本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

    二手房交易“带押过户”、取消住房限售与限购等政策优化背景下，多地二手房挂牌量再迎升势。

    多方数据显示，今年以来多地二手房挂牌量增长明显，部分城市挂牌量已超20万套，二手房市场已从卖方市场开始向买方市场转变。近期房地产政策持续优化下，市场各方观望情绪转弱，部分购房需求得以释放，购房者置业信心逐渐回归，部分业主在“卖一买一”置换需求下也希望尽快出售现有住房，北京、青岛、深圳、南京、重庆等多个城市二手房挂牌量再度上升。

    多位分析人士向《中国经营报》记者表示，今年以来多地二手房挂牌量增长明显，主要是由于市场供求关系正发生变化，同时近期住房限售政策取消以及多项降低住房交易成本的政策出台等也起到一定催化作用；从挂牌房源情况来看，多数房源仍为满足业主置换需求，后续促进相应房源流通仍为房地产政策优化的重要方向。

    挂牌量增长

    “最近确实是卖房的好时机，尤其是置换住房，税费等优惠下，相比之前能省不少钱，售价也就相应能有更多空间。”重庆市一位房产中介人员告诉记者，近期向其咨询挂牌售房的客户较此前确有增加，部分业主还希望将未达限售期限的房源先挂牌展示，等几个月后限售到期能够顺利出售。

    “重庆市不久前对限售政策进行了部分调整，但主要是针对中心城区的新房，之前的二手房并不在调整范围内，因此不少房源还是会受到限售限制。”上述房产中介人员表示，近期重庆市房地产政策调整主要涉及执行“认房不认贷”以及换购住房税费优惠等，同时还有部分城区推出多种形式购房补贴，对降低购房成本有一定作用，因此近期市场带看量相较此前表现“还不错”。

    各方数据也显示，近期重庆市二手房挂牌量出现增长，周度新增挂牌量已创近两个月峰值。

    贝壳平台数据显示，截至9月20日，仅贝壳平台一方挂牌量已超23.5万套，相较今年4月初已增加超3万套，近7日新上房源接近6700套。

    克而瑞数据显示，截至9月17日，重庆市中心城区二手房累计挂牌量接近23万套，近一周新增挂牌1203套，较前一周下降6.02%，但仍为近8周次新高；前一周，重庆市中心城区新增挂牌1280套，环比上升33.47%。

    实际上，除重庆外，在政策催化等因素影响下，近期不少城市二手房挂牌量均出现增长。

    从9月20日数据来看，贝壳平台数据显示，北京市二手房挂牌量已超13.7万套，其中7日新上房源超6200套；成都市二手房挂牌量超21万套，其中7日新上房源接近6000套；青岛市二手房挂牌量超11万套，其中7日新上房源接近7000套。

    诸葛数据研究中心数据则显示，9月4日～10日，一线城市二手房新增挂牌量环比增幅超四成，且该周一线城市二手房累计在售挂牌量和新增挂牌量均达到今年以来的峰值。

    支持合理住房需求

    多位分析人士认为，近期多地二手房挂牌量增长与近期房地产政策持续优化不无关系。包括取消住房限售与限购政策、执行“认房不认贷”、降低购买二套住房首付比例、二手房交易“带押过户”以及换购住房税费优惠等多方面政策调整都有利于降低住房交易成本，进而带动“卖一买一”置换需求释放以及二手房挂牌量增长。

    9月份以来，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉等超10个城市全面取消住房限购，天津、西安、苏州等城市调整部分限购区域或限购住房面积等，同时多个城市还宣布取消住房限售、执行“认房不认贷”以及换购住房税费优惠等，其中不乏北、上、广、深等一线城市。

    “执行‘认房不认贷’等政策调整下，购房者购房门槛和成本明显下降，对无房有贷款记录以及‘卖一买一’购房需求释放将发挥积极作用。”中指研究院市场研究总监陈文静指出，从政策效果来看，9月11日～17日，中指院监测重点城市网签数据出现一定回升，重点50城新房销售面积环比增长17.0%；重点11城二手房成交套数环比小幅回升6.4%，在低基数下同比增长40.9%。

    “从政策趋势来看，当前核心城市房地产政策仍有优化空间。”陈文静认为，预计后续二线城市有望全面取消过去在市场过热阶段出台的限制性政策，一线城市政策调整则取决于市场恢复程度，未来有望按照因区施策原则，优化限购政策；同时降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向。

    “多地执行‘认房不认贷’等政策持续优化，能够降低购房成本，释放住房需求尤其是改善性住房需求，短期对市场成交有一定促进作用。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱也认为，执行“认房不认贷”等政策后，各地“卖一买一”的购房客群及本地无房但外地有过贷款记录的客群均可按照首套房资质进行贷款购房，能有效降低其购房成本。

    陈文静则认为，从全国市场趋势来看，随着各地房地产政策进一步跟进落实，市场有望逐渐企稳恢复，从而带动全国房地产市场逐渐筑底企稳，价格整体回稳。

    置业信心待进一步提振

    实际上，多地二手房挂牌量自今年以来就已出现明显增长。市场分析认为，二手房挂牌量出现明显增长主要与市场供求关系发生变化有关。

    易居研究院发布的《二手房挂牌激增现象研究》数据显示，今年6月初，全国13个重点城市二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。

    “从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22万、20万和18万套。同时，对比年初挂牌规模，6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。”易居研究院方面认为，今年以来多地二手房挂牌均明显增长，类似增速说明二手房供求关系出现了重大变化，即供大于求的矛盾持续凸显。

    易居研究院上述报告还显示，多地二手房挂牌量激增主要出现于今年二季度。数据显示，一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月，出现明显增长。

    “今年以来多地二手房挂牌出现了房源激增现象，与前几年市场情况形成明显差异，这种差异和资金流向、市场行情、市场预期等有较大的关联。”易居研究院方面指出，从结构分类来看，多地挂牌的二手房源中占比较多的属于置换需求，因此后续能否为改善性置业需求创造更好的环境将是政策优化调整的关键方向。

    从当前系列政策执行效果来看，购房者置业信心虽有所回归，但仍需进一步提振。

    “总体来看，当前政策优化对非一线城市市场提振效果尚不及预期，预计后续仍会有其他政策组合拳出台，来刺激楼市回温，加大去库存的力度。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，当前市场有所回温的城市，基本上是二手房市场表现好于新房市场，主要是相关政策改善有利于释放购房资格，导致二手房挂牌量增加，同时住房置换需求在置换时必然导致二手交易量增加。

    “9月11日～17日，重点50城新房销售面积同比仍下降17.7%，绝对规模为2023年以来周度销售面积低位；重点11城二手房成交绝对规模仍处在2月以来周度低位。”陈文静认为，相关政策见效仍需一定时间，在销售端修复整体较为缓慢的影响下，预计企业开工意愿、投资力度均较弱，供给端修复需要更长时间，其中核心城市在销售活跃度提升带动下，开工、投资有望率先好转。