本报记者陈婷赵毅深圳报道
教育部预计，2023届全国普通高校毕业生规模约1158万人，同比增加约82万人，毕业生总人数再创新高。
日前，贝壳研究院发布的《2023年一季度中国住房租赁市场发展报告》（以下简称“《一季度报告》”）显示，5月将迎来毕业季租赁市场旺季，加上一线及二线热门城市的租客停留时间拉长，二季度的大城市租赁市场需求将保持旺盛。
今年以来，部分城市的租赁市场活跃度已有所上升。上述报告指出，一季度，全国重点40城成交量同比增加14.7%，租金综合指数环比增长0.43%，但比去年同期下降4.7%，新增挂牌房源同比增加超过10%。其中，一线城市（北京、上海、广州、深圳）市场复苏相对更快，租金环比增长。
“随时可看房，实时在线，江夏地铁口豪华电动车接送。”《中国经营报》记者留意到，今年前三个月，出租广州白云区江夏地铁站一带房源的二房东王森（化名）“积极营业”，其微信朋友圈在3月日均发布待租房源信息18条，也不时放出“从看房到交订金1小时内完成”的客户案例。
无独有偶，深圳上下沙区域房源租赁中介林倩（化名）在今年一季度每天发布的待租房源信息不少于10条，其中也不乏“看中就签”的成交纪录。2月，在广州天河区域找房租住的李星（化名）也曾对记者表示，“这段时间退租的房源较多，但刚一放租就被租走的现象也很普遍。”
一线城市租金环比增长
一季度多数城市的租赁市场活跃度同比升温，但租金仍未回升至去年同期水平。
今年住房租赁市场的热度比以往出现得更早。
“房东直租，可短租，给刚毕业的年轻人租房优惠，特惠600元起。”“应届毕业生免押金，广州实习租房优选，可短租。”近日，记者在小红书等社交平台留意到，进入5月，多数待租房源信息不约而同带上了“毕业季优惠”类似关键词，吸引应届毕业生租客注意。继春节返城之后，住房租赁市场或将进入新一轮的升温期。
据克而瑞数据监测，今年4月，上海和北京的租赁住房租金突破160元/平方米/月，出租率分别为86.12%、70.68%；深圳租金平均单价为91.75元/平方米/月，环比增长0.15%，出租率为90.57%，是4个一线城市中租赁住房出租率最高的城市。
今年以来，随着大城市新市民、青年人节后返城，其产生的新增、换租等租赁需求旺盛，推动了租赁市场热度提升，部分重点城市迎来一波“小阳春”。
从一季度整体情况来看，《一季度报告》指出，今年一季度新增挂牌房源数量环比增加超过20%，同比增加超过10%，该增速超过新增带看客户量的增速，房源端的竞争更为激烈。一季度新增挂牌房源均价为39.9元/平方米，同比增加2.6%。
成交方面，贝壳研究院提供的数据显示，一季度房源成交周期为72天，房源成交周期环比延长12天，同比延长6.5天；客源成交周期为10.7天，环比缩短0.9天，同比延长0.1天，业主房源出租周期加长。
《一季度报告》显示，春节后租赁“旺季”的月度峰值在2月显现，相比去年来得更早。租金方面，以2019年一季度租金综合水平为100，2022年一季度重点40城住房租金综合指数为102.02，2023年一季度租金综合指数为97.27，略低于去年同期及2019年同期水平。具体而言，今年一季度租金增长主要在1月，综合指数环比增长2.66%，但2月及3月分别环比下降1.55%和0.6%。
分城市来看，贝壳研究院提供的数据显示，一季度多数城市的租赁市场活跃度同比升温，但租金仍未回升至去年同期水平。重点40城中，除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外，其余34个城市的租赁成交量出现同比增加。
租金水平方面，纬房研究院提供的数据，一季度重点40城中，15个城市住房租金环比小幅增长，25个城市住房租金环比下滑。与2022年一季度相比，仅有5个城市住房租金出现同比增长，其余34个城市（不包括西安）住房租金出现同比下滑。
不过，今年一季度一线城市的平均租金水平都出现环比增长。除北京外，其余3个城市的租金水平较去年同期出现下降，其中上海跌幅相对较大，为5.37%。《一季度报告》指出，今年一季度，由于一线城市经济率先复苏，租赁人口集中，租赁住房需求量高，所以其租金水平都出现环比增长。
自如研究院发布的《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，在广州、深圳等我国常住人口达到千万级别的城市中，住房租赁市场的规模预估或超过千亿元。其中，上海、北京、广州的住房租赁市场预估规模分别约3700亿元、2800亿元、2500亿元。
供给结构持续优化
不过，由于供应量随之增加，租赁市场供给结构优化，租客选择增多，预计租金水平或将呈现稳中微增的趋势。
对在一线城市租房，李星告诉记者，今年2月，她曾在一天之内看过不少于7套房源，但每套房源租金基本都超出其原本预算300元～500元，且都有其认为不尽如人意的缺点。另外，房源虽多，但迅速被租走的情况也多有发生。
事实上，对大城市的住房问题，此前住建部相关负责人在国新办举行的新闻发布会上坦言，“由于新市民和青年人工作年限比较短，收入相对比较少，购房和付租金能力比较弱。有关调查显示，现在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决居住问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。”
4月19日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市2023年度建设用地供应计划》的通知。按照通知，2023年，深圳全市（含深汕特别合作区）计划供应建设用地1200公顷。居住用地方面，今年计划供应居住用地330公顷，其中供应租赁住房用地34公顷，占居住用地的10.3%。
记者注意到，今年以来，大城市新市民、青年人住房问题仍是政策关注重点。各地政策在供需两端发力，通过公积金支持、完善保障性租赁住房及监管措施来保障新市民、青年人的租房需求。
1月，北京、广州、成都、杭州、深圳陆续出台住房租赁市场相关政策通知，涉及住房公积金提取、执行租房提取阶段性支持、保障性租赁住房免收城市基础设施配套费、保障性租赁住房管理办法等方面。3月，北京、成都、西安、深圳再次发布相关通知，规范住房租赁签约环节、加强住房租赁市场管理、规范保障性租赁住房租金标准等。
值得一提的是，2月，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，加快住房租赁金融市场规范发展，培育发展住房租赁市场，以促进房地产市场平稳健康发展。
上述征求意见稿重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。克而瑞发布的研报指出，该政策将为住房租赁市场的发展注入强劲的融资动力。
3月29日，深圳市住房和建设局发布《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金（保障性租赁住房类）有关事项办理指引》的通知，为企业办事提供便利，进一步优化深圳营商环境，推进保障性租赁住房REITs（不动产投资信托基金）发展。
受益于上述政策环境的支持，深圳、广州、成都、北京等地的保障性租赁住房项目加速落地。《一季度报告》指出，租赁市场主体活跃度较高，市场化项目步伐提速，企业合作发展增多。具体而言，租赁机构开业项目数量持续保持增加的趋势，企业品牌升级动作频出，包括独立形成长租公寓品牌、升级产品线、发布产品设计标准等。
在深圳，克而瑞提供的数据显示，截至今年一季度末，深圳租赁住房企业开业房源规模合计约19.3万间，头部企业优势明显，行业集中度加剧。其中，该机构重点监测的Top20集中式租赁住房企业累计管理房源规模约18.4万间，万科泊寓以7.8万间的开业规模位居榜首，安居微棠紧随其后，招商伊顿公馆位居第三。
《一季度报告》指出，从租赁市场的供应趋势来看，随着相关政策落地、金融支持力度加大，租赁市场上的保障性租赁住房将快速增加，叠加更多的业主将闲置房源对外出租，整体租赁房源供给将迎来增长。预计二季度租赁市场活跃度将同比提升，出租难度有所下降。不过，由于供应量随之增加，租赁市场供给结构优化，租客选择增多，预计租金水平或将呈现稳中微增的趋势。
