本报记者杨让晨张家振上海报道

    今年上半年，上海楼市新房和二手房市场呈现出完全不同的发展路径。

    中指研究院统计数据显示，今年上半年，上海市商品住宅成交面积为785.4万平方米，同比增长49.3%；商品住宅成交套数为76206套，同比增长50.8%；新建商品住宅价格累计上涨0.3%，涨幅较2022年同期扩大0.4个百分点。

    不过，在新房市场需求释放、成交量上扬背后，上海楼市在不同板块间的热度也出现明显分化。相关统计数据显示，上海市包括中心城区、五大新城和虹桥商务区等在内的板块认购率排名靠前，华漕、徐泾、嘉定新城等板块认购率分别达到247%、218%和201%，而较为偏远的佘山、新桥等板块认购率不足10%。

    相较于新房市场，上海市二手房市场则走出了“先扬后抑”的行情。据克而瑞统计数据，上海市二手房积压需求在年后集中释放，2、3月成交量一度攀升至2万套以上。不过，随着需求逐步释放，加之新房供应集中、市场预期下行，二季度成交量连月下探。

    对于上海市二手房市场走势，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《中国经营报》记者采访时表示，就今年下半年而言，由于7、8月份为传统淡季，二手房市场交易量大概率会萎缩，或在底部震荡，9月有望迎来一波反弹。“总体而言，市场表现或会比较温和。”

    新房市场板块分化

    上海市新房市场呈现出冷热不均、热度分化趋势。

    克而瑞方面表示，今年上半年，上海市新房市场先后经历了从冷到热，再到热度逐步退去的两波行情。

    在供应方面，今年初受春节假期等外部环境因素影响，市场供应量有所放缓，但从3月开始供应量开始增加，积压的需求逐渐得到释放，市场快速修复并迎来了“小阳春”。二季度，上海市新房市场供应仍平稳回升，但交易动力难以持续，成交动能转弱。

    而在需求端，春节假期后客户来访积极性逐步提升，外围区域续销项目来访量在3月达到高峰，4月开始下探，6月份成交周期持续拉长。

    总体而言，上海市新房市场呈现出冷热不均、热度分化趋势。据上海市房地产经济协会统计数据，上海市内环内、内中环、中环外的平均认筹率均维持在180%以上。而外郊环、郊环外的平均认筹率差距则逐渐拉大，其中，郊环外的平均认筹率只有约60%。

    从房企端来看，今年上半年，招商蛇口、保利发展和象屿地产分别以75.84万平方米、52.12万平方米和37.57万平方米位居销售面积排行榜前三位。其中，位于闵行区的象屿招商公园1872销售套数达到1884套，销售金额超过百亿元。

    不过，随着6月份总体成交量下滑，外围楼盘再度通过降价等“花式促销”策略吸引购房者目光。以位于青浦区华新板块的中交·凤启虹桥为例，作为虹桥商务区辐射项目之一，该楼盘在开盘预热阶段就推出了优惠政策。据置业顾问介绍，目前，从验资到认筹再到认购、签约均有不同优惠，“优惠后的总价较原总价能减少20余万元”。

    对此，卢文曦告诉记者，从大方向来看，上海市新房市场在今年上半年的总体表现不错，交易总量超过了500万平方米。“据此推算，全年交易量有望超过1000万平方米，总体比较活跃。”

    不过，卢文曦也分析指出，上海新房市场分化信号也比较明显。目前，购房者大都选择性价比高或品质好的项目，所以，整体来看不同板块呈现出冷热不均的分化趋势。

    “青浦区、金山区等相对比较偏远的区域，可能会面临一定的去化压力，这也属于正常现象，这些区域的项目主要面向当地客户群体，总体来看约七八成的项目能够‘日光’，相对而言表现尚可。”卢文曦表示。

    易居研究院研究总监严跃进也向记者表示，目前，上海市新房市场虽有降温压力，但短期内的风险总体可控。“当前，库存去化周期为6.5个月，即使未来几个月市场交易数据有所下滑，对库存去化不会造成特别重大的影响。”

    二手房挂牌量明显增加

    随着二手房挂牌量增加和成交周期延长，上海市二手房市场正过渡到买方市场。

    和新房市场较为平稳相比，上海市二手房市场在经历3月份的成交小高峰后，降温趋势明显。

    易居研究院统计数据显示。今年1月至2月，上海市二手房市场成交量分别约为0.8万套和1.9万套，在3月触及上半年成交量“天花板”的约2.4万套后，成交量开始回落，5月成交量也低于4月。

    另据上海市房地产经纪行业协会统计，今年上半年，上海市二手房成交量约为9.6万套，较2021年同期减少近45%，同时4、5、6月成交量均呈逐月下行趋势。

    有中介机构置业人员向记者表示，6月，其所在的大区板块二手房成交量约为10套，门店成交量只有2到3套。“和3月份相比，近期二手房市场成交量确实有所下滑。”

    随着二手房挂牌量增加和成交周期延长，上海市二手房市场正过渡到买方市场。据58安居客统计，今年6月，上海市二手房挂牌量达到38.4万套，挂牌时长达到57.42天，已超过2022年同期。同时，上海市6月二手房购房需求热度环比下降9.9%。

    上海市二手房成交量也持续回落，6月份成交量为1.26万套，较3月份高峰时的约2.4万套减少了1万余套。

    在严跃进看来，在业主出售套现、房屋置换、多套合并一套等交易心态影响下，上海市二手房房源挂牌量正明显增加。但在挂牌量增加的同时，市场交易并没有明显反弹，且部分小区房价下调迹象相对明显。“由于上海楼市存量房占比较大，二手房市场波动或对上海楼市产生较大影响。”

    在卢文曦看来，上海市大部分购房者认为二手房市场交易活跃度不够，同时新房供应量也大，起到了一定的分流作用。此外，上海市二手房市场在今年3月份达到高点后，市场交易量开始阴跌。“在我看来，更多的是市场信心问题，在很多指标都不是特别理想的情况下，购房者的行为会偏向保守。”

    克而瑞方面也分析指出，今年上半年，上海市二手房市场成交量萎缩速度超过新房市场，议价空间加大。今年下半年，如果在没有利好政策刺激下，市场低迷行情或将延续，买卖双方或将进入深度博弈期。

    市场恢复仍有波折

    目前，稳地产的重要性更加突出。

    “当前，上海住房交易市场的特征是‘易冷’。”严跃进表示，从各楼盘情况来看，重点楼盘确实存在“抢房”现象，但从2022年四季度开始，重点区域的认购情况就明显偏弱。“上海楼市的短期波动容易演变为趋势性矛盾，会对市场信心回暖造成破坏。”

    不过，诸葛找房数据研究中心方面分析认为，短期来看，一线城市中的上海市、广州市和深圳市等地的房价或将稳步上涨，“根据情绪指数模型预测，未来4个月累计涨幅有望超过1%”。

    据了解，深圳市、上海市的房价韧性较强。其中，上海市房地产市场今年6月的成交均价为74333元/平方米，环比上涨0.15%。

    克而瑞方面则表示，一线城市楼市风向标意义重大。“‘稳’字当头之下，人口、特定区域的边际宽松政策或许能够扭转预期。”

    对于二手房市场走势，严跃进告诉记者，二手房市场需要加强管理和引导，防范预期不稳、新的交易风险增加和交易秩序紊乱等问题。“从市场诉求来看，购房者当前对降低二手房交易的税费成本、降低中介费用、降低存量贷款利率等的呼声较大。”

    中指研究院研报分析认为，当前，多数城市已取消限制性政策，今年下半年需要出台更大力度的“托底政策”，才能遏制住市场下行趋势。“目前，稳地产的重要性更加突出。随着二季度房地产市场持续转弱，今年下半年政策加力的预期增强。在因城施策方面，核心一、二线城市存在‘一区一策’优化可能；企业端有望继续落实资金支持政策，‘保交楼’资金和配套政策亦存在进一步的发力空间。”

    “当前，购房者置业情绪仍受多重因素影响，其中，居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键。”中指研究院方面进一步指出，“这些因素能否好转，以及政策‘托底’力度的大小，直接影响着今年下半年房地产市场走势。在中性预期下，今年下半年房地产市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积有望与2022年基本持平。”