本报记者吴静卢志坤北京报道

    作为“认房不认贷”政策落地后，复苏最为突出的城市之一，北京市场在新政后第二个月的表现备受关注。

    10月底，《中国经营报》记者在走访中了解到，在经历了9月份的短暂冲高后，如今二手房成交热度已回落至新政前的七八月份的水平。

    多位经纪人告诉记者，今年是北京二手房市场价格波动最大的一年，不少片区年内成交价格波动超过10%。据了解，从今年二季度开始，北京二手房价格即呈现下滑趋势，且在挂牌量不断攀升的背景下，二手房价格下跌预期仍在。

    市场的进一步回落使得政策调整压力渐显。业内认为，当前，政策工具箱里仍有“余量”，后续北京政策调整有望因区施策，房贷利率、普宅认定标准或将调整。

    抢抓改善型需求换房机会

    但从市场走势来看，在新政落地两星期后，热度和成交量就已开始逐渐回落。进入10月份，二手房市场热度进一步下降。

    10月底，北京朝阳四惠片区某小区，业主张先生在一番纠结之后，选择将自家一套105平方米的小三居调价为529万元，较8月底时565万元的报价直接降了36万元。

    促使他做出这样选择的是当前的市场行情。

    据了解，张先生是今年年初将房子挂牌的。当时小区同户型房源有600万元价格成交的，但彼时张先生并不着急，觉得可以再等等看。

    二三月份时，在前期积压需求集中释放以及学区因素影响下，北京二手房市场迎来“小阳春”。1~2月，北京二手房网签套数较2022年同期增长超10%。其中，2月份北京二手房网签套数环比增长超60%。

    但很快市场便急转直下，从3月下旬开始，市场热度和成交量便开始下滑，看房客户明显减少，成交价格也出现回落。

    错过年初的价格“高点”后，张先生的报价就一降再降。至8月底时，同单元同户型成交了2套，价格在560万元左右。此时，张先生将挂牌价格调至565万元，但他仍期望后续价格能有所上涨。

    随之而来的是9月初北京宣布执行“认房不认贷”政策，不少换房客群首付比例由原来的八成变为四成，改善型需求的业主纷纷加快换房决策。不少二手房业主希望抓住此次换房机会，或纷纷将自家二手房挂牌，或对意向客户不再纠结于几万元的“砍价”，以期尽快成交。

    彼时，北京二手房市场短期内迅速冲高，新政落地后的第一个月，北京二手商品住宅成交14262套，环比增长30.1%。

    但从市场走势来看，在新政落地两星期后，热度和成交量就已开始逐渐回落。进入10月份，二手房市场热度进一步下降。

    北京住建委官网数据显示，10月份北京二手房成交套数为10653套，与新政落地前的七八月份行情相近（7月份9718套、8月份10960套）。

    买卖双方博弈中

    以往北京多数片区二手房每年的价格波动通常在5%以内，而今年的价格波动幅度是近几年内最大的，不少片区甚至超过10%。

    经纪人刘洋告诉记者，张先生所在的这个小区，往年正常的挂牌量一般在100套左右，而截至10月底，这个小区的挂牌量已经接近200套。同类户型的挂牌房源增加，使得不少看房客户有了较大的谈价空间。

    据他介绍，像张先生这样愿意接受当前价格水平的业主其实并不多。以其所在的小区为例，当前所有挂牌的房源中，仅有20%左右的业主可以接受较大幅度的调价，而大部分业主其实也在“观望”中。

    据了解，从今年的成交价格来看，张先生所在的小区从4月份时，成交价格就呈现下行趋势，这样的价格走势已持续有半年之久。至10月底时，该小区成交价格已普遍较年初“高点”下降10%左右。

    多个片区经纪人亦向记者证实了此价格走势的普遍性。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年9月，北京二手住宅价格已连续5个月下跌，在二手房挂牌量增加的背景下，当前二手房价格下跌预期仍在。

    刘洋告诉记者，除了高端住宅和学区房这类特殊类型房源外，以往北京多数片区二手房每年的价格波动通常在5%以内，而今年的价格波动幅度是近几年内最大的，不少片区甚至超过10%。

    据了解，现在能接受当前价格水平的业主，一种是“卖一买一”链条已启动，如果不按时付款就会面临违约。另一种则是要买的房子价格上也有一定降幅，这样通过“卖一买一”依然能保证自己买、卖价格平衡。

    在许多业主方看来，当前的成交价格某种程度上其实是“甩卖”的价格，所以不少业主并不认可，他们寄期望于年后价格能够有所回升。

    而从需求端来看，多位经纪人表示，自己接触到的不少客户从年初看到现在，期待能在一个“低点”入手。

    从4月份至今，不少小区成交价格均呈下降趋势，对于何为“低点”，刘洋以过去的成交经验向记者解释道：“一部分客户在前期看房确定了意向户型后，会同时观望同小区同户型的成交情况，一旦有两三套成交时便会入手。也有不少对市场持谨慎态度的客户可能会在价格涨2%~3%时再入手，但一般大家都会在这时入手，因此带动整体成交价格上涨。”

    另外，还有一部分客户则根据以往成交数据分析，看到每年的年底时成交价格相对便宜。据刘洋介绍，近两周自己所在的门店成交量有所上升，“或许是这个原因。”

    对于后续成交量和价格走势如何，买卖双方均无法预测，但值得注意的是，北京二手房挂牌量仍在不断攀升。

    多位经纪人表示，截至10月底，贝壳内部北京市场的挂牌量已超过17万套。而在正常年份，其内部挂牌量一般在10万~12万套。“往年贝壳平均每月成交量在1万套左右，差的时候六七千套，好的时候一万多套，而今年最差的月份只有三四千套成交。”

    据了解，北京的购房需求中有较大比例为“卖一买一”的客户。以贝壳内部挂牌的17万套房源为例，其中有将近12万套为改善型需求。

    二手房的成交量影响着后续整个市场置换链条的活跃度及价格走势，年底能否出现“翘尾行情”存在较大不确定性。

    政策仍有“余量”

    经纪人告诉记者，北京普宅线的认定标准影响了居民可贷款额度，也是当前不少客户仍在观望的原因之一。

    今年以来，以北京为代表的重点城市二手房挂牌量激增，与此同时，购房群体观望情绪不减，供需关系的改变使得买卖双方地位发生变化。

    9月26日，北京链家宣布对二手房交易中的中介费率及收取方式进行改革，其中包括总费率从2.7%调整为2%，收取方式从买房人承担变成建议买卖双方各承担1个点。

    至10月底时，记者了解到，链家中介费率及收取方式改革有序进行，对在9月26日之前尚未完成过户的在途客户，均按照2%的费率进行双边收取。

    多位经纪人表示，目前他们所接触的客户中，多数业主对于双边收费模式表示能够接受。与此前相比虽然多承担1个点的中介费，但更多业主则是希望能尽快成交。

    不过，中介费率和收费模式的转变对于成交的促进作用有限。刘洋解释称：“很少有客户会因为中介费降了一点就成交的。一般是那种前期已经谈得差不多了，但就差几万块钱，一出政策会立马入手。但从整体来看，中介费的变化对买房动力几乎没有影响。”

    对于市场的进一步回落，业内认为政策调整压力渐显。中指研究院市场研究总监陈文静指出，后续北京政策调整有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，预计将按照因区施策原则，优化限购政策，同时或对普宅认定标准、房贷利率等进行调整。10月31日，北京出台政策，公积金从11月1日起执行“认房不认商贷。”

    据了解，今年1月份，央行、原银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷款利率。但北京自2019年10月至今，首套房贷利率下限一直为LPR+55BP，目前首套房商贷利率为4.65%，二套房贷为5.15%。与其他城市相比，有较大的下调空间。

    另外，经纪人告诉记者，北京普宅线的认定标准影响了居民可贷款额度，也是当前不少客户仍在观望的原因之一。

    据了解，按照北京从2014年以来执行的普通住宅标准，五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子单价或总价在上述范围内即被划为普通住宅。

    刘洋告诉记者，如果按照这个标准，北京现在绝大部分房子都属于“豪宅”。被认定为“非普宅”后，按照现在首套首付比例35%去计算，房子的总贷款不能超过303万元。这意味着，那些总价468万元以上的房子首付比例将增高，无疑加大了购房人的压力。“若后续普宅标准能提高，将有助于提升总价500万元以上的客群置换意愿。”