本报记者夏晨翔北京报道

    楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎。随着我国经济从高速增长转向高质量发展，商务楼宇也从增量时代步入了存量时代，过去“以时间换空间、以空间换产业”，靠载体建设带动产业增长的粗放发展模式已难以为继。

    如今，高楼林立之下，如何做好楼宇经济的存量文章？ 如何通过楼宇经济重塑地区竞争新优势？政府招商与楼宇招租之间又该如何实现“共赢”？近日，《中国经营报》记者专访了集群智库院长匡洪广，解读楼宇经济3.0时代的方法论。

    “楼宇经济1.0就是租空间，2.0是在空间基础上叠加了运营、配套和服务，这其实都是楼宇运营商在跳‘独舞’。而到了3.0时代，就需要政府和楼宇运营商彼此赋能合作，构建产业生态，跳好‘双人舞’。”匡洪广表示。

    楼宇经济步入3.0时代

    事实上，对于楼宇经济的印象，很多人还停留在“收租金”这一层面上，认为楼宇经济就是写字楼经济，仍属于房地产的范畴。

    但在匡洪广看来，楼宇经济并不是“收租金”那么简单，也不单是写字楼经济那样狭隘。楼宇经济泛指产业载体，也就是产业的基础设施。

    “单一的楼宇也好，功能区也好，商务区也好，这些都是楼宇经济的载体。通过合理的规划、建设、招商、运营，为楼宇运营商带来租金收入，为地方政府带来税收收入和产业拉动效应，这样一种经济现象，我们称之为楼宇经济。”匡洪广介绍道。

    商务楼宇诞生于上世纪80年代改革开放之后，彼时，随着现代化商务办公的服务需求逐渐诞生，催生了一批由开发商统一开发、专门用于租赁经营的写字楼。

    如北京最早建成对外出租经营的国际大厦、中国国际贸易中心一期，上海市最早的甲级写字楼上海商城、第一栋涉外写字楼联谊大厦，以及深圳国贸大厦、地王大厦等标志性楼宇都在那时相继建成。这一阶段，也是商务楼宇从无到有开启的1.0阶段。

    2000年之后，以现代服务业为代表的新兴第三产业空前发展，写字楼如雨后春笋般拔地而起。随着楼宇硬件配套水准不断升级，从开发到运营，从空间到内容，楼宇运营商也从提供单纯的物理空间进化到构建一个全场景的生态办公体系，通过运营服务打造商务办公新场景成为楼宇经济2.0的重要标志。

    “‘十四五’时期是我国从高速增长转向高质量发展的关键阶段，楼宇经济3.0时代也将从大干快上的增量时代过渡到精耕细作的存量时代。”匡洪广表示。

    匡洪广指出，楼宇经济3.0阶段具备三个标志。一是从基础商务服务进化到产业服务，把楼宇的招租与政府的招商有效结合；二是从楼宇运营商进化到城市合伙人，商务楼宇将弱化地产属性，强化产业基础设施属性；三是从市场行为进化到政企协同，从单纯的市场行为升维到政企联动、合作共赢。

    “现在已经过了楼宇运营商跳‘独舞’的时代了，在楼宇经济3.0时代，一定是政府和企业联动跳‘双人舞’，通过创新产业社区新模式、引进业界共治新理念、升级楼宇经济新政策、建立产业治理新机制、焕新区域发展新优势等多个抓手，共同推动楼宇经济发展。”匡洪广告诉记者。

    “二八”趋势

    近年来，楼宇经济已成为促进城市空间优化和高效利用、推动产业转型升级的重要抓手。

    记者梳理发现，目前，北京、上海、天津等各辖区，以及苏州、青岛、雄安新区等多个区域，都已发布相关政策文件，明确支持楼宇经济高质量发展。而其中，打造主题楼宇、专业特色楼宇似乎成为各地的共识。

    什么是主题楼宇和专业楼宇？又有哪些产业更适合“上楼”？

    对此，匡洪广告诉记者，主题楼宇通常专注于某一特定领域或产业，比如金融、文化、设计等传统产业以及互联网等科技创新型产业。通过打造主题楼宇，可以形成产业集聚和升级，加强企业之间的联动合作、资源共享。同时，政府也可以聚焦产业需求精准施策，更好地为企业提供专业的服务配套和政策引导，产生“1+1>2”的效果。

    随后，匡洪广以北京朝阳区星地中心举例称，该中心为朝阳区互联网3.0产业基地，将聚焦互联网3.0上下游产业，重点发展人工智能、XR、区块链、物联网等互联网3.0关键基础支撑技术与互联网3.0数字文化产业支撑平台。

    此外，围绕“赋能中心+物理空间+软性服务”的模式，星地中心将组建互联网3.0技术联合攻关联盟、龙头企业联合发展平台、场景探索平台、孵化器、XR加速器，并提供技术攻关、政务服务、投融资辅导、品牌塑造、资本赋能、内容数字化、技术交流等服务。

    事实上，选择发展互联网3.0产业是星地中心和朝阳区政府的“双向奔赴”。

    匡洪广介绍，朝阳区本就具备数字经济和应用场景优势，正在谋划互联网3.0产业发展，星地中心则具备区位优势和理想的空间载体。最终，星地中心被确定为朝阳区规划的互联网3.0“一纵一横多引擎”产业集聚区中的重要引擎之一。

    为加快互联网3.0产业发展，朝阳区还印发了《互联网3.0创新发展三年行动计划（2023~2025年）》，从政策扶持、产融服务、人才支撑等方面给予了大力支持。

    “这就是政府和楼宇运营商联动合作，实现共赢的典型案例。政府将产业规划精准落位到主题楼宇上，通过专业载体打造、专业部门指导、专业团队运营、专业平台构建、专项政策配套，支持主题楼宇做专做强，进而赋能整个区域重点产业的发展。而这些，是综合性楼宇很难实现的。”匡洪广告诉记者。

    不过，匡洪广同样指出，并不是所有的产业都适合“上楼”，而且一个地区的主导产业是有限的，不可能把所有的楼宇都打造成主题楼宇。目前，各地打造的主题楼宇还非常少，预计未来趋势可能是主题楼宇和综合性楼宇的占比为“二八开”。

    对于综合性楼宇，匡洪广则表示，综合性楼宇并非没有“文章”可以做，楼宇运营商应该抓住入驻企业的共性诉求，通过高水平的运营，打造企业成长平台和商务生活场景。

    创新机制破解低效闲置难题

    随着城市化进程的加快发展，土地资源的掣肘已成为各大城市的痛点。在此情形下，老旧低效的商务楼宇，成了城市“向天要地”谋求发展的重要目标。

    匡洪广指出，商务楼宇低效闲置的主要原因就在于缺乏专业运营团队，重招商轻运营的现象普遍存在。特别是中低端楼宇过了前期招商阶段几乎没有运营经费投入，对入驻企业的服务还停留在基础物业服务、被动解决问题的初级层面，支撑不了企业发展平台和产业培育平台的新要求。

    此外，地方政府不够重视，出台的楼宇招商政策表面化同质化，导致有些条款无法落地或是激励作用有限，也没有建立长效的工作机制，撬动各类主体积极性，往往“只听楼梯响，不见人下来”，很难抓出成效。

    对此，匡洪广建议，政府层面要学会“算大账”，通过国有企业和社会资本成立楼宇经济平台，一方面梳理老旧低效楼宇的资源，“摸清家底”，另一方面做到运营前置，编制楼宇更新计划，确定产业政策，引入有产业资源、运营经验的专业团队来改造，后期可以从增量的税收中补贴投资者和运营者。

    匡洪广以沈阳市和平区为例，据介绍，和平区打造了全国首个楼宇经济创新发展试验区，通过建立工作机制、绘制产业地图、出台楼宇政策等一系列创新举措，将产业发展、招商引资、营商环境、公共服务、城市治理、两新党建等条线工作集成到楼宇经济大平台上，实现高水平的产城融合，构建全要素的产业生态。

    “通过楼宇经济大平台，可以将政府职能部门都调动起来，按照绘制的产业地图实现政企联动，比如文创产业由文旅局来对接，金融产业由金融局来对接，让企业的需求倒逼政府职能部门提供相应的服务。”匡洪广指出。

    此外，匡洪广还建议，楼宇经济作为产业基础设施，应尽快纳入公募REITs发行范围。

    “商务楼宇属于重资产，投资成本高、回报周期长，如果可以纳入公募REITs发行范围，不仅可以拓宽企业融资和退出渠道，更有利于引导企业自持资产，实现‘轻资产’‘重运营’模式转换。”匡洪广表示。