本报记者 庄灵辉 卢志坤北京报道

    控股股东变为非地产公司、减少地产关联交易、收缩收并购、拓展第二增长曲线……2023年上半年，以增强独立性、减少房地产行业影响为主线，上市物业企业正进一步收缩关联地产方“战线”。

    然而，物企依靠“战线”收缩谋求“新生”仍道阻且长。《中国经营报》记者注意到，2023年上半年，多数上市物企营收、净利率以及在管面积等业绩增速并不“亮眼”，在管面积仍高度依赖关联地产公司，关联方影响仍在持续。

    “2023年中期业绩告一段落，64家上市物企60家公布其数据，佳源服务、力高健康生活、旭辉永升服务和鑫苑服务延迟发布。”克而瑞物管方面分析指出，2023年上半年，上市物企整体进入低速增长阶段，营收与毛利增速进一步放缓，非业主增值服务、社区增值服务收入占比持续降低，而处在行业调整期，国央企与大型物企表现出较强的韧性。

    增强独立性

    为降低房地产行业影响，近年来增强独立性已成为上市物企一项主线任务。2023年上半年，“经营或财务独立”“第三方拓展”等仍是上市物企高频词。

    从具体企业来看，2023年上半年，融创服务（01516.HK）实现营业收入33.96亿元，归母净利润为3.4亿元，毛利润8.5亿元，非关联业务收入32亿元、同比增长13%，非关联核心净利润为4.3亿元。

    “2023年上半年，虽然融创服务营业收入出现波动，但净利与非关联业务核心净利润实现环比上涨，涨幅分别为77%与59%。”中指研究院方面指出，2023年上半年，融创服务营收虽然出现下滑，但其主要原因是为减少关联方的影响，企业主动对业务进行规划，收入构成中来自于第三方的收入已占据近95%，并且毛利与非关联业务核心净利润的环比上涨，足以证明融创服务的独立化发展已初具成效，去地产属性增强，未来进一步升值空间的巨大。

    除融创服务外，2023年上半年，合景悠活（3913.HK）第三方在管面积占比以及来自第三方的收入占比都超80%；新希望服务（3658.HK）新增合约面积中独立第三方占比近90%；金科服务（09666.HK）新增在管面积中约73%来自独立第三方；另有多家上市物企在加速对外拓展，第三方拓展面积同比多为正增长。

    实际上，至少从2022年开始，上市物企关联方输送的在管面积占比就已出现下降迹象。

    中指研究院数据显示，2022年上半年，港股上市物业企业关联方输送在管面积占比约为40%，同比下降约7个百分点；2021年上半年至2022年上半年期内，上市物企新增平均在管面积约2519.6万平方米，其中1839.4万平方米来自第三方，占比约73%。

    诸葛数据研究中心数据也显示，2022年31家物企第三方在管面积占比由2021年的59.4%提升至61.2%，上升了1.7个百分点。

    “上市物企进一步谋求独立发展，主要是给市场传达一种信号，即基于自身服务业务能力提升来拓展市场，提升自身竞争力。”广东住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，上市物企谋求独立发展，能够摆脱关联方控制，倒逼物业企业回归服务本质，通过提升自身服务能力、改变经营模式等持续改善经营能力。

    协纵策略管理集团联合创始人黄立冲则认为，摆脱关联方依赖能够鼓励上市物企注重自身的核心业务和能力建设，提高自身的竞争力；同时降低企业的风险水平，提升公司的稳定性和长期发展能力等。

    关联方影响仍存

    尽管增强独立发展渐成行业共识，但从业绩增长情况来看，这一路径效果仍不明显，企业通过收缩关联方“战线”实现自身竞争力提升仍需一定时日。

    从营收结构来看，克而瑞物管整理的数据显示，2023年上半年，上市物企非业主增值服务、社区增值服务收入占比持续降低，其中非业主增值服务收入占比下降最为明显，已降至9.5%，而前三年同期，这一占比均在12%以上。

    “2023年上半年32家企业社区增值服务、非业主增值服务收入均值分别为3.9亿元、2.6亿元，基本维持上年同期水平。”克而瑞物管方面指出，2023年上半年，多数企业关联方影响仍在持续，企业披露的具体原因主要包括房地产销售下降带来案场协销服务萎缩；开发商的前期交付服务和顾问服务下降；开发商车位和尾盘销售业务减少；施工现场服务、开荒清洁服务减少等。

    “从企业不同业务毛利均值及增速表现看，社区增值服务、非业主增值服务毛利仍在持续下滑，其中非业主增值服务毛利下滑依然严重，2023年上半年同比下降34.6%。”克而瑞物管方面指出，从各业务盈利表现来看，社区增值、非业主增值服务毛利率仍有下降，但幅度较小，基础物业服务毛利率则止跌回升。整体来看，行业风险逐渐出清，企业经营向高质量发展转变，各业务毛利率正逐步回归至市场正常水平。

    从具体企业表现来看，2023年上半年，金科服务非业主增值服务收入减少约68.6%至8520万元。对此，金科服务称主要由于受房地产行业严重的流动性危机影响，集团主动大幅减少了向包括金科集团在内的房地产开发商提供案场服务的项目数量，转而聚焦现金流和回款上有保障的高质量项目，以及保交楼所必须的相关服务上。

    此外，多家企业在探索的第二增长曲线也多未见效。

    “为了应对经济大环境及关联方业务萎缩导致的营收缩水问题，上市物企加大探索城市服务、设施管理等相关业务，但不管是城市服务还是设施管理，企业第二曲线的探索仍在路上。”克而瑞物管方面指出，以城市服务为例，2023年上半年碧桂园服务城市服务收入最高为23.9亿元，但同比下滑9.1%；保利物业、世茂服务、雅生活服务上半年收入也均超过10亿元，营收比例分别为25.4%、8.7%、16.0%，而除了头部几家企业外，更多企业仍在探索阶段。

    低速增长

    多重因素下，2023年上半年，上市物企已整体进入低速增长阶段，营收、毛利等业绩增速进一步放缓。

    “整体来看，上市物企营收均值仍在提升，但整体增速不断下滑。”克而瑞物管方面指出，2022年上半年，上市物企营收均值增速为21.2%，下半年持续下滑，全年营收均值增速下降至15.9%，不及2021年一半；2023年上半年这一增速延续下滑趋势，已降至9.1%。

    分类来看，2023年上半年央企表现依然较为优异，营收均值为57.7亿元，增速虽有下滑但仍保持着超过20%的速度增长；地方国企营收均值为25.7亿元，同比增长16%；民营物企营收均值同比增速为3.2%，较去年同期下降13.3个百分点，央企、民企差距进一步拉大，同时民营物企之间分化也较为严重。

    盈利能力方面，2023年上半年，上市物企毛利率均值增速也进一步放缓。克而瑞物管整理的数据显示，2023年上半年，上市物企毛利均值为4.9亿元；60家物企毛利同比增速均值为1.1%，去年同期为5.7%，30家企业毛利下降。

    从净利表现来看，2023年上半年，上市物企“增收不增利”现象有所缓解。

    “整体来看，2023年上半年上市物企净利润均值与2022年同期基本保持不变，增速下降，但与2022年年底相比净利润均值止跌回升。”克而瑞物管方面指出，从净利表现来看，2023年上半年，央企净利润表现一枝独秀，均值达到6.9亿元，增速超过30%；地方国企净利润均值为2.1亿元，同比增长15.2%；民营物企净利润仍在下滑，同比下降10.2%。