探寻“第二增长曲线”

    本报记者方超张家振上海报道

    在地产行业深处调整周期的背景下，2022年物业企业（以下简称“物企”）发展情况备受行业关注。

    《中国经营报》记者梳理发现，截至2023年一季度末，已有53家物企上市公司对外披露了2022年年报，累计营收为2373亿元，同比增长19.1%，该增速较2021年下滑约26个百分点。其中，碧桂园服务和万物云分别以413.67亿元、301.06亿元营收位居行业前两位。

    在物业管理行业营收增速放缓之时，也显现出物企上市意愿下降、第三方业务占比提升等诸多新变化。例如，在独立化发展方面，中信证券统计数据显示，截至2022年底，关联方在管面积已下降到行业存量在管面积的42.3%。以世茂服务为例，2022年，第三方项目合约面积占比高达77%。

    “展望未来，并购市场逐渐回归理性，关联方利空应出尽出，物企有望迈入有质量增长阶段。”申港证券分析师曹旭特同时认为，随着经济向好，物企收缴率及社区增值服务仍有较确定的提升空间，在应收账款及其他应收款计提合理减值后，物企于2023年有望迎来业绩回归。

    规模扩张步伐放缓

    在多重因素影响下，曾高速扩张的物管行业正迎来“换挡”时刻。

    申港证券统计数据显示，在已披露2022年年报的53家上市物企中，按照2022年营收加权平均同比增速为22.4%。克而瑞物管亦指出，2022年，上市物企营收增速均值不及2021年的一半。

    尽管如此，记者梳理上市物企营收数据发现，依然有不少物企营收增速保持在较高水平。在2022年上市物企营收增速TOP10中，营收增速达60.7%的金茂服务遥遥领先于其他物企，而建发物业、碧桂园服务、滨江服务、和泓服务则紧随其后。

    以滨江服务为例，相关统计数据显示，2022年，滨江服务营收达到19.8亿元，和2021年的13.98亿元相比增长41.7%，归母净利润则为4.12亿元，同比增长28.9%。在滨江服务2022年业绩发布会上，滨江服务管理层提出，2023年，公司营收增长目标不低于30%。

    除上市物企外，在目前未上市的明星物企中，龙湖集团旗下的龙湖智创生活营收状况也备受关注。

    龙湖集团相关负责人向记者提供的数据显示，2022年，龙湖智创生活实现收入总额137.5亿元（合并抵消前），综合毛利率为34.3%，营业收入首次突破百亿元，同比增长24%。

    在经营业绩变化之时，物企的管理规模也呈现出不同变化。克而瑞物管统计数据显示，披露2022年度在管面积的50家上市物企中，在管规模超过亿平方米量级的物企达16家，超过均值（1.28亿平方米）的物企为14家，与2021年保持一致。

    记者梳理相关数据发现，截至2022年末，碧桂园服务在管面积约8.69亿平方米，位居行业第一，而保利物业、雅生活服务、绿城服务在管面积均已超过3亿平方米。此外，从增速层面来看，克而瑞物管分析认为，2022年，上市物企在管面积增速普遍下降。

    在地产行业进入调整周期等因素影响下，物管行业已告别“唯规模论”时代，正逐步回归理性。

    “对于绿城服务来说，现在的行业更符合我们发展。2018年、2019年，大部分企业通过收并购等方式快速扩张规模、提高股价。”绿城服务董事会主席杨掌法在绿城服务2022年业绩发布会上表示，“我认为，现在行业发展更加回归理性，更加理性地认识行业价值，让行业价值进一步回归。这让我们有理由比往年更看好行业发展前景。”

    第三方业务占比提升

    在规模扩张、增速放缓的同时，物企的独立化发展进程却在加速推进。

    以世茂服务为例，财务数据显示，2022年，世茂服务合约面积达3.41亿平方米，其中，来自世茂集团及第三方的项目面积占比分别为23%、77%。世茂服务第三方市场拓展合约面积占比高达38%。

    不仅如此，在过去的2022年，世茂服务新增第三方拓展合约面积超过4000万平方米，与2019年相比复合增长率达181%。对此，世茂服务方面表示：“公司外拓势头强劲，显示出强有力的独立发展能力。”

    国金证券研报也显示，截至2022年底，滨江服务在管面积中，第三方市场占比提升了7个百分点，达到55%，首次超过滨江集团业务占比。而在滨江服务2022年新增在管面积中，亦有72%来自第三方市场。

    事实上，世茂服务、滨江服务只是物管行业加速独立化发展的一个缩影。截至2022年末，新城悦服务第三方在管面积占比也达到51.9%，超过了来自新城控股的交付面积；朗诗绿色生活来自独立第三方的在管建筑面积占比则已提升至57.2%。

    而龙湖智创生活方面则表示，在2022年外部拓展方面，公司新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。

    中信证券研报数据显示，2022年底，关联方在管面积已下降到行业存量在管面积的42.3%。以开发商服务为主体，包含大量关联方支付的非业主增值服务贡献大幅下降。2022年，非业主增值服务收入占比下降到17%，利润占比下降到16%。“无论国企还是民企，过去三年独立运营的能力均有明显提升。”

    在业内人士看来，在物企加速独立步伐的背后，主要缘于地产行业近年来深度调整，来自地产关联方的支持力度显著减弱，不少物企“被迫”走上了独立发展之路，通过市场拓展以提升来自第三方的业务占比和规模。

    “地产关联方给予的帮助会越来越低，独立性是每家物业公司需要思考的问题。”东吴证券地产首席分析师房诚琦表示，“需要关注物企的主动变化，在市场化外拓和合作上是否有足够的投入，市场拓展应该在每家公司的战略报告中都占据最重要的篇幅。”

    万物云董事长、执行董事兼总经理朱保全日前在万物云2022年业绩发布会上坦言：“万物云67%的合同已经跟万科地产没有任何关系了。当然，其中很大一部分得益于万物梁行的发展和多元客户策略，这一定会让我们变得更加稳健。”

    竞相开拓新增长赛道

    在行业变局之下，物企亦在加速寻找“第二增长曲线”，非住业态成为重点拓展方向。

    克而瑞物管统计数据显示，随着机关及事业单位后勤服务社会化改革不断推进，非住业态规模快速增长。2022年，非住业态物业管理总规模为142.5亿平方米，其中，商业物业管理规模达19.1亿平方米。

    除商业物业管理外，克而瑞物管数据还显示，办公物业、医院物业、学校物业、园区物业、公众及其他物业管理规模分别达34.7亿平方米、6.9亿平方米、21.5亿平方米、24.0亿平方米、36.4亿平方米。

    以备受市场关注的商业物业管理为例，近年来，不少物企正在加速入局。申港证券研报分析认为，商业物业赛道具有诸多典型特征。从收入水平来看，商业及写字楼物业费单价显著高于住宅及其他业态；从盈利能力来看，商业及写字楼物管毛利率显著高于住宅业态。相比住宅，非住类业态物管费具有更加市场化的提价机制。

    万物云无疑是加码商业物业赛道的典型物企之一。财报数据显示，2022年，万物云营收达301.06亿元，同比增长27.0%。其中，商企和城市空间综合服务营收达到111.44亿元。

    龙湖智创生活方面则表示，2022年，公司重点发力城市管理和办公业态，相继与珠海、武汉、福州、厦门、苏州和阜阳等地的地方国资企业达成合作，并与阿里、网易、小米和京东等多个互联网大厂以及高新技术企业联手，实现企业总部服务的合作，在商业办公及城市服务领域，进一步向纵深发展。

    除商业物业外，不少物企亦竞相角逐城市服务赛道。龙湖智创生活方面表示，作为首批成立城市服务公司的物企之一，通过城市服务尝试与经验积累，公司已先后与重庆悦来投资集团和中国石化集团等多个公司进行战略合作。“公司为多个城市级的重大项目提供基础设施及公共设施建设、产业配套服务等，在从社区走向城市的征程中越走越远。”

    此外，世茂服务亦在持续加码城市服务赛道。据介绍，自2021年4月以来，公司通过与世路源环境、金沙田科技合作，快速构建起了城市服务综合能力。

    相关统计数据显示，截至2022年末，世茂服务的城市服务业务总合同金额达65亿元，仅2022年新增合同金额就接近10亿元。截至目前，世茂服务的城市服务业务收入占比已达16%，成为公司第三大收入来源。

    “2023年，在维持前两年发展的基础上，公司会更加注重市场拓展质量，具体包括要拓展优质的区域、城市、客户和项目，不以量取胜，更多的是围绕着公司发展战略和高质量发展主题来进行市场拓展，做好2023年度的工作铺排。”杨掌法表示，绿城服务将进一步为城市基层治理、民生工程和生活配套业提供更多服务。