的数量合计超过每年开业总量的一半。从城市能级分布情况上看，一线、准一线及二线城市的购物中心开业较为活跃，与高能级城市商业化程度高的特征相匹配，区域消费需求和消费实力为项目的稳定高质量运营提供保障。此外，购物中心资本化率基本在4%以上，能够提供稳定的租金回报以及较为可观的资产增值空间。从这个角度来说，购物中心也比较适合作为REITs底层资产。

    戴德梁行认为，消费基础设施REITs的放开，为独立商业运营商旗下优质零售物业的退出提供了新路径，市场流动性亦得到加强。加之不动产私募投资基金试点的展开，未来零售赛道或将吸引更多投资人的关注。

    从目前已上市的REITs发行情况来看，根据中国证监会披露，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs合计25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。

    中国证监会表示，下一步，其将会同国家发展改革委等有关部门，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好地服务构建新发展格局和经济高质量发展。