本报记者吴静卢志坤北京报道

    市场期待许久后，备受关注的房地产信贷调整政策终于在8月底落地。

    8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

    此次调整不仅引导当前个人住房贷款实际首付比例和利率下行，同时还引导银行降低存量房贷利率。

    《中国经营报》记者梳理发现，自8月以来，房地产政策优化节奏加快。不久前，三部委明确首套房“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，随后广州、深圳率先执行“认房不认贷”，武汉、中山、惠州等城市迅速跟进。

    业内人士指出，多项利好政策集中赶在“金九银十”到来之前落地，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善性需求入市，激活市场交易。

    引导房贷首付比例、利率下行

    统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

    7月24日中央政治局会议明确，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

    中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，对现行差别化住房信贷政策进行了调整优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

    此次差别化住房信贷政策调整优化的重点，一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

    二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

    上述通知规定，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

    据了解，去年5月份，首套房商贷利率下限已降至相应期限LPR减20个基点，但二套房商贷利率始终保持相应期限LPR加60个基点。此次政策执行后，相当于对二套房商贷利率下调了40个基点。

    今年8月21日LPR报价显示，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。这意味着，调整后的二套房商贷利率下限为4.4%。

    贝壳研究院监测显示，8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%；二套主流房贷利率平均为4.81%，均与上月基本持平。其中，一线城市首套、二套平均房贷利率分别为4.50%、5.03%。二线城市首套、二套平均分别为3.88%、4.81%，均与上月持平。三、四线城市平均首套房贷利率为3.87%，较上月下降1BP，二套维持4.80%。

    在首付比例上，目前大部分二线城市首付比例为30%，二套首付比例在40%~50%。一线城市首付比例相对较高，其中，北京、上海首套普宅首付比例为35%，非普为40%；四个一线城市二套首付比例则在40%~80%。

    值得注意的是，首套房与二套房的认定标准已经进行了调整。8月25日，三部委明确提出将首套房“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，当月末，广州、深圳率先执行“认房不认贷”，武汉、中山、惠州等城市迅速跟进。

    中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，对于仍执行限购的城市来说，首套及二套房首付比例下限将由此前的30%、40%下调至20%和30%，全面降低了居民购房门槛。当前仍执行限购的城市多为核心一、二线城市，尽管央行明确仍采取“因城施策”方式，但由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整至下限水平。

    降低存量首套住房贷款利率

    在调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

    据了解，在此次发布关于降低存量首套住房贷款利率的通知之前，市场上对于存量房贷利率下调的呼声已久。

    根据中指研究院的监测，8月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。而2022年以来存量房贷利率随5年期以上LPR仅下调了45个基点，新发放贷款利率与存量贷款利率差距拉大，叠加理财收益率下降，去年以来居民提前还贷情况较多。

    自7月中旬以来，央行持续发声，推动商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。在此前的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜称“我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

    8月18日中国人民银行等三部门电视会议提及“要调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。

    对于此次的政策变化，相关负责人表示，这是根据房地产市场供求关系所进行的调整。据其进一步解释，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资；对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

    据了解，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放、已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

    据上述负责人介绍，对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。在调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

    据了解，多家A股上市银行高管在中期业绩会上表示，对于存量房贷利率下调工作已经进行了业务梳理、分析、测算，目前已有相关预案。

    值得注意的是，金融管理部门对于调整后的存量房贷利率下限做出限定，即在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

    据了解，过去几年全国首套住房贷款利率政策下限为当时的LPR，2019年8月~2022年4月，5年期以上LPR在4.6%~4.85%，随后从2022年5月份的4.45%降至目前的4.2%。去年5月份，央行、原银保监会联合下调首套房贷利率下限，具体调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

    今年1月份，央行、原银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷款利率。央行在二季度货币执行报告中提到，截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10~40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。

    但也有部分城市在过去几年与全国首套房贷利率政策下限不一致，且高于同时期全国首套房贷利率政策下限。比如，北京自2019年10月至今，首套房贷利率下限为LPR+55BP；上海从2021年7月至今，首套房贷利率下限为LPR+35BP；广州从2022年5月至今，首套房贷利率下限为LPR；深圳从2019年至今，首套房贷利率下限为LPR+30BP；厦门从2019年10月~2022年5月，首套房贷利率下限为LPR+30BP。

    曹晶晶指出：“对借款人而言，具体能够降低多少利率，还要看原贷款发放时城市的贷款利率政策下限以及与商业银行的协商情况。”