本报记者陈婷赵毅深圳报道
日前，东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局发布《关于开展存量商品房“带押过户”业务有关事项的通告》（以下简称“《通告》”），其中显示，自2023年4月3日起，开展存量商品房“带押过户”业务。
就在3月30日，据新华社消息，我国将全面推进房产“带押过户”，计划最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
东莞是率先“官宣”跟进的城市之一。东莞发布《通告》同日，北京市住房和城乡建设委等四部门发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》，正式启动存量住房“带押过户”模式。
事实上，根据中指研究院监测数据，2022年以来全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策。其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。
4月4日，广州市番禺区不动产登记中心相关工作人员告诉《中国经营报》记者，近一个月来，广州全市基本上已启动二手房“带押过户”业务，目前番禺区已有受理的二手房“带押过户”业务成功办结。
以点带面
根据新华社消息，为落实扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，满足人民群众对财产权高质高效保护的需求，3月30日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称“《通知》”），对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
“带押过户”是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无须提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。
广东宏力律师事务所合伙人何雁英律师对记者表示，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这为不动产“带押过户”提供了法律依据。
两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”，即推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
上述两部门介绍称，目前全国已有15个省份、超过100个地市开展“带押过户”。
根据东莞发布的《通告》，为进一步优化该市营商环境，激发存量商品房市场交易活力，提升房屋交易效率和不动产登记便利度，现定于2023年4月3日起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。
值得注意的是，东莞的存量商品房“带押过户”业务目前主要适用于全市仅存在一个有效抵押权登记且已纳入“全市通办”楼盘范围的商品房。非“全市通办”楼盘范围的存量商品房已处理历史遗留问题且能正常办理不动产登记业务的，可参照执行。符合条件范围的企业或个人可提前预约申请办理，从申请到发证“最多跑一次”。
事实上，早在2022年12月30日，东莞发布《关于推行存量商品房“带押过户”模式的通知》（东建房〔2022〕25号）（以下简称“东莞25号文”），明确商品房可“带押过户”，但未给出具体实施时间。
东莞25号文显示，其出台背景包括《中国人民银行广州分行关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》（广州银发〔2022〕63号）等政策规定。
广州对于二手房“带押过户”的鼓励推广更早。据《广州日报》报道，2022年9月21日，中国人民银行广州分行向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知，以落实因城施策，支持刚性和改善性住房需求。
上述通知指出，二手房“带押过户”模式与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活动。推广二手房“带押过户”模式，可在盘活二手房交易的同时，间接加快新房去化，形成新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场良性循环和健康发展。
因地制宜
就在多地跟进启动存量住房“带押过户”之际，已有多笔业务成功落地。
据深圳市坪山公证处披露，2022年7月底，其完成深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务，涉及十余套房产，交易资金超过4000万元。与二手房交易普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式免去赎楼环节，为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可将交易成本直接降低三分之一。
今年2月，（广东省）信宜市不动产登记中心、中国建设银行信宜支行成功办理该市首例二手房“带押过户”业务。据介绍，市民杨先生因资金周转出现问题，打算将其名下的一套房产转让给钟女士，但房屋仍有80万元房贷没还清，买受人钟女士也想尽快过户，给孩子上学办入户手续。
上述买卖双方随后在中国建设银行信宜支行工作人员的陪同下，在信宜市不动产登记中心同时申请办理房屋转移登记、抵押变更登记两项业务。在无须还清原按揭贷款的情况下，顺利办了二手房转移登记，同时办理该抵押权的变更登记。按照以往流程，杨先生作为卖方需先到银行还清剩余贷款，然后再到对应的不动产登记中心办理抵押权注销登记后，才能正常办理过户登记。
中国工商银行广州分行于1月17日在其官方微信公众号透露，在中国人民银行广州分行、广州市不动产登记中心的支持下，该行首笔二手房“带押过户”贷款业务成功落地，实现市民在不归还原贷款的前提下，完成过户、抵押、新贷款发放。
据自然资源部、中国银行保险监督管理委员会介绍，各地在实践探索中，目前主要形成了抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。
其中，抵押权组合模式指通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”；新旧抵押权分段模式指通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。
《通知》要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。
何雁英表示，房屋买卖中的“带押过户”并非简单理解为买卖双方直接办理过户，不需要征得抵押贷款机构同意。按照广州市不动产登记中心的办事指引，“带押过户”除需一般材料外，还需买卖双方与抵押权人签订协议书，即买卖双方交易也仍需要得到贷款银行同意。若贷款银行不同意，则无法直接办理“带押过户”手续，仍需要结清房屋贷款后办理过户手续。
何雁英进一步补充称，“‘带押过户’在交易过程中节省了时间，提供了便利，也减轻了卖家需要赎契的资金压力，是一项利民的措施。但这种操作模式将给抵押贷款机构增加工作量，需要审核新的抵押人的征信情况并邀约双方签订协议书。若买方新的贷款机构与卖方原有贷款机构不一致，还需要两个贷款机构进行协调，这将会增加贷款机构工作难度。”
