本报记者余燕明北京报道
今年一季度，全国重点城市房地产市场持续回暖，百强房企销售业绩自2022年以来首次恢复正增长，核心城市的土拍热度亦有所回升。
根据中指研究院提供的数据，今年前3个月，百强房企销售总额为1.76万亿元，同比增长了8.2%，这是2022年以来首次实现增长。其中，百强房企在3月单月销售额环比上升了36.7%，同比上升了24.6%，继续保持双增长态势。
“随着经济预期边际好转，各地持续出台落地优化政策，消费者购房预期进一步上升，需求得到一定释放，房企抓住机遇加速推盘，3月销售额有较大提升。”中指研究院企业事业部研究主管王琳表示。
在近期龙湖集团举行的业绩会上，董事会主席兼首席执行官陈序平介绍，“根据我们对一些重点城市的观察，比如北京、成都、苏州等，今年整体到访量、成交量都在逐步提升。居民消费信心还需要一段时间来恢复，并非所有城市都在同步回暖，但一线及高能级二线城市的房地产市场比较稳定。”
楼市回暖也已经慢慢传导到了土地市场，尤其是近期民营房企的拿地意愿有所加强。今年一季度，北京、杭州、南京、西安等城市组织的土拍活动吸引了多家民营房企参与。其中，今年3月，位于北京朱辛庄的一宗宅地竞争激烈，吸引了42家房企报名参拍，是北京土拍市场有史以来企业参与最多的一宗地块。
“当前热点城市土地市场率先升温且维持在较高水平，意味着土地市场呈现出了一定程度的向好趋势。”诸葛找房数据研究中心一位分析师说，“热点城市土地市场回暖将提振整体市场信心，也将为后续土地市场成交奠定回升基调。”
百强房企销售业绩回正
近期，多家房地产研究机构发布了今年一季度百强房企销售业绩情况。
今年前3个月，百强房企销售总额为1.76万亿元，同比增长了8.2%，是2022年以来首次实现增长。其中，百强房企在3月销售额环比上升了36.7%，同比上升了24.6%，继续保持双增长态势。
百强房企当中，保利发展是唯一一家累计销售额突破千亿的开发商，今年前3个月的销售额达到了1138亿元，继续守住了行业头名位置。万科、碧桂园排在第二、三位，销售额为993.3亿元及880亿元。中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、龙湖集团、华发股份、建发房产位列前十。
另据克而瑞研究中心提供的数据，今年3月，百强房企实现操盘销售额6608.6亿元，单月业绩同比增长29.2%，环比增长42.3%，同、环比保持增长且增幅较上月提升。今年一季度，百强房企累计实现操盘销售额1.48万亿元，累计业绩同比转正，增长了3.1%。
从房企销售表现来看，2023年一季度超半数百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30%的房企数量达到38家。前十强房企累计业绩同比增长的数量占比最高，央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局和积极推盘去化，表现出较强的抗周期韧性，中海地产、华润置地、招商蛇口、华发股份、建发房产的销售表现突出，累计业绩增幅超50%，绿城中国、龙湖集团的累计业绩增幅也在30%以上。
当前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强，中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。从销售门槛变化来看，今年一季度前十强房企的销售门槛同比显著增长了35.9%至452.7亿元，而前三十强、前五十强、百强房企的销售门槛同比均有不同幅度降低，其中前五十强房企销售门槛同比降幅达到了17.8%，百强房企的销售门槛也降低了8.7%至25亿元。
根据中指研究院的监测统计，今年前3个月，销售额超千亿的房企只有1家，较去年同期减少了1家；百亿房企为50家，较去年同期增加了4家；超五十亿元房企为77家，较去年同期减少了4家。
“我们预计百强房企的销售额在今年4月同比将会延续增长态势。”中指研究院企业研究总监刘水表示，“今年一季度，行业排名前三十的房企抓住了政策端利好和购房预期上升机遇，加速推盘，加大营销力度，销售额快速回升。”
刘水进一步分析，在经历了2023年一季度市场阶段性升温后，二季度销售行情有望回归正常市场节奏，各地因城施策正在持续推进、热点城市供给量增加等因素改善了购房者的置业情绪。但当前楼市也面临较多不确定性，恢复的基础尚不牢靠，考虑到支撑2月、3月需求恢复最重要的因素是积压需求的集中释放，这一因素在今年二季度对楼市的支撑作用将会边际转弱。
“居民收入预期尚未根本扭转、购房者对期房烂尾的担忧和房价下跌的预期等，依然是制约新房销售修复的关键因素。”刘水说，“短期来看，若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信息有望延续修复态势，预计今年二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。”
拿地主体渐趋多元
今年一季度，重点城市房地产市场“小阳春”行情启动，百城销售面积同比实现正增长，特别是热点城市楼市回暖明显。
中指研究院的数据显示，2023年前3个月，重点监测的100个城市新建商品住宅月均成交面积约3361万平方米，同比增长18.2%，相比去年四季度增长了12.8%，但成交规模仍处于2015年以来同期低位水平，较2019年同期下降了8%。
“去年底疫情快速扩散叠加今年春节假期影响，前期积压需求在春节过后集中释放，重点城市市场活跃度明显回升。在低基数下，今年2月、3月百城成交面积同比增幅均超四成，3月环比增长超两成。”中指研究院指数事业部研究总监陈文静表示。
今年一季度，百城新建商品住宅价格累计上涨了0.01%，较2022年第四季度由跌转涨。其中，今年1月百城新房价格环比跌幅较前期显著收窄，2月百城新房价格环比持平，结束了“7连跌”态势，3月百城新建商品住宅均价1.62万元/平方米，环比上涨了0.02%，房价呈现止跌企稳态势。
3月恰逢传统房地产市场营销旺季。根据克而瑞研究中心的数据，其重点监测的30个城市新房供应量爆发，环比大幅增长164%；成交量亦实现了同环比齐增，但增幅有收窄趋势，今年一季度累计成交量上涨了21%，市场延续稳步修复行情。
其中，一线城市因供应显著放量，成交大幅回升，同、环比涨幅达到了五成；重点二三线城市的成交量在今年3月延续了回暖态势，不过回升幅度不及一线城市。
“我们认为今年4月新房成交量将延续弱复苏，增长动能可能还将转弱。”克而瑞研究中心一位分析师称，“但诸如北京、上海、杭州、成都等热点城市的改善需求持续释放，预期将会延续高位运行，整体维稳。”
今年一季度，重点城市的新房成交量回暖，逐步传导至土拍市场，尤其是具有风向标意义的民营房企拿地积极性显著上升。
诸葛找房数据研究中心的数据显示，2023年3月全国主要城市土拍溢价率为7.23%，环比上升2个百分点，同比上升2.69个百分点；2023年一季度，全国主要城市土拍溢价率为5.46%，环比上升了3.6个百分点，同比上升了1.29个百分点。
据记者了解，从去年5月起，全国主要城市土拍溢价率高位回落，去年9月落到低位水平。进入2023年，土地市场逐步回温，溢价率连续3个月上升，尤其是杭州、成都等热点城市土拍市场升温明显，溢价率均达到了9%以上水平，提升了土地市场整体溢价率。
今年3月下旬，北京挂牌出让了一宗位于朱辛庄的住宅地块，吸引了42家房企报名参拍，拿地意愿强烈。
“土拍市场升温，折射出房企对热点城市后市看好。同时在去年土地成交缩量的情况下，房企补库存意愿有所加强。”中指研究院土地市场研究负责人张凯说，“但当前市场热度仅限于热点城市，持续性及覆盖面仍待观察。”
根据中指研究院的跟踪统计，今年一季度，华润置地、保利发展及绿城中国的权益拿地金额排名行业前三，分别为103亿元、92亿元、81亿元。其中，2023年3月，重点监测的50家典型房企拿地总金额同比增长了7.3%，拿地热情有所回升。
今年以来，民营房企拿地情绪开始上升，拿地金额占比较去年同期有明显增长。以杭州2023年两次土拍为例，报名房企数量均在50家以上，其中参拍的民营房企占比近一半，拿地金额占比达到了57.9%，较2022年提升了8.8个百分点，民营房企参与度显著提高。
据诸葛找房数据研究中心的跟踪统计，从今年2月起，民营房企拿地积极性显著上升，其中1月拿地金额排名前十五的榜单中没有民营房企身影，主要以央国企、城投企业为主，2~3月民营房企拿地占比近半。
“预计随着销售市场的逐步回暖，房企流动性压力获进一步缓解，民营房企拿地占比有望继续提升。”诸葛找房数据研究中心一位分析人士称。
