本报记者方超张家振上海报道

    在房地产行业仍有待进一步回暖的背景下，持续涌入新竞争者的代建行业热闹非凡。

    近期，多家代建企业对外透露了今年上半年拓展成绩单。例如，今年前6个月，绿城管理控股（09979.HK）新拓展代建项目合约总建筑面积约1727万平方米，龙湖集团（00960.HK）旗下代建品牌龙湖龙智造新增20个商业代建项目，旭辉控股集团（00884.HK）旗下的旭辉建管则新增了20个代建项目。

    更多“新兵”也正持续涌入代建赛道。亿翰智库相关数据显示，据不完全统计，已有超过60家房企投身代建领域，在行业竞争加剧情形下，差异化优势正成为各家企业竞相打造的核心竞争力。对此，龙湖集团相关负责人向《中国经营报》记者介绍，龙湖龙智造正通过六大业务“飞轮”协同驱动，来构建完整的战略生态。

    “虽然目前进入代建行业的房企越来越多，但代建并非适合绝大多数房企，具备强大品牌优势以及建造背景的房企相对更有优势。”58安居客研究院院长张波告诉记者。

    IPG中国首席经济学家柏文喜则也向记者表示，当前，不少房企正将代建业务独立化。“此举在加速代建行业独立成长与发展壮大的同时，也会推动代建行业的专业化程度迅速提升与行业细分化、品牌化，从而推动行业集中化发展。”

    竞相涌入“第二赛道”

    代建赛道的热度正持续攀升。记者梳理发现，仅自2022年以来，多家上市房企对外展现了进军代建赛道的雄心。其中，2022年8月，朗诗地产宣布更名为朗诗绿色管理（00106.HK）。同样在2022年8月举行的中期业绩发布会上，龙湖集团旗下代建品牌龙湖龙智造正式亮相。

    除龙湖龙智造外，华夏幸福（600340.SH）和中梁控股（02772.HK）等上市房企也纷纷涌入代建赛道。“代建热”亦一直延续至今。今年2月，上坤地产（06900.HK）表示启动战略升级，聚焦增量业务，正式开辟共建管理新赛道“未来将形成‘地产开发+共建管理’双轮驱动的发展模式，进一步提升公司竞争实力。”

    克而瑞相关数据显示，据不完全统计，截至2022年年底，发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有如绿城中国（03900.HK）、华润置地（01109.HK）、金地集团（600383.SH）等全国大型房企，也有如建业地产（00832.HK）和众安集团（00672.HK）等地方性大中型房企。

    在当下房地产市场行情下，如此多的品牌房企竞相角逐代建赛道的原因何在？ 在张波看来，代建市场属“轻资产”模式，传统地产投资回报主要是通过获得土地建成物业，并通过一次性销售取得收益，融资难度大、土地款支出大、预售资金监管不断从严都是制约其拓展项目的因素。“而代建项目属于非投资驱动型，收益主要来自于品牌使用费、代建管理费以及项目奖励等。”

    柏文喜亦向记者表示，房企纷纷涌入代建行业，原因在于代建主要依靠企业品牌和项目管理能力来拓展和角逐市场，而不需要自身投入过多资金，在减轻融资压力的同时还能获得较高的收益。

    高盈利、低杠杆、逆周期等多重光环绕身的代建行业，正被品牌房企视为“第二赛道”。不仅如此，亦有房地产业内人士直言，不少出险房企当下已停止拿地，为避免团队解散、人才流失，代建行业已成为上述房企保壳的“救命稻草”。

    “价格竞争也是无法避免的。”亿翰智库分析师认为，在代建企业产品设计、品牌、管理等能力相差不大的情况下，报价越低中标率就越高。“例如，某企业中标的四川某项目，中标综合费率仅为3.5%，低于行业4%～6%的平均水平。”

    “目前，代建行业确实存在竞争加剧问题，但由于房地产行业存量空间比较大，还没有成为红海市场。”柏文喜告诉记者。

    政府、资方代建成风口

    在竞相入局的同时，不同房企选择的代建业务模式也呈现出新变化。

    “代建业务模式众多，目前还没有统一的分类标准。按照委托方类型，可以分为以中小房企为委托方的商业代建、以政府及企事业单位为委托方的政府代建、以金融机构为委托方的资方代建以及围绕代建相关的衍生服务。”东吴证券（香港）研报分析称。

    在商业代建、政府代建和资方代建三大细分领域中，商业代建是不少代建企业的主要经营方向。张波介绍称，商业代建来源呈现多样化特点，既有来自中小房企的委托，也有地方城投的需求，而商业代建本身对于代建企业的要求也会高于一般的住宅类项目。

    以“代建第一股”绿城管理控股为例，相关统计数据显示，2022年，公司商业代建营业收入为16.69亿元，占整体收入的比例达到62.9%，同比增长13%。

    不过，在房地产行业深度调整的大背景下，政府代建和资方代建正成为不少代建企业寻找的新发力点。

    “预判中国房地产开发体量，中期规模大约维持在10亿平方米左右。”绿城管理控股CEO李军在2022年业绩发布会上表示，其中政府主导的保障性租赁用房的比例可能会超过30%。“这是中国房地产公用事业属性的体现，也是共同富裕这个方向的推动。”

    近日，由绿城管理控股代建的浙江省首个共有产权房迎来交付。据悉，该建筑总建面约18.3万平方米，由7幢高层、2幢小高层住宅和约4300平方米的商业配套组成，住宅规划约70～170平方米全生命周期户型。

    无独有偶，据旭辉控股集团信息，今年6月，公司旗下的旭辉建管成功中标安徽省阜阳市颍泉城投项目建管服务招标。这也是继城南旭辉·城市江来之后，公司在当地再度中标的政府代建项目。

    除政府代建外，在“保交楼”项目迎来AMC等多路资本参与的情形下，纾困类代建正迎来新的发展风口。龙湖集团在向记者提供的资料中认为：“随着约40个省、市出台‘保交楼’措施，AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目，地方城投平台手持大量优质土地亟待开发，多方因素叠加给代建行业带来了新的增长空间。”

    打造差异化竞争优势

    市场空间巨大，行业竞争加剧，多家代建企业正力求打造差异化竞争优势。

    “代建是未来行业的机会点，但也绝对不是一门容易做的生意。”克而瑞分析师建议，房企还是要从产品力、品牌力，以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发，苦修内功，“形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟”。

    “旭辉建管走的是‘定制化服务专家’的差异化定位，强调基于每一块土地的属性和每一位委托方的情况，进行包括产品设计、工程运营、整合营销、财务融资、商业管理等覆盖‘投融建管退’全房地产链条的服务。”旭辉控股集团相关负责人告诉记者。

    据了解，旭辉建管在2021年正式成立，此后发展迅速。旭辉控股集团上述负责人向记者提供的信息显示，2023年，旭辉建管新增在管项目超20个，13个在售项目累计创造了超40亿元的销售额，管理规模再创新高。截至今年上半年，旭辉建管累计在管项目超70个，累计在管总建面超1300万平方米，主要分布在北上广深等城市。

    值得注意的是，成立时间更短，携“数字科技”优势入局的龙湖龙智造的高速发展态势备受行业关注。

    相关资料显示，龙湖龙智造成立于2022年8月，在成立当年就拿下了20个代建项目，新增建筑面积超过600万平方米。亿翰智库统计数据显示，今年上半年，龙湖龙智造新增20个商业代建项目，建筑面积共计约335万平方米。

    “数字科技”正成为龙湖龙智造飞速发展的“秘诀”之一。龙湖集团相关负责人提供的信息显示，龙湖龙智造聚合龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科等六大业务“飞轮”，以丰富的智慧营造经验和领先的数字科技实力，提供全业态、全周期、数字科技赋能，实现绿色低碳发展，持续创造客户价值。

    在张波看来，代建企业除了要继续提高自身能力、关注多类赛道外，“这几年，由于房企资金压力不断增大，委托方对于配资代建的需求也在不断提升，具有良好金融能力与信用优势也是不少代建企业可以脱颖而出的重要因素。”