本报记者吴静卢志坤北京报道

    自2020年以来，京津廊高标仓存量进入加速增长期。

    根据市场机构世邦魏理仕的统计，2022年京津廊新增供应量达260万平方米，对应当年存量扩 容 增 速 高 达28%。其预计，2023~2025年年均新增供应将保持在210万平方米。至2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地空置率分别达到15.0%、30.2%和50.2%。

    庞大的新增体量引发市场担忧，但业内人士指出，从供应和需求两个维度来看，京津廊不同子市场存在较大差异，部分需求条件优越的子市场，其实是对前期供应不足起到了补偿作用。

    供应量攀升

    尽管当前京、津、廊三地仓储物流市场总体空置率处在较高水平，但世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，若从供应和需求两个维度来具体分析，北京、天津和廊坊的不同子市场存在巨大差异。

    从供应端来看，据孙祖天介绍，北京市场起步最早，2015年以前，以顺义空港、马驹桥大兴京南（北京四大物流基地之三）和经开区等五环沿线区域为主体，高标仓总存量一直在北方城市中领先。但自2011年起，政府推行集约供地和存量盘活的方针，物流用地供应连年递减，高标仓存量也进入低增长期。

    2015年《京津冀协同发展规划纲要》提出“有序疏解北京非首都功能”的核心目标，以及2017~2018年以清整低端仓储设施为主要任务的“疏整促”活动，加剧了北京市内仓储物流供应短缺的局面。

    紧邻北京的廊坊市场备受北京外溢需求的青睐，但从供应端来看，廊坊高标仓市场的起步却相对较晚，2021年以前高标仓存量极少，且在北京物流用地减量后相当长的时间内，廊坊一手物流用地供应持续紧缺，不少开发商和投资者转而在二手用地市场寻求开发机会。

    2019年时，北京和廊坊交界的大兴国际机场启用，推动廊坊成为承接北京非首都功能产业转移的排头兵，其中临空经济区成为廊坊“十四五”物流空间规划的“一核”，北三县则为首都副中心物流协同保障区。政府随之大幅增加物流用地供应，引爆了2021年至今的廊坊新增供应潮。据世邦魏理仕统计，两年半时间，廊坊市场总存量增加了4.7倍，今年底高标仓存量规模有望超越北京，未来三年内供应潮仍将延续。

    与此同时，北京和天津的新增供应也开始放量。据了解，2021年起，为提升消费发展质量，吸引产业回流，北京物流供地政策开始放宽，主要集中在大兴空港及平谷马坊，再加上此前延期入市的建成项目，北京市场在2022年新增供应达到历史峰值，至当年末时，北京市场空置率上升至18%。2025年随着平谷项目交付，新增供应还将再创高峰。

    而天津作为北方重要的制造业基地、港口以及人口第二大城市，一直具有充沛的物流用地供应，2012年至今高标仓保持快速增长，2015年一举超过北京。天津尽管在2015年以后减少了总体一手物流用地供应，但高标仓开发商拿地比例继续上升，带来2020年和2021年创历史纪录的新增供应量，且在2023年仍将迎来一轮供应潮。

    因此，拉长时间线来看，天津是京津廊唯一有长期连续供应发展的市场，而北京和廊坊则都经历了一段供应发展受抑制的时期。孙祖天指出，京、廊当前集中新增的供应量，不应被简单视为过剩，其中有一部分，尤其是在需求条件优越的子市场，对前期供应不足起到补偿作用。

    通过对发展时间、政府规划、现有已出租面积等指标的综合分析，世邦魏理仕认为，北京马驹桥及其邻近的经开区和通州组成的集群、顺义空港及其拓展区（顺义其他）组成的集群、大兴京南，天津武清、滨海新区、北辰、西青，有超过十年的高标仓发展历史，均为政府重点规划的物流发展区域，且已出租总面积已形成规模，因而是京津廊最成熟、规模和集聚效应最强的基石市场。

    开发型和增值型物业受关注

    “租赁端、开发端和投资者对北京、天津和廊坊的仓储物流市场表现出截然不同的态度。”孙祖天表示。

    从需求端来看，第三方物流、电商、批发零售、制造业、冷链是京津廊高标仓需求的主要来源行业。不同子市场因自身地理位置、交通设施、周边产业发展等资源特点，对不同需求类型的吸引力也有所差异。

    比如电商和批发零售仓储都具有需求面积较大、周转率和时效要求高等特点，需综合考量与重点消费市场距离、交通便捷度、物业品质和可选度、租金水平等条件，位于北京外围及环京子市场因性价比优势而成为首选。此外，天津本地消费市场也对其近郊子市场需求形成支撑。

    而冷链租户对交通便捷性、物业配电、环保、安全和定制要求都高于其他类型租户，由于北京核心区域选择空间极为有限，北京外围及环京子市场因距离适中而高品质物业可选度更大，逐渐成为冷链租户首选。作为北方重要的消费市场、生鲜和医药进口的口岸和集散中心，天津对冷链城配仓、港口仓和区域分拨需求都具有重要意义。

    以北京市场为例，自2022年以来，北京在保供稳需上持续发力。第三方物流、医药、数据中心、冷链等行业成为仓储物流市场的需求引擎。北京以其重要的消费市场和战略地位将持续吸引电商和第三方物流企业进驻扩张。此外，近年来加速发展的汽车、医药等先进制造业有望成为高标仓需求的新增长点。

    从整体来看，当前京津廊仓储物流的投资策略机会以开发型和增值型为主，以核心型为辅。

    以开发型为例，世邦魏理仕华北区产业地产部负责人李虹表示，作为新兴区域，平谷已经吸引了各方关注。她解释道：“现在在北京市场，一手的、完整50年产权的物流用地非常稀缺，对于投资方而言是很好的投资标的；对于开发商而言，平谷属于北京行政区范围内，与环京的物流用地相比有很大的吸引力；对于租户而言，平谷目前的租金水平与环京市场相比并不算高，且可以缩短物流配送成本，性价比高。”尽管其土地价格在京津廊众子市场中鹤立鸡群，但租金回报率位于较高水平，对长线投资者仍有较大吸引力。

    此外，廊坊临空经济区和北三县是京津廊中50年使用年限一手物流用地租金回报率最高的子市场，且是未来最有机会实现和北京一体化的子市场，未来有较大的增值潜力。

    随着北京成熟区存量物业逐渐老化，土地资源持续短缺，增值型成为这些子市场最重要的投资策略，孙祖天指出，投资者可重点关注普通仓、工业厂房改高标仓，保税库转非保用，单层库改多层库等集约化再开发机会。

    他还表示，顺义空港及其拓展区域是增值型投资的首选。相比北京其他成熟区域，当地政策环境对存量更新改造更开放和支持。此外，其未来供需结构平衡、租金的稳定性和成长性也是增值型投资回报的有力保障。

    在核心型方面，北京一、二线子市场是核心型投资的主要标的，目前已有数个京津廊核心资产通过C-REIT上市。他指出，其中位于北京顺义空港、通州等子市场物业近期稳定的回报表现可体现这些子市场对核心型投资策略的价值。不过，由于卖家极度惜售，核心型可投物业稀缺。