本报记者庄灵辉卢志坤北京报道

    多次顶层会议部署后，房地产发展新模式正加速构建。

    近期，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹在接受新华社等媒体采访时多次提及要构建房地产发展新模式，并表示构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

    多位专家在接受《中国经营报》记者采访时表示，房地产发展新模式是稳定当前市场、扭转供需错配发展困局的关键路径。今年来房地产发展新模式关注度日益提升，新模式构建与“三大工程”建设加快推进，主要与市场供求关系重大变化下房地产旧的发展模式难以为继等因素有关，近期预计在房地产可持续发展及各类群体住房问题破解等目标引导下，房地产发展新模式构建将再度提速。

    破解发展难题的治本之策

    今年的房地产市场，总的看是“前高、中低、后稳”，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极效果。

    今年来，尤其是7月底中央政治局定调我国房地产市场供求关系发生重大变化以来，从中央到地方都在对房地产政策进行优化调整。

    据中指研究院监测，今年1~10月，全国已有超200个省市（县）调整优化房地产政策，出台调控措施超500次，涉及住房限购与限售调整、执行“认房不认贷”、降低购房首付及房贷利率等多方面。其中，今年9月份各地政策调整超90次，为2022年四季度以来最高水平，多地住房限购与限售政策于今年9月份放开，当前全国多数城市的房地产限制性政策已基本放开，仍存在限制性政策的仅剩10余城。

    一系列房地产调整优化措施对房地产市场形势也产生一定影响。倪虹在近期接受媒体采访时指出，今年的房地产市场，总的看是“前高、中低、后稳”，“认房不认贷”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了积极效果。

    除政策调整优化外，针对房地产市场重大变化，今年来多次顶层会议还进行了系列部署，其中构建房地产发展新模式被多次提及。多方分析认为，房地产发展新模式愈发受到重视主要与当前市场形势有关。

    倪虹在近期接受媒体采访时明确表示，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。房地产市场已经从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段，过去追求速度和数量的发展模式，已不适应高质量发展的新要求，亟须构建新的发展模式。

    “无论是楼市政策支持还是供需两端发力，房地产旧的发展模式下，市场信心仍较难有效提振，市场稳定及可持续发展最终仍依赖房地产发展新模式的构建。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前房地产发展新模式愈发受到重视，主要与市场形势变化有关，近期房地产市场下行压力明显，政策大力度纾困下效果依旧不足，这意味着我们传统的房地产管理模式必须要进行改革和创新，房地产市场企稳仍需加快构建发展新模式，从根本上解决供需错配等难题。

    诸葛数据研究中心高级分析师陈霄也认为，旧有的高杠杆、高负债、高周转的模式已经不适应当前房地产发展现状，房地产市场形势变化亟须探索新的发展模式，促进企业聚焦品质，提升产品质量；同时在房地产市场供求关系变化背景下，相应政策也需顺应市场变化进行调整，住房制度体系需进一步完善。

    推进“三大工程”建设

    “三大工程”建设各有侧重，对市场可持续发展产生的影响也并不完全一致，但整体上能够解决各类群体住房问题。

    对于房地产发展新模式构建，“三大工程”建设被列入到具体落实层面。倪虹指出，在抓落实上，要实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”；落实中央金融工作会议精神，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。

    多位专家分析认为，房地产发展新模式探索中，“三大工程”建设各有侧重，对市场可持续发展产生的影响也并不完全一致，但整体上能够解决各类群体住房问题，推动政策与市场机制进一步发挥作用。

    “反思房地产业发展的旧模式，最大的问题就是供需错配。”李宇嘉认为，本质上来讲，商品房销售应面向特定人群，不少人群需加杠杆或掏空家庭积蓄，这与当前我国城镇居民收入结构是不相符的，也导致了商品房市场发展不可持续，同时也是当前房地产市场难以稳定的根源。

    “具体来看，城中村改造与保障性住房建设等也面临不同的难点，如城中村改造如何依法征收做到净地出让，保障性住房供地如何与商品房供地相匹配等。”李宇嘉认为，对于城中村改造，目前重要的是推进净地出让，同时落实保障性住房配建、维持较低租金与生活成本等要求，保留或推动相应产业转型升级，做好公共服务配套设施建设等。

    “保障性住房建设首先应重视供应的区位有效性，即能够在城市中心区供应一定房源，因此应重视盘活存量土地与房产等资源。”李宇嘉认为，当前新市民等群体的住房需求仍偏向产业发展相对成熟的城市中心区，但相应地区地块较为缺乏且优质，一般是商品房宅地市场较为抢手的资源，地方政府划拨为保障性住房用地仍缺乏积极性，因此如何从体制机制上推进城市中心地区有一定比例的保障性住房用地供应是当前保障房建设的难点，考虑到新供应地块较难解决，盘活城市中心区土地与房产资源将是保障性住房建设的重点。

    需各方共同发力

    “‘人房地钱’的机制此前也有过研究和论述，此次访谈其实更加明确了这个机制的新内涵。”

    除房地产发展新模式具体落实外，倪虹还指出，在理念上要始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子；同时还喊话房企要清醒认识到新模式下要拼的是高质量、新科技、好服务。

    “此次访谈对好房子好在哪里进行了明确界定，指出好房子要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康、用得便捷，成本低又放心安心，对理解后续房屋建设有很大启发。”易居研究院研究总监严跃进认为，绿色、低碳、智能、安全等多维度界定，说明好房子对应了更多元化的需求，其中安全等提法过去提及相对较少，尤需引起房企重视。

    理念认知与政策落实之外，房地产相关体制机制上也有一系列创新。

    “‘人房地钱’的机制此前也有过研究和论述，此次访谈其实更加明确了这个机制的新内涵。”严跃进认为，此次访谈提及要从要素资源科学配置入手，尤其强调了以人为本的理念，提出以人定房，防止市场大起大落，因只有把握新的住房消费需求，才能确保“房”“地”“钱”等资源的更有序配置。

    “全生命周期机制的提法也更加细化，尤其结合市场新形势，更加明确了这个机制要做的工作。”严跃进认为，房屋全生命周期机制涉及到开发方式、融资方式、销售方式、房屋体检、房屋养老金、房屋保险等多方面，机制改革需要相应部门系统推进。

    “从当前来看，房地产发展新模式取得了一定的进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及对房企融资层面监管规范等，都是为了促进向新模式转型的探索。”陈霄认为，房地产发展新模式建立过程是漫长曲折的，需要各方共同发力。