本报记者陈婷赵毅深圳报道

    楼市新政揭开了传统销售旺季“金九银十”的序幕。进入9月，政策利好来到实质性落地阶段，新盘入市亦加快脚步。

    《中国经营报》记者注意到，广州、深圳官宣执行“认房不认贷”后，部分开发商作出反应，迅速加推项目开盘。其中，广州越秀星汇锦城于9月3日开盘，当日即宣布紧急加推30套房源。9月11日，据越秀地产广州区域公司方面透露，该项目开盘成交超过200套，紧急加推的房源在两天内售罄。

    克而瑞CRIC中国房地产决策咨询系统提供的数据显示，9月，28个重点城市预计新增商品住宅供应面积约1085万平方米，环比增长13%，前三季度累计供应面积将达到约1.04亿平方米，第三季度整体供应稳步回升，逐月递增。

    其中，广州9月的供应量预估环比增长24%至约91万平方米，以改善型产品为主，占比为48%；四个一线城市中，深圳是唯一一个前三季度供应量累计同比保持增长的城市，9月预计有12个新盘、超5000套房源入市。

    开发商抢抓机会去化

    事实上，为备战“金九银十”，部分开发商早在8月就已开始冲刺。

    “前期诚意登记近600个，开盘当天选房全靠抢，热销超过200套。紧急加推的30套70平方米三房户型更是受到年轻人的青睐，短短两天内直接售罄。”连日来，越秀地产广州区域公司根据项目案场统计数据陆续发布广州越秀星汇锦城的销售情况。

    记者注意到，原先的推介资料显示，广州越秀星汇锦城于9月3日开盘，首推76平方米～98平方米的三房、四房户型产品。但在开盘当天，项目宣布加推70平方米三房户型房源。

    正逢楼市新政出台叠加项目首次开盘之际，开发商抢抓机会积极去化。对于楼盘热销，越秀地产广州区域公司方面亦表示，“开盘前踩准政策风口。”

    8月30日，广州发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（穗府办函〔2023〕44号），正式落地执行首套房贷款“认房不认贷”政策，执行时点以2023年8月18日为界，即8月18日0：00后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

    根据上述新政，只要在广州名下无房，申请贷款买房按首套房计，执行首付三成政策。按照此前政策，在广州名下无房，但在异地有房贷记录，那么在广州申请贷款买房的首付比例在40%以上。

    8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，其中提及，“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。”

    此外，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

    记者注意到，政策风起，除了加快新盘入市节奏，部分开发商亦趁势加大存量项目的营销力度，喊出“15年一遇的政策利好”“换房正当时”等口号。

    事实上，为备战“金九银十”，部分开发商早在8月就已开始冲刺。8月19日，广州新世界耀胜尊府取证即开售。据该项目开发商透露，此次推售叠墅及平层住宅产品，首发即销售超过2亿元，楼盘办理成交至深夜。9月1日，该项目再次借助楼市新政开启再一轮营销。

    合富研究院发布研报指出，根据监测，预计广州9月新货入市超过3000套，其中，城区货量占广州全市的60%，政策落地将促发房企在“金九银十”快速拉升推货量。

    广州之后，深圳是第二个官宣执行“认房不认贷”政策的一线城市。克而瑞深圳区域团队提供的数据显示，新政连发落地后，深圳楼市有4个住宅项目超千套房源入市。

    作为新政落地后深圳首批入市项目之一，鸿荣源珈誉府开发商在其微信公众号发布消息称，9月2日，楼盘共推出818套住宅产品，开设线上选房通道，最终历时3.5个小时，售出596套房，成交金额约28亿元，去化超七成。记者注意到，9月8日，深圳再有4个新房住宅项目获批预售证，共备案2843套房源。

    克而瑞提供的数据显示，9月，深圳商品住宅供应以刚需产品为主，占比达86%，改善型产品的供应量占比为14%。8月，深圳新房住宅供应18个项目，约63.92万平方米，环比上升61.68%。根据深圳中原研究中心提供的数据，截至8月末，深圳新房住宅可售套数为46567套，库存量创深圳近13年以来历史新高。

    整体供应仍处低位

    克而瑞也指出，28个重点城市在9月的新增商品住宅供应面积绝对量与5月基本持平，但尚不及3月和6月季度末供应水平，总体仍处于低位震荡行情。

    开发商奋力迎战“金九银十”背后，在过去的前8个月，百强房企销售额及排名亦迎来新变化。

    中指研究院统计数据显示，1月～8月，百强房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6%。其中，百强房企8月单月销售额同比下降39.2%，环比下降8.9%。前8个月，销售额超千亿元的房企有12家，较去年同期增加2家；百亿规模房企90家，较去年同期减少6家；百强房企权益销售额为30091.9亿元，权益销售面积为17795.1万平方米。

    值得注意的是，1月～8月，各阵营房企的销售额均有所下降。其中，排名前十的房企销售额均值为1881.9亿元，较去年同期下降4.5%；排名第11至第30的房企销售额均值同比下降8.7%至591.5亿元；排名第31至第50、第51至第100的房企销售额均值分别为292.9亿元、143亿元，分别同比下降13.8%、15.9%。

    根据中指研究院监测，8月，房企为冲刺“金九”销售提前拿证，重点50城批准上市面积环比增长约8%。政策落地后，9月4日～9月10日，批准上市面积在低基数上环比增长56%。购房信心方面，中指研究院调研结果显示（调研时间为9月4日～9月6日），新政后，居民购房信心改善明显，其中，广州、深圳的居民购房意愿分别较上月提升7个、10个百分点。政策密集出台后，计划半年内购房的受访者占比提升至30.5%，创近一年来新高。

    但从供应端同比变动情况来看，根据中指研究院监测，8月，重点50城批准上市面积同比下降约30%，9月4日～9月10日期间批准上市面积同比下降15.5%。中指研究院表示，“9月以来批准上市面积保持在低位，可选项目有限或制约新房销售恢复。”克而瑞也指出，28个重点城市在9月的新增商品住宅供应面积绝对量与5月基本持平，但尚不及3月和6月季度末供应水平，总体仍处于低位震荡行情。

    记者注意到，近年来房企拿地开工规模有所下滑。国家统计局提供的数据显示，1月～7月，房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%，其中，住宅施工面积563026万平方米，下降7.1%。房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25%。全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

    当前，多项政策利好进入实质性落地阶段。中指研究院预计，核心城市“金九银十”市场可期，一线城市的市场持续时间将好于二线及三、四线城市。另外，核心城市在销售活跃度提升带动下，开工、投资有望率先好转。

    记者注意到，9月以来，核心城市的土拍热度有所上升。9月8日，广州土地市场挂出的两幅地块经过多轮竞价均触及封顶价，且引来十余家房企参与竞拍，两幅地块最终进入摇号环节，合计揽金138.7亿元。其中，海珠区上涌果树公园北侧地块起拍价已超过百亿元，但竞拍轮数仍多达85轮，最终由中海地产收入囊中。

    克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，整体而言，此次土拍竞争激烈，为新政后的广州楼市增添新的活力因素，也有利于广州楼市在“金九银十”打好开局。“在具有不确定性的市场环境中，房企投资策略高度趋同，对于利润和流速相对有保障的优质地块争相追逐，宁愿摇号拼运气，也不轻易捡便宜托底。”