本报记者王登海北京报道

    近期，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号文，以下简称“14号文”）引发市场关于新一轮“房改”开启的讨论。

    据悉，该文件是在8月25日经由国务院常务会议审议通过，于9月1日印发，在近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。其中，该文明确了两个主要目标：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产业转型发展新模式。

    多名业内人士接受《中国经营报》记者采访时表示，这或预示着“新房改”即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，未来，随着保障房的大规模供应，保障房将有效地满足刚性住房需求，而市场化商品住房将重点满足改善性住房需求，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。

    “市场+保障”双轨制将逐渐形成

    推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

    8月25日召开的国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，并指出要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。

    会议重申，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。

    据媒体报道，近期，“14号文”已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。文件提出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

    从披露的内容来看，“14号文”明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

    中指研究院研究副总监徐跃进认为，保障房的大规模建设与供应，对房地产行业、市场、企业都将产生重大影响。本次《关于规划建设保障性住房的指导意见》的出台，或预示着“新房改”即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。

    “这次政策内容提的比较明确，保障房归保障房，保障房回归民生属性；商品房归商品房，商品房回归市场化、商品化属性。”镜鉴咨询创始人张宏伟也表示，此次政策意味着两个市场并行往前走，未来中高收入群体通过购买商品房满足他们的需求，而低收入群体，则是通过保障性住房的模式满足他们的需求。

    此外，“14号文”还强调稳慎有序、以需定建、尽力而为、量力而行。“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

    根据第七次全国人口普查数据，上海、北京、深圳等共35个城市城区常住人口超过300万。

    中指研究院认为，在这些城市中，热点一、二线城市未来预计将加快推进保障房供应，一方面，热点城市人口基数大，住房需求旺盛，住房供求在一定程度上仍不平衡；另一方面，热点城市房价相对较高，居民购房压力较大，对于保障房的需求相对较多。

    加大保障性住房建设和供给

    让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

    作为保障和改善民生的重要举措，住房保障一直是我国经济社会发展领域的热点与焦点。

    早在1994年，国家就确立经济适用房体系，2021年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明确要求加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。这是我国首次明确住房保障体系的顶层设计。

    今年以来，保障房建设受到中央高度重视，多次提出要加大保障性住房建设和供给。4月28日，中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”；7月24日，中央政治局会议再次强调“要加大保障性住房建设和供给”。

    “虽然这两年来，各项住房保障政策和利民措施不断落地，但是,城市中低收入者和新市民等群体住房需求在一段时期内仍难以通过市场化方式解决。”业内专家表示，这是保障性住房建设依旧受到各方重视的原因之一。

    此次政策文件提出，要加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

    此外，政策还提出“充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房”“对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房”等多项重要意见。

    中指研究院研究副总监徐跃进表示，预计未来保障房开发模式有望继续创新，更多社会资本可能会参与到保障房开发运营中来，以有效扩大保障房的供应规模。同时，保障房的建设筹集渠道也会更加多元，各式各样的存量盘活将会是保障房筹集的重要渠道。另外，保障房建设也将和城中村改造等工作相结合。

    不过，9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议也指出，建设保障性住房面临的困难较多，如“建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理”等一系列问题，要真正实现保障房体系的可持续发展，政策体系仍待完善。

    此次会议还指出，保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。要实施严格封闭管理，不得上市交易。

    “保障房建设有利于保障和改善民生，有利于扩大投资，但当下我国房地产总体供过于求，多数城市存在较大库存压力，刚需入市缓慢。如果大量新建保障房对商品房，尤其是刚需市场进一步形成分流，一方面或将导致城市中大量刚需未售项目去化难度加大；另一方面，现有客户手中的中小户型出售困难也会造成住房置换链条受阻，这些都会对商品住房市场销售造成冲击。”徐跃进表示。

    因此，徐跃进建议，配售型保障房应以筹集为主、新建为辅。

    “通过收购市场存量房屋来改建保障房，一方面可以加快保障房供应的节奏，另一方面也可以有效地去化市场库存，减轻房企资金压力，促进商品房市场加快恢复。”徐跃进表示，“14号文”提出“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费”。

    商品房回归商品属性

    商品房回归商品属性，满足改善性住房需求，意味着限购限价政策或有放松，不同品质住房的中长期价格预期或分化。

    与保障性住房相对应的是商品住房，最新的提法是，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

    多名业内人士接受记者采访时表示，这意味着商品住房或将在客群定位上与保障性住房进行区分，未来高能级城市的基本住房需求将更多通过保障房来满足，改善性住房需求将更多通过商品房来满足。

    “从当前政策走向来看，现在除了一线城市、部分强二线，大部分城市的楼市调控政策的限购、限贷、限售等已取消，就是政策层面开始回归市场化的表现。”张宏伟认为。

    另外，近期，相关媒体报道称，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

    张宏伟表示，合肥、成都、厦门、济南等几个城市土地市场已经取消土地最高限价的规定，开始实行“价高者得”，在部委政策已经明确可以取消土地最高土地限价的政策之后，后面可能也会有更多城市跟进，这就是地段市场化的表现。也就是说，未来从销售端不限价，土地市场也实行“价高者得”，从这两方面来看，目前房地产市场已经正在向市场化、商品化阶段过渡。

    兴业研究宏观研究部表示，商品房回归商品属性，满足改善性住房需求，意味着限购限价政策或有放松，不同品质住房的中长期价格预期或分化。同时，提出适当改建或收购存量商品房用作保障房，有利于消化商品住房库存。

    该研究部还表示，政策明确区分保障与市场的定位关系，保障房“保本微利”，商品房针对改善性住房需求，供求关系由市场决定，购房者将更加注重产品的地段、品质，房企业务模式将由高周转、轻产品向注重产品设计、建筑质量、物业管理的精细化管理模式转型。

    张宏伟认为，在这种情况下，市场竞争会更加充分，未来只有团队能力强、产品开发能力强、物业服务能力强，综合能力比较强的这些企业，才能够在充分竞争的市场环境下，更好地生存和发展。同时，中高收入群体可以去购买商品房，包括改善需求、高端需求等，因为未来商品房回归市场化属性后，一、二线城市核心地段的房子，它的地价会涨，房价也会相应上涨，当然房子的品质也会提升，不再会出现因为限价导致产品质量出问题的情况。