投资方看好旅宿资产

    《指南》显示，随着客群的变化及多元化，服务式公寓在服务内容、硬件设计等层面逐渐上下延展，既有传统的偏向商务客户的酒店式服务公寓，也包含近年发展迅速的精品式租赁公寓，提供更加富有生活情调和社交活动的现代空间。此外，提供部分基本服务、价格较为亲民的长租公寓也是近年热门投资标的。对核心城市而言，持续而多元的就业人群流入为这一类产品增长提供了充足的需求支撑。

    “现在我们可以看到酒店系、房地产系和创业系的‘玩家’都在试图挤进高端租赁市场，因为大家觉得高端租赁市场更能够得到高回报。”朱逸卿表示，高端租赁之所以现在才成为热点，不是因为之前投资者有所忽略，而是进入这条赛道的门槛以及对运营管理能力的要求都非常高。“不是品牌标榜自己高端就能做好高端租赁，而是需要市场的认可和客户的沉淀。”

    就当下市场形势而言，朱逸卿认为，酒店系在进入高端租赁市场上有产品设计和运营体系上的优势，能够用品牌优势暂时造就自身市场认可优势。除此之外，房地产系和创业系的产品将更会受到市场的重重考量。

    那么，一个优秀的高端租赁项目应如何打造呢？《指南》指出，对项目空间、设施做到精细管理，使项目维护良好之外，动态调整、盘活资产的低效空间，令空间功能更符合住户习惯，有助于直接或间接增加项目营收，也需要更加综合的运营能力参与；科技在管理过程中的价值日益被重视，将人性化及智能化体验加以融合势在必行。

    “以我的经历和参与的高端租赁项目来看，对于整体操盘能力要求非常高。”朱逸卿表示，例如在项目开发前端，都要对区域市场和租金进行深度了解，从而选择房间户型的合适配比，“哪类户型的坪效最高，哪类户型的房价和去化表现最好等”。

    值得一提的是，随着国内基础设施领域不动产投资信托基金的推出，以租赁公寓为底层资产的REITs产品已经入市。机构投资者正成为服务式公寓市场愈发重要的资本力量，也更为注重项目运营状况带来的可持续现金营收能力。

    《指南》认为，存量旅宿资产必须适时考量资产运营状况，针对市场发展趋势和需求环境做出调整。近年来，上海的酒店及租赁公寓市场频现大宗交易整售或改造案例，体现了投资市场对这一领域的潜力看好。通过产品迭代升级、空间重塑，不仅可令项目剥离或转化低效空间，提升营收水平，也为后续资产价值创造了良好条件。