本报记者郭阳琛张家振上海报道

    2023年以来，长三角地区土拍热度复苏明显，南京市、苏州市、杭州市三大热点城市首批集中供地成交总额近500亿元。

    3月29日，浙江省杭州市率先迎来2023年第二批集中供地。在出让的10宗地块中，有5宗地块在挂牌期的报价即已封顶，最终以6宗地块触顶摇号、2宗地块溢价成交、2宗地块底价成交收官，共计揽金144.8亿元，平均溢价率10.2%。其中，多宗地块吸引了40余家房企争夺。

    4月3日，安徽省合肥市也迎来了今年的首批集中供地，所推的6宗涉宅地块共吸引了40余家房企参与报名，最终总成交金额为67.87亿元。

    《中国经营报》记者注意到，尽管核心城市土拍市场正在回温，但城市间、板块间的分化现象仍较明显，全国土地市场整体而言仍处于低位。中指研究院统计数据显示，今年一季度，22个集中供地城市成交面积约为1055万平方米，同比下降17.1%；TOP100房企拿地金额总额为1930.0亿元，同比下降15.0%。

    “销售市场不断分化，决定了土地市场也呈现分化加剧的趋势。”中指研究院研报分析称，近两年，受房地产市场调整影响，拿地容错率明显下降，房企普遍采取“以销定投”“聚焦核心城市”的策略，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，因此近期销售表现好的城市土拍竞争较为激烈。

    “如今，三四线城市去化还比较困难，热点中心城市卖得比较好，房企都一哄而上涌向了一二线核心城市。”在2022年度业绩发布会上，绿城中国行政总裁郭佳峰表示，在感知到行业下行趋势后，绿城中国从2021年底开始都把投资重心聚焦到了中心城市。“但2022年的打法在今年难以完全实施，还是要精准投资一些相对比较安全的三四线城市。”

    近50家房企争抢一块地

    在刚刚结束的杭州市2023年第二批集中供地中，参与摇号的房企数量明显增加。

    记者注意到，最受关注的是世纪城核心区23号地块。该地块规划建筑面积4.65万平方米，未来商品住房精装限价为4.6万元/平方米。经过17轮报价后在挂牌期间便已封顶，随即进入摇号程序，参拍房企数量多达47家，最终被中海地产以成交价15亿元、溢价率11.96%竞得。

    报名参拍房企数量最多的则是宁围桥南单元XSCQ1101-30地块。该地块共吸引了滨江集团、建发国际、华润置地、万科集团和保利发展等49家房企参与竞拍，最终被华发股份以18.7亿元摇中，新房限价29500元/平方米。

    值得一提的是，杭州市2023年第二批集中供地中，民营房企表现颇为亮眼，共拿下5宗地块，占到该批次供地总数的一半。其中，老牌房企滨江集团拿下两宗地块，杭州本土民企坤和建设以总价30.2亿元竞得金沙湖地块，还出现了椿实置业与方远地产两个“新面孔”。

    据了解，方远地产总部位于浙江省台州市，这是其首次在杭州市成功拿地，并以9.74亿元摇中滨江浦沿地块，楼面价21346元/平方米；而椿实置业则摇中了下沙中心区地块，成交总价30.17亿元，楼面价24064元/平方米，溢价率11.86%。

    4月3日，安徽省合肥市也迎来今年的首批集中供地，6宗涉宅地块共吸引了40余家房企参与报名，最终总成交金额67.87亿元，总出让面积27.2万平方米，总成交规划建筑面积约53万平方米。

    据中指研究院监测，在合肥市此次集中供地中，民营房企参与数量有所提升，占比达55%左右，包括龙湖集团和伟星房产等，最受欢迎的滨科城BK202301号地块共有26家房企参与竞争。最终，龙湖集团以5.51亿元拿下，溢价率14.9%。

    此外，在合肥市该批集中供地中，滨科城BK202302号地块起始价最高、占地面积最大，起始价位30.5亿元，触顶后共吸引21家房企进入竞品质阶段，最终“花落”合肥城建，成交价为35亿元，溢价率14.82%。

    全国土地市场分化明显

    尽管杭州市、南京市等热点城市已然“入春”，但从全国范围来看，土地市场仍整体处于低位。

    中指研究院统计数据显示，2023年一季度，全国300城住宅用地供求两端继续走弱。具体而言，住宅用地推出6412万平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交面积5093万平方米，同比下降26.7%。“优质地块继续放量，带动住宅用地成交楼面均价同比上涨19.0%，溢价率提升至6.2%，略有改善。”

    具体到集中供地试点的22个城市，截至今年3月底，22城已发布的首批集中供地拟出让清单合计468宗，较2022年首批增加29宗；土地规划建筑面积合计约3706万平方米，较2022年首批增长4%。南京市、济南市、杭州市、合肥市均增加10余宗，广州市、青岛市、深圳市、苏州市基本持平，而上海市则减少21宗。

    “2023年第一、二批次热度高于2022年第一批次，高能级城市及长三角地区热点城市热度较高，弱二线城市延续底价成交趋势。”中指研究院土地市场研究负责人张凯告诉记者，2023年，多地继续加大核心区土地供应力度，核心区地块占比普遍较2022年提高。“总体来看，地价触顶地块占比提升了12个百分点，广义流拍率（含撤牌、流拍等）降低了15个百分点，溢价成交地块占比提升7个百分点。”

    另据克而瑞统计数据，2023年一季度，全国土地成交溢价率环比上浮2.5个百分点，达到4.9%，创下2021年四季度以来的新高。分月来看，今年一季度各月的溢价率分别为3.7%、5.4%和5.9%，呈现逐月上升趋势。

    中指研究院研报分析称，随着22个城市“两集中”政策继续优化，核心城市土拍升温，民营房企在部分城市的拿地信心有所修复。短期来看，政府部门或继续加大核心区优质地块的供应力度，但土拍市场能否继续回温，仍有赖于销售端的恢复程度，土拍分化趋势或仍将延续。

    克而瑞方面也分析认为，尤其是三四线城市的土地市场仍处“寒冬期”，土地流拍现象较为严重。常州市、金华市和芜湖市等地均有多宗地块遭遇流拍，成为今年一季度的流拍主力。“这些城市所推地块之所以频繁流拍，主要是由于当地楼市整体表现萎靡，新房成交疲软，土地市场也自然遇冷。”

    探索差异化投资战略

    随着房地产行业进入规模缩量、结构分化阶段，从低能级城市“换仓”到高能级城市，正成为当前房企经历行业深度调整后的主流选择。

    作为近两年土地市场中的最大“黑马”，建发国际2022年新增项目数量达48个，新增货值约1474亿元。在2022年度业绩发布会上，建发国际管理层表示，公司将坚持流动性高、利润优、地段好的项目投资策略，深耕核心一二线城市及强三线城市。

    绿城中国也是如此。相关数据显示，绿城中国在2022年内新增27个项目，预计新增货值1037亿元。其中，杭州市、北京市和上海市三城新增货值占比高达82%，一二线城市货值占比更是达到92%。

    据郭佳峰透露，正是基于聚焦中心城市的拿地战略，使得绿城中国2022年新增项目的去化率超过50%，今年3月末，这部分新增货值能够去化85%以上，绿城中国也因此能在行业下行期保持比较充裕的现金流。

    随着近期热点城市房地产销售市场持续复苏，诸多房企也开始重归土拍市场。中指研究院统计数据显示，2023年一季度，TOP100企业拿地总额为1930.0亿元，拿地规模同比下降15.0%，降幅较2月收窄1.15个百分点。3月份，50家代表房企拿地总金额同比增长7.3%，拿地热情明显回升。

    在此背景下，核心城市地块的竞争压力与日俱增。“有机会就多买一点，没机会就少买一点。”建发国际执行董事兼行政总裁林伟国坦言，今年土地出让规则有所调整，企业拿地都比较积极。“但2023年建发国际的拿地目标必然还会比2022年高，应该能储备2000亿元左右的货值。”

    “除了要去市场表现好的一二线城市拿地，一些符合改善性需求的三四线城市，尤其是福建省乃至长三角地区等地都要努力拓展土储。”林伟国表示。

    “随着2、3月份热点城市销售形势好转，聚焦中心城市的打法就变得很难了。”郭佳峰表示，总体来看，绿城中国在2023年的投资总货值会超过2022年，但今年可能会变异出新的投资策略，首先是在经反复研究选定的核心城市中做“底仓式投资”。“这个比重比较大，但可能‘吃不饱’，还要在相对比较安全的三四线城市进行精准投资”。

    万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海也表示，今年以来，万科投资聚焦在核心城市和区域，但拿地几率并不是很大。因此，公司最近也在研究差异化的投资策略，目前探索了项目投资模型，可以在全国若干个板块找到合适的项目。整体而言，万科还是会根据市场和政策的变化，坚持量入为出、把握投资节奏。