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2023年05月08日 星期一
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广深租赁市场升温 5月或迎来毕业租房旺季

    位于广州番禺区一处长租公寓项目——招商伊顿公馆。

    本报资料室/图

    本报记者陈婷赵毅深圳报道

    教育部预计,2023届全国普通高校毕业生规模约1158万人,同比增加约82万人,毕业生总人数再创新高。

    日前,贝壳研究院发布的《2023年一季度中国住房租赁市场发展报告》(以下简称“《一季度报告》”)显示,5月将迎来毕业季租赁市场旺季,加上一线及二线热门城市的租客停留时间拉长,二季度的大城市租赁市场需求将保持旺盛。

    今年以来,部分城市的租赁市场活跃度已有所上升。上述报告指出,一季度,全国重点40城成交量同比增加14.7%,租金综合指数环比增长0.43%,但比去年同期下降4.7%,新增挂牌房源同比增加超过10%。其中,一线城市(北京、上海、广州、深圳)市场复苏相对更快,租金环比增长。

    “随时可看房,实时在线,江夏地铁口豪华电动车接送。”《中国经营报》记者留意到,今年前三个月,出租广州白云区江夏地铁站一带房源的二房东王森(化名)“积极营业”,其微信朋友圈在3月日均发布待租房源信息18条,也不时放出“从看房到交订金1小时内完成”的客户案例。

    无独有偶,深圳上下沙区域房源租赁中介林倩(化名)在今年一季度每天发布的待租房源信息不少于10条,其中也不乏“看中就签”的成交纪录。2月,在广州天河区域找房租住的李星(化名)也曾对记者表示,“这段时间退租的房源较多,但刚一放租就被租走的现象也很普遍。”

    一线城市租金环比增长

    一季度多数城市的租赁市场活跃度同比升温,但租金仍未回升至去年同期水平。

    今年住房租赁市场的热度比以往出现得更早。

    “房东直租,可短租,给刚毕业的年轻人租房优惠,特惠600元起。”“应届毕业生免押金,广州实习租房优选,可短租。”近日,记者在小红书等社交平台留意到,进入5月,多数待租房源信息不约而同带上了“毕业季优惠”类似关键词,吸引应届毕业生租客注意。继春节返城之后,住房租赁市场或将进入新一轮的升温期。

    据克而瑞数据监测,今年4月,上海和北京的租赁住房租金突破160元/平方米/月,出租率分别为86.12%、70.68%;深圳租金平均单价为91.75元/平方米/月,环比增长0.15%,出租率为90.57%,是4个一线城市中租赁住房出租率最高的城市。

    今年以来,随着大城市新市民、青年人节后返城,其产生的新增、换租等租赁需求旺盛,推动了租赁市场热度提升,部分重点城市迎来一波“小阳春”。

    从一季度整体情况来看,《一季度报告》指出,今年一季度新增挂牌房源数量环比增加超过20%,同比增加超过10%,该增速超过新增带看客户量的增速,房源端的竞争更为激烈。一季度新增挂牌房源均价为39.9元/平方米,同比增加2.6%。

    成交方面,贝壳研究院提供的数据显示,一季度房源成交周期为72天,房源成交周期环比延长12天,同比延长6.5天;客源成交周期为10.7天,环比缩短0.9天,同比延长0.1天,业主房源出租周期加长。

    《一季度报告》显示,春节后租赁“旺季”的月度峰值在2月显现,相比去年来得更早。租金方面,以2019年一季度租金综合水平为100,2022年一季度重点40城住房租金综合指数为102.02,2023年一季度租金综合指数为97.27,略低于去年同期及2019年同期水平。具体而言,今年一季度租金增长主要在1月,综合指数环比增长2.66%,但2月及3月分别环比下降1.55%和0.6%。

    分城市来看,贝壳研究院提供的数据显示,一季度多数城市的租赁市场活跃度同比升温,但租金仍未回升至去年同期水平。重点40城中,除北京、成都、武汉、南昌、宁波、南宁外,其余34个城市的租赁成交量出现同比增加。

    租金水平方面,纬房研究院提供的数据,一季度重点40城中,15个城市住房租金环比小幅增长,25个城市住房租金环比下滑。与2022年一季度相比,仅有5个城市住房租金出现同比增长,其余34个城市(不包括西安)住房租金出现同比下滑。

    不过,今年一季度一线城市的平均租金水平都出现环比增长。除北京外,其余3个城市的租金水平较去年同期出现下降,其中上海跌幅相对较大,为5.37%。《一季度报告》指出,今年一季度,由于一线城市经济率先复苏,租赁人口集中,租赁住房需求量高,所以其租金水平都出现环比增长。

    自如研究院发布的《2022中国城市长租市场发展蓝皮书》显示,在广州、深圳等我国常住人口达到千万级别的城市中,住房租赁市场的规模预估或超过千亿元。其中,上海、北京、广州的住房租赁市场预估规模分别约3700亿元、2800亿元、2500亿元。

    供给结构持续优化

    不过,由于供应量随之增加,租赁市场供给结构优化,租客选择增多,预计租金水平或将呈现稳中微增的趋势。

    对在一线城市租房,李星告诉记者,今年2月,她曾在一天之内看过不少于7套房源,但每套房源租金基本都超出其原本预算300元~500元,且都有其认为不尽如人意的缺点。另外,房源虽多,但迅速被租走的情况也多有发生。

    事实上,对大城市的住房问题,此前住建部相关负责人在国新办举行的新闻发布会上坦言,“由于新市民和青年人工作年限比较短,收入相对比较少,购房和付租金能力比较弱。有关调查显示,现在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决居住问题,然而租金付得起的房子区位比较远,区位比较好的租金又比较贵,这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难。”

    4月19日,深圳市规划和自然资源局印发《深圳市2023年度建设用地供应计划》的通知。按照通知,2023年,深圳全市(含深汕特别合作区)计划供应建设用地1200公顷。居住用地方面,今年计划供应居住用地330公顷,其中供应租赁住房用地34公顷,占居住用地的10.3%。

    记者注意到,今年以来,大城市新市民、青年人住房问题仍是政策关注重点。各地政策在供需两端发力,通过公积金支持、完善保障性租赁住房及监管措施来保障新市民、青年人的租房需求。

    1月,北京、广州、成都、杭州、深圳陆续出台住房租赁市场相关政策通知,涉及住房公积金提取、执行租房提取阶段性支持、保障性租赁住房免收城市基础设施配套费、保障性租赁住房管理办法等方面。3月,北京、成都、西安、深圳再次发布相关通知,规范住房租赁签约环节、加强住房租赁市场管理、规范保障性租赁住房租金标准等。

    值得一提的是,2月,人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》,加快住房租赁金融市场规范发展,培育发展住房租赁市场,以促进房地产市场平稳健康发展。

    上述征求意见稿重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展,为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。克而瑞发布的研报指出,该政策将为住房租赁市场的发展注入强劲的融资动力。

    3月29日,深圳市住房和建设局发布《关于发行基础设施领域不动产投资信托基金(保障性租赁住房类)有关事项办理指引》的通知,为企业办事提供便利,进一步优化深圳营商环境,推进保障性租赁住房REITs(不动产投资信托基金)发展。

    受益于上述政策环境的支持,深圳、广州、成都、北京等地的保障性租赁住房项目加速落地。《一季度报告》指出,租赁市场主体活跃度较高,市场化项目步伐提速,企业合作发展增多。具体而言,租赁机构开业项目数量持续保持增加的趋势,企业品牌升级动作频出,包括独立形成长租公寓品牌、升级产品线、发布产品设计标准等。

    在深圳,克而瑞提供的数据显示,截至今年一季度末,深圳租赁住房企业开业房源规模合计约19.3万间,头部企业优势明显,行业集中度加剧。其中,该机构重点监测的Top20集中式租赁住房企业累计管理房源规模约18.4万间,万科泊寓以7.8万间的开业规模位居榜首,安居微棠紧随其后,招商伊顿公馆位居第三。

    《一季度报告》指出,从租赁市场的供应趋势来看,随着相关政策落地、金融支持力度加大,租赁市场上的保障性租赁住房将快速增加,叠加更多的业主将闲置房源对外出租,整体租赁房源供给将迎来增长。预计二季度租赁市场活跃度将同比提升,出租难度有所下降。不过,由于供应量随之增加,租赁市场供给结构优化,租客选择增多,预计租金水平或将呈现稳中微增的趋势。

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