本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

    租赁住房供应可能将更加侧重存量盘活方式。

    《中国经营报》记者注意到，近两年多地租赁住房用地供应正呈下降趋势，北京、青岛、天津、长春、重庆等多地2023年租赁住房用地计划供应规模及占住宅用地计划供应量的比例较2022年均有所降低；同时，近年来各地愈加重视盘活存量房产与土地资源，盘活措施中对商品住宅用途仍有严格限制，但已允许相关资源用于保障性租赁住房建设。

    此外，部分地块取消最高限价、住宅用地自持与配建要求降低、土拍中设置竞现房销售面积环节等新规频出。

    多位分析人士认为，近年来多地土拍规则持续优化，其中多项调整均有利于降低企业参拍门槛，提高地块利润空间，以提升企业拿地意愿；同时长期来看，试点现房销售、提升住房品质等土拍规则调整也反映出未来行业新的发展趋势，在此背景下，企业需要及时调整经营模式，顺势而为，才能在新发展阶段中获得竞争优势。

    租赁住房用地供应缩量

    近年来，多地租赁住房用地供应量正逐步降低。

    “在‘两集中’供地背景下，2021年多数城市供地计划中租赁住房用地占比接近或超过10%，近两年这一比例正逐步降低。”中指研究院方面指出，从今年各地供地计划来看，除北京、厦门、上海、成都、深圳外，其他多数城市占比不超过6%，普遍低于2022年。

    据近两年供地计划，北京市2022年住宅用地计划供应1060公顷，其中租赁住房用地计划供应300公顷，占比约28.3%；2023年住宅用地计划供应与2022年持平，但其中租赁住房用地计划供应已减至260公顷，占比约24.5%。

    除北京外，2023年租赁住房用地计划供应量占住宅用地计划供应量在10%以上的城市还有深圳、成都、上海、厦门等，占比分别为10.3%、15.0%、15.0%~16.4%、22.0%。

    此外，合肥、青岛、杭州等城2023年租赁住房用地计划供应量占住宅用地计划供应量在6%及以上，其中合肥市为7.4%，2022年为10.0%；青岛市为6.4%，2022年为10.3%；杭州市为6.0%，2022年为12.0%，三地租赁住房用地供应占比较2022年均有所降低。

    济南、福州、天津、无锡、长春、武汉、重庆、南京等多地2023年租赁住房用地计划供应量占住宅用地计划供应量均在6%以下，其中长春、天津等地均由2022年的10%以上降至2.0%及以下；南京由2022年的7.6%降至1.0%；济南由2022年的6.0%降至2.7%，降幅均较明显。

    实际上，今年上半年，多地租赁住房用地供应已出现收缩。克而瑞数据显示，今年上半年，供应涉租用地城市已由2022年上半年的14城下降至9城，且除上海外，另8城涉租用地供应量均有所下降；供应纯租赁用地的城市也从去年同期的9城下降至4城。

    “整体来看，在短期市场压力下，涉租地块的减少有利于减轻房企资金压力。”中指研究院方面指出，近两年各地政府在不断优化土地竞拍规则，多项调整均有利于降低企业参拍门槛，提高地块利润空间，以提升企业拿地意愿，除涉租地块减少外，相关调整还涉及适度提升或放开住宅销售限价、降低保证金比例、延长土地出让金缴纳时间等。

    存量盘活成重要方向

    租赁住房用地供应降低的同时，租赁住房供应却未出现明显收缩，而是在向存量盘活侧重。

    “在新形势下，预计盘活存量或成为增加保障性住房，特别是保障性租赁住房供给的主要途径。”中指研究院方面指出，近两年中央对租赁住房供给的措辞多表述为“筹集”，如2022年8月住建部明确“十四五”期间全国计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间），今年全国住房和城乡建设工作会议上提出“新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）”，同时考虑到近两年多地新增租赁用地供应减少，预计后续租赁住房来源可能更侧重存量盘活。

    实际上，今年以来多项政策均要求保障性住房建设要与存量资产盘活相结合。

    如7月下旬，国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并指出“把城中村改造与保障性住房建设结合好”；后续中央政治局会议也强调，“要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。

    此外，北京、上海、广州、深圳、天津、山东、河北、河南、湖北等多地均针对老旧小区、商业、产业园等多领域存量房产以及闲置土地等提出多种形式的盘活措施，其中保障性住房供给成为多地相关存量资产盘活的重要方向。

    如天津市相关政策提出，产业园区内（除新型产业用地外）产业用地配套行政办公及生活服务设施用地面积占比可提高至15%，建筑面积占比上限相应提高，用地性质仍按照产业用地主导性质管理，配套提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设商品住宅。

    宅地自持与配建要求降低

    除新增租赁住房用地减少外，多地土地市场中住宅用地竞自持地块数量也在逐步减少。

    中指研究院数据显示，2023年1~7月，重点22城中仅深圳、沈阳仍推出竞自持住宅地块。克而瑞数据也显示，今年上半年，重点城市中大多数城市都相继取消了自持或配建租赁住房地块，仅沈阳仍需竞自持；同时除上海和深圳等少数城市仍规定部分地块需配建或自持外，大部分城市都减少了涉宅地块捆绑配建和自持租赁住房的供应，今年上半年重点22城共出让自持租赁住房用地20.66万平方米，仅占涉租用地的12.83%。

    此外，现房销售呼声渐涨背景下，2021年以来，北京、杭州、合肥、西安、宁波等多地推进试点现房销售，2022年~2023年7月，北京市推出的住宅用地中，超半数地块设置了竞现房销售面积环节；今年7月深圳最新的土地竞拍规则中，也把“竞自持保租房”改为“竞现房销售面积”，郑州、合肥、雄安新区等多地近期均提及要试点或全面实行现房销售，现房销售试点进程不断推进。

    “实际成交中，涉现房销售的地块较少，2021年多地试点以来仅成交近20宗，房企拿地整体较为谨慎。”中指研究院方面指出，整体来看，未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位，以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点的方式推进。

    对于商品住宅建筑品质，近年来多地土拍中设置“竞品质”的城市也在减少，多数城市开始选择对项目直接“定品质”。如北京市2022年三批次后要求参加现场摇号的竞买人提交《高标准住宅建设承诺书》，满足全装配式AA级、绿建三星、超低能耗建筑等要求；广州日前发布关于征集广州市“智慧+品质”住宅示范项目的通知，明确将在土地挂牌时，对于热门优质地块提出优质品质要求。

    “近期多地土拍规则调整除能够降低企业参拍门槛外，还有利于创造公平良好的竞争环境，如禁止马甲参与拍地、摇号或抽签确定最终归属权等。”中指研究院方面指出，长期来看，试点现房销售、提升住房品质等土拍政策调整也反映出未来行业新的发展趋势。