本报记者吴静卢志坤北京报道

    随着房地产市场供求关系发生重大转变，土地出让政策亦随之调整。

    自10月以来，多数城市已着手取消地价限制。截至目前，22个采取“两集中”土地出让方式的城市已全部发布涉宅用地公告，其中18城恢复“价高者得”。

    在取消地价限制后，部分重点城市核心区地块溢价率有所提升，一定程度上提升了当地土地市场信心。不过，不同城市和区域之间的分化进一步加剧，在住宅销售端尚未全面回暖之际，房企投资仍趋于谨慎，抗风险能力强、去化有保证的项目更受青睐。

    多城取消地价限制

    据《中国经营报》记者了解，土地限价这一规则可追溯至2016年，当时全国多数重点城市土地市场火热，“地王”频出，当年30多个重点城市刷出约340宗单价、总价地王。

    以郑州为例，当年土地市场诞生16个“地王”。为防止“地王”不断出现引起房价上涨恐慌，郑州市于当年9月14日出台“郑九条”，9月19日开始实施，对市内五区及高新区、经开区、郑东新区三个开发区的住宅用地出让引入熔断机制。随后，10月31日，熔断实施细则出台。

    除了郑州以外，当年苏州、南京、北京、杭州、天津等热点城市也相继对土拍价格进行限制。随后，全国主要重点城市均对土地价格设置合理上限。

    2021年，自然资源部宣布在全国22个重点城市对住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的“两集中”供地方式。同年8月，自然资源部对实行“两集中”供地的城市进一步提出，单宗地溢价率不得超过15%。

    随着“房住不炒”“租售并举”“四限（限购、限售、限价、限贷）”多管齐下，集中供地政策在稳地价、稳房价、稳预期方面发挥了重要作用。根据市场机构克而瑞统计，集中供地之后，各城市“抢地”情况大幅减少，2022年全国300城土地成交溢价率超过10%的土地占比仅为14%，为近7年低点，甚至回到2016年之前水平。

    至去年四季度时，在市场不断遇冷的情况下，土地供应政策发生转折，各地纷纷加大“因城施策”力度，对集中供地模式作出局部调整。多个城市将集中供地批次增加到了四批次甚至更多，向“少量多次”转变。

    今年年初，自然资源部办公厅正式发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，对集中供地政策进行优化，提出各市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单；每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月；对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

    随后，在优质地块供应增多、供应采取少量、多频之下，今年以来，核心城市热度率先回暖。不过，与此同时，三四线城市土拍市场行情则进一步下滑。

    今年9月底，土拍政策进一步调整。据媒体报道，今年9月底时，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

    自10月以来，包括成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州和广州18个此前实行“两集中”供地的城市已取消地价限制。其中未官宣但新地块未明确限价的城市有14个，明确取消的城市有3个，部分取消的城市有1个。

    截至目前，北京、上海、深圳及宁波尚未取消地价限制。不过，深圳11月16日挂牌的一宗宅地已取消商品住房销售价格限制；宁波在11月20日挂牌的2宗涉宅地块中作出了调整，地块不再设置毛坯限价，封顶溢价率从此前的15%提高至30%。

    市场热度如何

    在重回“价高者得”模式后，部分城市土拍市场信心有所提振。

    10月30日，济南市迎来取消土地限价后的首场土拍。除终止出让的2宗涉宅地块外，所出让的10宗宅地全部成交，其中4宗溢价成交，6宗底价成交，成交总价约41.5亿元。

    在这场土拍中，竞争最为激烈的为凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块，吸引了中海、华润、保利置业、瑞马、建发、中电建、海信、保盛共8家企业报名，最终经过241轮竞拍，被中电建以总价6.95亿元收入囊中，溢价率53.1%。

    除该组团地块外，位于旅游路以北、蟠龙路以西的彩石地块经5家房企236轮竞价，最终由保盛以总价7.0642亿元摘得，溢价率50.17%。

    11月2日，合肥迎来取消限价与摇号，恢复“价高者得”的首次土拍，市区出让5宗地块，总成交金额约77亿元。其中，竞争最为激烈的为滨科城BK202305号地块，据了解，该地块吸引了保利、合肥城建、越秀、安徽高速、招商、安徽置地、皖投、伟星、华润、中海、金隅共11家企业报名，最终被安徽高速以总价33.88亿元竞得，溢价率44.9%。

    11月15日，成都7宗宅地成功出让，成交总金额约57亿元。据了解，这场土拍是成都“9·26新政”出台后的第二场土拍。此前，成都已于10月26日的土拍中取消了清水房限价。

    这7宗地块均未设置最高地价限制，同时未设置可售商品住房清水最高销售均价，在成都实施近三年的“限房价、限地价”政策彻底终结，重新回到“价高者得”。

    从土拍结果来看，有3宗地块溢价成交，其中，青羊区蔡桥街道万家湾地块、成华区槐树店地块溢价率均超15%。青羊区蔡桥街道万家湾地块竞争尤为激烈，在经过多达46轮的竞拍后，最终由华润以18.4亿元竞得，溢价率甚至高达30%，楼面价高达2.08万元/平方米，成为成都楼面价最高的地块之一。由于该地块溢价率较高，从而使得本次土拍整体溢价率高达11.1%，较三季度各轮次集中土拍溢价率有明显提升。

    11月29日，苏州第八轮集中供地收官，当天所出让的6宗地块中，最受关注的园区奥体04地块明确要求精装标准不低于5000元/平方米，经过两个半小时120轮的拼杀，最终由北京国企金隅集团以总价28.97亿元竞得，溢价率30.09%，刷新了园区最高成交楼面价纪录。

    也有部分城市在取消地价限制后未引起土拍市场波澜。比如11月中旬，青岛年内第三批次预公告中首宗地块成功出让，由当地平台企业青岛高实置业联合体底价竞得。自2021年至今，青岛市高新区共出让3宗涉宅用地，受让方均为青岛高实置业。

    据了解，在房企布局倾向城市核心区背景下，像这类位置偏远、周边配套相对欠缺的地块已少有人问津。该地块曾于2021年2月上市，因无人出价而流拍；今年2月，青岛市对该宗地块规划进行调整，用地性质由商住综合用地调整为纯住宅用地，建筑密度由25%调整为20%，建筑限高由100米调整为54米。

    分化进一步加剧

    尽管部分城市在取消限价后热门地块出现较高溢价率，但从整体来看，当前土地市场仍处低位。

    根据市场机构中指研究院的统计，今年前10月，300城推出规划建筑面积同比降31%，成交规划建筑面积同比降34%，推出楼面均价同比涨4.4%，成交楼面均价同比涨14.4%，土地出让金同比降25%。

    10月份，全国主要城市土地市场热度延续低温，流拍率有所回落但仍处历史高位，溢价率再度下探创下年内新低。

    从参拍房企类型来看，重点城市拿地企业几乎清一色为财力雄厚的央企国企，以及部分财务健康的民企，中小房企逐渐退场。

    分区域来看，一线、二线、三四线城市热度分化明显。在销售端尚未有明显起色之前，房企依然对投资拿地持谨慎态度，投资继续向核心优势城市聚集。

    根据克而瑞的统计，自2021年以来，全国300城土地溢价率大于10%的地块成交占比逐年下滑，近三年比例不足两成。而今年以来，一二线城市土拍热度略有好转，溢价地块比例创三年新高，为19%，溢价拿地占比恢复到2021年水平。与此同时，三四线城市地块则几乎无人问津，溢价地块金额占比较2021年下降20个百分点。

    克而瑞一位研究员表示，当前房企所参拍的溢价地块，基本都是抗风险能力强、去化有保证的项目。除了总价低、位置好、地块干净等属性能够激发企业参拍的积极性，还需要考虑板块内的去化情况。

    此前，一位房企人士告诉记者，地块自身素质和周边配套情况已成为当前房企参与竞拍的主要考量因素。比如今年北京所出让的多宗地块中，规模小、利润空间充足、所需资金少、周转快、难度低的地块成为众多房企争夺的热门。

    据了解，今年以来，各地纷纷增加优质地块供给，比如成都在11月15日出让的7宗地块，均位于主城区，且五个老主城区均有供地。另外，从单宗地块规模来看，都具有“小而精”的特点。