本报记者方超张家振上海报道

    “现在不管是本地人还是外地人，在嘉兴市买房都不限售不限购了，无论买多少套都可以，新房交房之后随时可以上市卖，也没有任何限制。”近日，位于浙江省嘉兴市的嘉兴科技城某楼盘销售经理吴子涵（化名）向《中国经营报》记者介绍道。

    在吴子涵作出上述表述背后，嘉兴市因打响取消双限（限购限售）“第一枪”而引发关注。8月25日，嘉兴市发布《嘉兴市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》（以下简称《措施》），在21条楼市新政策中，“不再限制购房套数”“不再限制转让”最受瞩目。

    “嘉兴市此次出台的新政策，意在拉动市场热度回升，继郑州市、南京市等城市出台放松细则后，嘉兴市也开始以更大尺度的放松政策来提振楼市消费，通过供需两侧同步发力，拉动楼市热度重新恢复到稳定状态。”58安居客房产研究院院长张波告诉记者。

    此外，8月30日，广州、深圳两座一线城市先后对外官宣“认房不认贷”，也成为因城施策提振楼市的新风向标。例如，深圳市相关方面表示，自8月31日起施行“认房不认贷”政策。

    “北京和上海等其他一线城市楼市宽松政策预计已‘箭在弦上’。当前各能级城市销售均持续承压，若要促进市场整体企稳，一线城市带头是关键。”国金证券分析师表示，预计“认房不认贷”与其他宽松政策将形成一线城市的政策“组合拳”，以促进置换需求及改善需求的持续释放，支撑市场销售企稳回升。

    全面取消限购限售

    “嘉兴市此次出台的新政最大的亮点在于全面取消了限购限售。”

    发布21条楼市新政，有“上海后花园”之称的嘉兴市近日打响了取消双限“第一枪”。

    公开资料显示，嘉兴市地处浙江省东北部，东接上海市，西邻杭州市，位于两座长三角明星城市之间，更被认为是浙江省接轨上海的“桥头堡”和承接上海辐射的“门户”。

    根据《措施》第四条，嘉兴市强调“支持合理住房需求”“支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施”。而在《措施》政策解读中，该条政策被进一步解释为“支持所有居民家庭的合理购房需求不再限制购房套数”“所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让”。

    “政策的放松对于购房者而言，无疑是一大利好消息，将在一定程度上促进购房需求的释放，提高房地产市场活跃度。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析认为。

    “嘉兴市此次出台的新政最大的亮点在于全面取消了限购限售。”关荣雪表示，嘉兴市取消“双限”做到了全面惠众，放松力度较大，对于当前情绪仍较低落的房地产市场以及逐渐形成一定免疫力的政策端而言给予了一定信心。“也可以说，嘉兴市打响了全面放松楼市政策的‘第一枪’”。

    不过，和外界的高关注度相比，嘉兴市不少房地产业内人士则对新的楼市政策反应不一。

    “从嘉兴楼市来看，‘双限’的政策已无现实意义，同时取消‘双限’对于当地楼市热度的提升可能也会相对有限。嘉兴市在此次出台新政前，外地人就可以购买一套住房，限购的门槛已经很低，现在即使完全解除限购套数限制，也很难带动多套购买需求提升。”张波亦如此认为。

    而在限售方面，嘉兴市房地产业内人士刘科（化名）对记者表示，“其实嘉兴市之前已经取消了144平方米以下房源的限售，这次全面取消限售，意味着144平方米以上面积或别墅类房源都放开了限售。相对来说，房源数量会更多，流动性可能会更强。”

    除取消“双限”外，也有嘉兴市房地产业内人士认为，当地公积金额度提高是利好信息之一。根据《措施》，嘉兴市将上调住房公积金贷款最高限额。例如，购房者为购买家庭名下首套住房且为新建商品住房的本市缴存职工，首次申请住房公积金贷款，单人缴存最高贷款额度上浮至50万元，双人及以上缴存最高贷款额度上浮至100万元。

    “面对房地产供求关系的新形势，嘉兴市本次政策工具箱大开，从刺激需求，调整供应，加大对房企扶持，提高政府行政效率，加强市场监管等方面发布了21条优化政策。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生分析认为，嘉兴市此次出台的楼市新政将助力当地楼市活力恢复，有效提振市场信心。

    助力提振楼市需求、信心

    当地楼市销量表现不及以往，“现在价格基本上处于回落状态”。

    在发布21条楼市新政的同时，嘉兴市这座地处沪杭之间的江南城市楼市现状也备受外界关注。

    嘉兴市住建局官方统计数据显示，今年7月，嘉兴全市商品房销售备案面积31.78万平方米，其中，住宅为20.97万平方米、1943套，分别环比下降22.0%和36.7%。全市二手房网签面积为31.64万平方米，其中二手住宅为27.96万平方米、2766套，分别环比下降15.8%和7.9%。

    “嘉兴楼市商品房成交量已从2022年11月的约17万平方米降至2023年7月的约5万平方米。”张波表示，在成交量明显下滑背景下，房价也呈不断下行趋势。从安居客线上二手房挂牌价格来看，今年8月的挂牌价格为13844元/平方米，同比下降了3.72%。

    除此之外，嘉兴市房à地产开发投资也在持续下降。嘉兴市统计局数据显示，今年1～7月，嘉兴全市房地产开发投资额为632.73亿元，同比下降3.0％，增速低于浙江省平均水平4.5个百分点，降幅较1～6月扩大1.2个百分点，总量和增速分列浙江省第4位和第7位。

    而在几年之前，嘉兴楼市曾颇为火热。记者梳理历年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报发现，2018年～2020年，嘉兴市商品房销售面积分别为1158.54万平方米、1069.19万平方米、1184.35万平方米。而自2021年开始，当地商品房销售面积再未跨过千万平方米门槛，2021年和2022年分别为932.31万平方米和542.45万平方米。

    “嘉兴市由于靠近上海市，前些年承接了大量上海市购房者的外溢需求。”嘉兴市房地产业内人士告诉记者，在2016～2019年间，嘉兴楼市涨幅明显，甚至在2020年前后的热度还较高，但近两年来受房地产行业大环境等因素影响，当地楼市销量表现不及以往，“现在价格基本上处于回落状态。”

    “嘉兴楼市本身就非常依赖来自上海市的外溢需求。由于楼市整体降温，上海市的外溢需求也已大幅减少，单一解除限购并不会提升外部购买力。”张波同时分析称，当前嘉兴楼市已几无投资需求，即使放松限售也只会带动二手房挂牌量增加，短期很难带动二手成交量上行。

    嘉兴市房地产业内人士表示，在21条楼市新政出台后，短期难以观察到显著效果，但从长远来看对当地楼市发展或有提振作用。“凭借地理位置、产业基础等，嘉兴楼市或会逐步呈现平稳健康发展态势。”

    多地陆续出招稳楼市

    期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力。

    事实上，除嘉兴市外，近期加入“因城施策”调整优化楼市政策行列的城市越来越多、城市能级也越来越高。

    8月30日上午，广州市成为首个宣布首套房贷款执行“认房不认贷”的一线城市。当日，广州市发布的《通知》明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

    无独有偶，在8月30日晚间，深圳市相关部门也发布《通知》，宣布自8月31日起执行“认房不认贷”政策。

    诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准。当前，政策主要利好两类购房群体，一类是常住地有一套贷款住房准备卖出房子换房的人群，一类是在常住地外其他城市有过房贷记录且在本地无房的购房客群，政策执行后这两类客群再次购买房屋按照首套房的房贷利率进行计算。

    王小嫱进一步表示，“认房不认贷”政策能刺激前期积攒的“卖一买一”购房需求以及在外地有购房贷款的客群购房需求的释放。这部分需求释放，有利于提升广州市房地产市场的活跃度，给市场传递积极信号，提振购房信心。

    “从历史上看，地产成交对于购房杠杆限制的调整协同一揽子行业政策深具敏感性。”华泰证券分析师表示，期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。

    不过，张波分析认为，“上海市、杭州市等一二线城市下一步出台政策的节奏或会加快，但也要同步考虑到新政策对于周边三四线城市楼市的实际影响。因此，一线和强二线城市政策可能不会一次性放松太大，尤其在限购层面会更偏于谨慎。”