本报记者吴静卢志坤北京报道
随着中报季收官，除部分停牌房企外，多数上市房企已披露了上半年的经营数据。
今年上半年，房地产行业持续调整，从上市房企中期业绩来看，利润下滑以及亏损仍占多数。
在行业供需关系发生变化的当下，越来越多的房企开始加大在高能级城市的投资和销售力度，调整产品结构以适应市场变化。
与此同时，各大房企积极寻求新发展路径，在代管代建、长租公寓、商业投资等领域寻找第二增长曲线。
持续聚焦高能级城市
上半年，房企投资更趋谨慎，持续聚焦高能级城市是多数房企的选择。
今年年初时，楼市复苏带动房企销售业绩增长，但随后进入二季度，复苏力度弱于预期。上半年，全国商品房销售及百强房企销售均呈先高后低的走势。
头部央国企和改善型房企在销售端业绩亮眼。比如中海上半年实现合约销售额1802亿元，同比增长30.1%；保利实现销售额2368.21亿元，同比上升12.7%；越秀地产实现合同销售额约836.3亿元，同比上升71%。
上半年，房企投资更趋谨慎，持续聚焦高能级城市是多数房企的选择。“今年大家对三、四线城市普遍持谨慎态度，而核心一、二线城市，无论是从购买力、去化速度还是销售总额的绝对数来看，都更具吸引力。”一位国企人士这样总结道。
据了解，今年上半年，全国土地市场亦呈现一季度上升二季度回落的态势，不少房企纷纷从三、四线城市撤离，转战一、二线城市的核心板块。由于热点城市对于土拍政策的调整，尽管土拍热度上升，但房企在这些城市拿地利润仍有保障。
比如龙湖在上半年新增20幅地块，均分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。截至6月底，集团87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。
得益于高能级城市的布局，出险房企融创中国也于上半年缩小了亏损幅度。据了解，融创中国此前对经营策略进行了调整，聚焦更有优势的核心城市，缩小管理半径，调整优化管理架构，目前公司已经将7个区域拆分整合成10个区域，实施更加精细化的管控。
上半年，融创中国实现合同销售额521.4亿元，回款率超过90%；收入584.7亿元，收入较去年同期增长20.5%。其销售贡献主要来自一、二线城市，如北京、上海、广州、苏州等。
自去年以来，刚需购房客群观望情绪持续，但改善型需求增长明显。据市场机构中指研究院的统计，今年上半年，典型房企90~140平方米首改类项目销售额占比明显提升，增长2.9个百分点至53.8%。近两年，为满足客户需求，同时提升经营效益，华润、碧桂园、中海、绿城、保利、龙湖等企业纷纷调整产品结构。
据了解，改善型产品已成为龙湖今年的推盘主力，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠在中期业绩说明会上介绍，龙湖今年在产品力上做了升级焕新，新推出的云河颂等四条高端改善型产品线得到了市场验证，17个首开项目取得较高去化。
自8月以来，房地产政策优化节奏加快。不久前，三部委明确首套房“认房不认贷”政策纳入“一城一策”工具箱，随后四大一线城市及多数重点二线城市纷纷跟进。
业内人士指出，多项利好政策集中赶在“金九银十”到来之前落地，将有助于促进房地产市场信心修复和预期改善，推动刚需和改善型需求入市，激活市场交易。
经营性收入成压舱石
同样提前布局运营及服务业务板块的龙湖，在房地产下行周期里凭借商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，获得了稳定的现金流。
在房地产开发投资增长进入平稳阶段后，经营性业务正在逐渐成为房企业绩的压舱石。
以上半年归母净利润最高的华润置地为例，报告期内，华润置地实现收入729.7亿元，同比微增0.1%，而归母净利润却实现137.4亿元，同比增长近30%。
这主要得益于其经常性业务较高的利润率。据了解，其经常性业务包括经营性不动产业务、轻资产管理业务及生态圈要素型业务，上半年累计为华润置地贡献183.51亿元营收，占比提升至25.1%；核心利润贡献占比则达到了42.8%，同比提升17.8个百分点。
其中，包括购物中心、写字楼及酒店在内的经营性不动产业务营收同比增加41%至107.24亿元，核心净利润增长88.4%，核心净利润贡献占比达35.5%。华润置地首席运营官张大为在业绩会上解释称：“商业数据同比大幅增长，一方面是因为去年同期基数较小，另一方面是源于经济复苏和政策拉动带来的消费增长。”
同样提前布局运营及服务业务板块的龙湖，在房地产下行周期里凭借商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，获得了稳定的现金流。
据了解，上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%，经营性利润占比过半。
据龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平介绍，龙湖从2015年开始网格化布局做商业投资，目前在手有113个重资产商业项目，“过去这些年实现快速布局，这些商业主要位于国内一、二线城市，北京、杭州、重庆都实现了网格化布局。”
今年上半年，伴随着消费复苏，龙湖对商业项目重新做了产品的分级，更加匹配空间场景的创新表达和内容运营差异化打造，实现一店一策的经营策略。比如，龙湖关注到特殊时期后餐饮业复苏快于零售业，上半年很多商业项目主动提升餐饮比例，并在生育率下降的情况下调整了儿童业态面积。
代建赛道已形成
代建企业中报显示，截至2023年中期，发展代建业务的品牌房企已经超过70家。
近两年来，房地产市场不断调整，传统住宅开发市场持续筑底，房企由开发商转型服务商，由重资产向轻资产转型已是必然趋势，而代建因轻资产、高盈利、抗周期等优势，成为各家房企开辟新赛道的重要选择。
在今年的中期业绩说明会上，万科董事会主席郁亮指出：“城市更新、保障房、城中村改造、代建代运营等方面都是未来的重要业务领域。”
据了解，2020年，绿城管理在港交所成功上市，成为国内“代建第一股”，一年之后，中原建业也成功完成IPO。代建企业中报显示，截至2023年中期，发展代建业务的品牌房企已经超过70家。除了早期参与者外，还包括万科、旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁、朗诗等新入局者。
根据市场机构克而瑞的统计，截至今年6月底，TOP30企业代建总合约建筑面积已超6亿平方米。其中超过5000万平方米的有4家，合计面积达3.2亿平方米，占TOP30企业总规模的53.5%，行业集中度较高，代建赛道已经形成。
中原建业董事会主席、建业集团董事长胡葆森在中期业绩说明会上表示，目前代建行业需求旺盛，公司上半年业绩已经出现反弹势头。对于年内业绩的预测，他认为：“今年不一定能恢复到历史最高水平（403亿元），但一定会在去年基础上有大幅反弹，全年业绩有信心超过300亿元，到明年冲击历史最高水平。”
据了解，中原建业此前以商业代建为主，但近两年受疫情和行业整体波动影响，商业代建项目销售去化压力增大。
与此同时，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房870万套，各地目前保租房筹集加速；另一方面，近两年的“保交楼”政策下，各地政府、金融机构持续推进项目纾困，政府代建和市场化代建需求随之增加。
从去年开始，中原建业就开始加大政府代建、资本代建、问题项目纾困等业务的落地。今年上半年，公司新签约代建项目40个，同比增长344.4%；新增合约建筑面积524万平方米，同比增长369.1%。
绿城管理亦是同样的布局趋向。据了解，其上半年持续将新拓客源转向信用资质更优的政府、国企与金融机构。上半年新拓建面1730万平方米，新拓预估代建费51.2亿元，近三年复合增长率均超20%。
一些新入局的企业拓展步伐加快，如旭辉建管、龙湖龙智造、兴元建设等。中报显示，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在一、二线城市。
面对愈加激烈的竞争，中原建业于去年落地了城市合伙人制度，通过在每个城市寻找愿意承担更多责任、发挥更大作用的战略合伙人，与其成立合资公司，这些城市合伙人在各地市发挥自身资源进行签约，加速业务扩张。
