本报记者吴静卢志坤北京报道
作为房地产产业链的重要环节，物业服务企业近两年受到上游产业的深刻影响，行业格局不断调整。
从刚刚发布的半年报可以看到，物企正在持续调整营收结构，阻挡关联方的危机传导，虽然短期内业绩下行压力仍存，但逐渐走向市场化的方向不变。
越来越多的物企将高质量发展作为重点，重视区域密度，聚焦高能级城市，在经营提效的同时，积极探索周期性业务之外的新服务，并将其作为专项业务进行布局。
注重有质量的增长
近两年，受宏观环境及关联房企影响，物业服务企业营收均值增速不断下滑，物企持续对营收结构进行调整，以减少关联方带来的影响。
今年以来，上市物企的非业主增值服务、社区增值服务收入占比持续降低。根据克而瑞对60家物企中报的统计，在营收贡献中，上市物企非业主增值服务收入下降最为明显，2023年上半年已降至9.5%。而2020～2022年则分别为19.6%、17.8%、12.1%。
据了解，物企的非业主增值服务中有相当部分是针对开发商的服务。中信证券研报指出，这一变化和过去一段时间开发周期下行以及开发企业严控成本有关，但也和物企聚焦主业，在相对周期属性的案场服务、开发业务咨询等领域逐渐退却有关。这些高毛利的业务占比减少，使得物企利润增速受到一定影响。但另一方面，企业盈利的稳定性反而更强了。
比如在新希望服务今年上半年的营收结构中，基础物管服务占比提升7.5个百分点至53%，而非业主增值服务占比则同比减少30.2%至12.4%。这主要由于所承接案场服务及交付前服务减少导致。
新希望管理层认为，这是一个更加稳健的收入结构。非业主增值收入下降虽然会在短期内对公司收入和利润增长造成挑战，但新希望服务已经在通过调整结构延缓此项影响。“我们认为这对于物企真正实现市场化来讲，是一个非常好的契机。”
经历了前期粗放式增长后，在业务拓展上，当前物企已由上市潮时“跑马圈地”转为更加注重有质量的拓展。
在项目拓展上，虽然多数物企合约面积增速已在放缓，但更加重视区域密度，聚焦高能级城市。
比如融创服务管理层在中期业绩会上就指出，在管面积增长不等于质量提升，公司需要追求有质量的规模增长，以获得更高的利润和健康的现金流。据了解，融创服务目前的市场拓展主要聚焦在一、二线的45个城市，并持续深耕上海、杭州、北京、西安、重庆、天津等一、二线战略重点城市。
与此同时，上市物企纷纷放缓收并购步伐，并清退低效物业。比如金科服务董事长夏绍飞在今年的中期业绩会上表示，行业并购估值已逐步回归理性，集团在手现金充裕但依旧谨慎对待并购机会，将坚持直拓为主、收并购为辅的策略。据了解，金科服务近两年在逐步清退低效物业，上半年系统性地撤场1394万平方米，合约面积1600万平方米。“撤出这些劣质项目后，今年上半年减少收付亏损421万元，全年预计减少收付亏损1600万元。”
也有部分物企手握大量并购资金但并不急于作出行动。比如越秀服务，上半年公司在管面积增速仅为13.7%，相较于去年全面33%的增速已大幅下降。其管理层表示，集团对收并购一直持积极态度，但目前在评判标的时会审慎评估标的估值、收购价格的合理性、标的未来增值等，包括收购标的对管辖区域是否增加管理的浓度和密度。
持同样态度的还有保利物业，其管理层在中期业绩会上表示，目前整个物业并购市场变得更加趋于理性和成熟。在近期中指研究院举办的论坛上，保利物业副总经理邹福顺向《中国经营报》记者表示，公司对于收并购标的一直在看，但后续并购一定会考虑要对原有业务形成协同和补充，比如资源、产业链、产品或区域方面的补充。“单纯为了营收而收并购没有意义。”
探索新增长曲线
受地产下行影响，住宅业态拓展放缓且已进入存量竞争阶段，非业主增值服务萎缩，多数物企面临营收增长压力，在经营提效的同时，积极探索新增长点。
根据克而瑞不完全统计，2023年上半年，已经有接近60%的上市物业企业进行了不同程度的组织调整，主要围绕“更精简、更扁平、更专业”这三个关键词进行。在追求“更精简”的过程中，许多物业企业选择了优化区域架构，合并相关的业务区域，去除管理层级，消除冗余职能。
克而瑞认为，这样不仅能够提高决策效率，也有助于释放更多资源供一线服务使用，反映出当下市场企业对提升业务和管理效率的迫切需求。
除了降本增效外，近几年，物企还将目光投向住宅业态之外的商业物业、公建物业、城市服务等多元业态，非居住物业拓展竞争激烈。
比如于2019年6月提出“大物业”战略的保利物业，近几年将非居住业态拓展作为重点，上半年非居住物业项目收入约为19.82亿元，较2022年同期15.4亿元同比增长22.8%。
据了解，在商办服务领域，保利物业将国资服务作为重点，公司于2021年提出“政府+企业+群众”三位一体的新模式，其中最重要的即是针对企业的资产运营服务。据邹福顺介绍，选择国资服务赛道是基于对客户的研究之后所做的决定。据了解，保利物业的国资客户占比较高，主要是关系到国计民生的八大领域，比如能源、通信、电力、银行、证券等。
另外如深耕北京的京城佳业，在其上半年的营收构成中，物管服务占比57.7%，非业主增值服务占比21.6%，社区增值服务占比20.7%。上半年其非居住物业在管面积同比增长约19.4%，占总在管面积约34.7%，相应收入同比增长约21.1%，占物管服务总收入的51.5%。
受商品房新开工数量以及交付量减少影响，多数物企与地产相关的案场服务、家装家居类需求也在走弱。不过，中指研究院物业研究负责人牛晓娟表示，从行业角度来看，物业服务市场具有明确的“存量+增量”特性，即使在行业上游产业增速放缓的背景下，行业整体市场规模仍在持续扩大。事实上，不少物企正在探索周期性业务之外的新服务，并将其作为专项业务进行布局。
以团餐服务为例，物企正在作为新入局者参与竞逐。如金科服务近两年将包含餐食服务板块在内的本地生活服务作为重点增长业务培养。从2021年以来，通过设立餐饮公司、收并购以及内部孵化，目前已经形成“高端餐服、综合团餐、酒店餐服”的发展架构。今年上半年，公司收购了数家专业化团餐公司，如重庆韵涵、上海荷特宝配餐服务有限公司等，与非居住业态协同，实现餐食服务收益1.59亿元，同比暴增287.8%。
据了解，目前已有碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、金科服务等多家物企布局团餐业务。邹福顺告诉记者：“公司所服务的写字楼、政府、学校等业态对团餐需求量很大，团餐业务是公司接下来的几个重要增长业务之一。”
新希望服务CEO陈静也在今年中期业绩说明会上表示，包括团餐在内的生活服务一定是公司未来几年增长和利润率的主要抓手之一。据其介绍，团餐业务对于运营要求极高。菜品的采购、出库、生产、销售、库存管理等各个环节的颗粒度都非常细，实际上是一个非常有竞争壁垒的业务板块。不过，其仍表示未来公司团餐零售板块能保持40%左右的增速。
