本报记者杨让晨张家振杭州报道

    “我们楼盘社保入围的最低要求已达到200多个月。”日前，位于杭州市拱墅区的杭曜置地中心一名置业顾问告诉《中国经营报》记者，该楼盘再加推一次就清盘了，但每期开盘的社保入围月数都呈逐渐增长趋势。“前几期都是缴纳100多个月社保就有购房资格，但最近一期开盘预计需要超过200个月。”

    中指研究院最新统计数据显示，4月，杭州市区新房供应规模不足80万平方米，环比下降超4成；新开盘方面，4月共计新开盘55次，新开盘房源套数6400余套，合计有18425组客户登记，平均中签率34.8%，流摇率41.8%。

    不过，记者注意到，具体到杭州市各区县，楼市开盘去化情况并不一致，按区域、板块不同呈现出热度分化趋势。其中，申花和未来科技城等板块成交量靠前，而临平区、富阳区等郊区则存量较多。

    对此，中指研究院华东大区常务副总经理高院生告诉记者，区域分化是市场化选择的结果。当前，杭州楼市主力需求仍以改善型为主，这恰恰和外围区域的供应存在一定程度的错配。“围绕外围市场的主力客群出台针对性政策，可能会起到一定的积极作用。”

    量价齐升

    今年3月，杭州楼市迎来“金三”行情，成交量回归“万套时代”。

    自今年1月至今，杭州楼市整体呈现出逐步回暖的态势。

    统计数据显示，截至今年第17周，由于主城区多个热销楼盘入市，成交规模环比增长37.8%，成交面积为31.9万平方米；成交均价达36020元/平方米，环比增长17.4%。分区域来看，余杭区和拱墅区成为杭州市区成交量翘楚，其中，拱墅区成交量达到7.9万平方米，占市区成交总量的24.6%。

    在成交规模增长的同时，杭州新房市场均价也呈上涨趋势。据克而瑞统计数据，上城区、滨江区、拱墅区均价分别达到约6.3万元/平方米、4.9万元/平方米和4.3万元/平方米，环比涨幅均超过20%；成交套数则分别达到137套、212套和569套。

    这只是今年以来杭州楼市成交量明显增长的一个缩影。根据克而瑞统计数据，今年3月，杭州楼市迎来“金三”行情，成交量回归“万套时代”。杭州全市共有499个项目推盘，合计成交商品房12873套，环比上涨158.4%，同比上涨180.5%；成交均价32198元/平方米，环比上涨7.1%，同比上涨1.5%。

    中指研究院方面表示，这主要是由于受到降低利率、调控政策持续优化等外部利好因素刺激，“市场购房情绪确实在好转，成交出现了复苏”。

    在资深房产媒体人叶建英看来，今年3月，杭州商品住宅量价齐升的原因，一方面是因为春节以后各路政策，特别是银行信贷放松的开门红效应；另一方面则是因为购房者向市中心集中，因此助涨了平均房价的上升。

    另据中指研究院数据，4月，杭州市新房市场供应规模虽然有所下降，但新开盘热度仍较高。4月在多个红盘带动下中签率走低，整体新开盘热度仍较高。价格方面，4月，杭州新建住宅价格环比上涨0.01%，涨幅较上月收窄0.05个百分点，同比上涨1.44%。

    在杭州楼市迎来整体回暖的大背景下，各大房企也加大了出货力度，力求加速去化并回笼资金。克而瑞统计数据显示，今年一季度，杭州房企销售流量榜前三名和权益榜单前三名均为滨江集团、绿城中国和万科地产，流量销售业绩分别达到243.17亿元、211.56亿元和65.16亿元；权益销售金额分别为194.81亿元、190.43亿元和49.13亿元。

    “位处杭州市场销售第一梯队的滨江集团、绿城中国和万科以大幅领先的规模增速，再次演绎了‘大象快跑’。”克而瑞研究报告称。

    分化明显

    造成杭州市不同区域、板块分化严重的首要原因还是价格。

    尽管杭州楼市整体趋稳复苏，但纵观全市，不同区域间的热度差距较大。

    据中指研究院统计数据，截至3月底，杭州全市可售面积较2022年同期下降了9.4%，出清周期较2022年同期下降了2个月。但除申花和未来科技城等热门核心板块外，临平区、富阳区和萧山区的存量房较为集中，库存去化压力较大。

    相关统计数据显示，截至3月底，富阳区的隐性去化库存量达到182.5万平方米，去化周期达到33.2个月，临平区和临安区的去化周期分别达到18.8个月和17个月。相较之下，余杭区尽管也有137.8万平方米的隐性去化库存量，但去化周期仅为5.8个月。

    在高院生看来，造成杭州市不同区域、板块分化严重的首要原因还是价格。“外围区域的价格优势不明显，甚至有回落的风险，单纯依靠行政干预很难解决问题。”

    除价格因素外，配套设施等资源的差异性是导致分化明显的第二大原因。高院生表示：“交通、教育、医疗等配套实施完善，可在一定程度上促进刚需群体购房需求释放，实现区域内的职住平衡。除此之外，还应考虑就业和产业配套等问题。”

    叶建英告诉记者，自2022年全国楼市整体降温以来，杭州楼市也进入了全面分化阶段。“主要表现为限价严格的市中心区域楼盘相对热销，而近郊和远郊区域相对滞销，各个区域热冷不均。”

    中指研究院方面也表示，今年一季度，杭州楼市整体各项指标表现亮眼，房地产政策短期内再度优化的预期较小。但中签率、二手房带看量等市场先行指标有走弱趋势，且郊区市场行情依旧冷清，当前市场复苏基础尚不牢靠。

    另据叶建英介绍，杭州楼市确实存在“改善热、刚需冷”的问题。“在增加改善房源供给方面，一要增加市中心宅地的供应量。事实上，自2022年下半年以来，杭州市宅地出让已经在向市中心集中。二是降低容积率，特别是近郊区域增加低密宅地，能够引导一部分购房者到近郊购买排屋或叠墅。”

    “近年来，杭州市近郊优质宅地的供应速度远远超过了杭州常住人口增加的速度。”叶建英进一步表示，“所以，杭州楼市在未来一段时间还会继续维持市中心改善房源供应偏紧，而近郊刚需房源总体供大于求的结构性矛盾。”

    精准施策

    除了放宽或放开落户政策限制外，杭州市部分区县还通过发放购房补贴等方式促进去化。

    此外，值得注意的是，从3月底开始，杭州楼市也出现复苏行情走弱的趋势。

    克而瑞分析认为，主要表现为在刚需、刚改类市场主力板块楼盘的案场来访和成交热度已较2月份明显回落，即便是品牌房企的主推项目，来访量和成交量亦下滑了30%～40%。另一方面，在前期由限购政策优化调整而撬动成交的区域，例如临平和崇贤等，政策利好引发的市场正向反馈已变弱，多数项目的开盘去化表现已回归常态水平。

    据了解，杭州市已出台相关政策，力促远郊区存量房去化，以提高相关楼盘的销售速度。

    据杭州市人民政府此前发布的《杭州市人民政府办公厅关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，杭州市将进一步放宽落户政策。除进一步优化普通高校毕业生落户、放宽技能人才落户条件以及优化完善居住证积分落户政策外，还全面放开了县域落户政策。“在桐庐县、淳安县、建德市三县（市）建立以合法稳定住所或合法稳定就业为条件的经常居住地登记户口制度，提升县城落户吸引力。”

    不过，在高院生看来，放宽或放开落户政策，并不意味着杭州楼市去化率会在短期内能够有所提高。“从长远来看，放宽落户政策对于促进杭州人口流入有一定的正向作用，但对于购房而言，短期内并不会明显见效，转化为楼市购买力。但从中长期来看，人口流入和落户对提振当地房地产市场需求，会有一定的支撑作用。”

    “放松大专落户以及积分落户的条件，会增加一部分新杭州人的房票，此举对杭州楼市长期稳定健康发展会起到一定的保障作用。”叶建英告诉记者，但从短期来看，这对杭州楼市的提振作用并不明显。

    “杭州楼市并不缺房票，缺的是改善性房源和存在一定价格差红利的房源。对于销售不温不火的近郊和远郊区域，此前政策已经调整为缴纳一个月社保就可以买房，所以即使再放宽或放开落户，短期内增加的房票较为有限。”叶建英进一步表示。

    此外，除了放宽或放开落户政策限制外，杭州市部分区县还通过发放购房补贴等方式促进去化。今年3月底，临安区发布公告称，继续实施购房补贴政策，在今年3月15日～7月31日（以网签备案时间为准）期间，在临安区范围内购置总价不超过300万元的新建商品住房将基于房屋总价给予1.5%的补贴，该补贴将在取得房产证后发放。

    高院生分析，出台相关购房补贴政策，对于促进需求释放会有一定效果，但也和区域内刚需购房群体的比例也密切相关。“今年一季度，杭州市拱墅区出台购房补贴政策，对刺激市场成交的效果比较明显，但临安区政策效果和拱墅区相比较弱，所以各区要围绕需求端的结构等精准施策，而不是搞‘大水漫灌’式的补贴。”