本报记者杨让晨张家振上海报道

    为更好应对房地产市场疲软下行，进一步提振楼市消费潜力，越来越多的热点二线城市正加入限购放松甚至取消的大军之中。

    日前，长沙市住房和城乡建设局发布《关于优化本市居民家庭改善性住房政策的通知》，明确在长沙市购买第二套商品住房，不受首套房网签时间的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买一套改善性住房（144平方米及以上）。

    据了解，这也是长沙市自9月22日正式放开首套房限购后，再度进一步优化调整楼市政策。对此，中指研究院长沙总经理薛玲玲表示，本次长沙市政策进一步优化，有利于在支持刚性住房需求基础上，更好地满足改善性住房需求；有利于进一步释放更多购房需求，满足受二手房“挤压式挂牌”无法解决购房资格的改善客群需求。

    《中国经营报》记者在采访中了解到，除长沙市外，厦门市、杭州市和南京市等二线城市均在今年下半年调整了楼市政策。其中，厦门市和南京市发布了促进房地产市场发展新举措，全面取消了限购政策。

    易居研究院研究总监严跃进表示，二线城市频繁放松甚至取消限购政策，客观上释放了购房需求，也有助于促进房价走势趋好。“各地要进一步把购房政策宣传好，利好得到充分释放，真正促进购房者信心回升，同时引导开发商给出一些让利价格，真正让购房者的购房成本下降。”

    利好政策频出

    受多重因素叠加影响，客户的信心修复过程会更为艰难与漫长。

    今年下半年以来，各大二线城市密集出台楼市利好政策，但对当地楼市带来的影响不一。

    记者注意到，长沙市今年下半年共出台了两次楼市调控政策，在9月取消首套住房限购政策后，又取消了购买第二套商品住房的时间限制。不过，从市场成交数据来看，今年9月份的政策效果未及预期。

    据克而瑞统计数据，今年10月，长沙楼市新建商品住房成交面积尽管环比增长了30%，但同比减少了3%。对此，克而瑞方面表示，长沙市“9·22”新政仍相对单薄，政策放松带来的“脉冲”效果有限，在此轮市场周期中，受多重因素叠加影响，客户的信心修复过程会更为艰难与漫长。

    “目前，房地产市场仍有一些负面因子存续，在本轮购房政策放松过程中，后续市场会经历‘政策积累型需求释放’‘信心观望型需求入场’和‘能力恢复型需求提升’三个阶段，呈现波动式回暖的特征。”克而瑞方面表示。

    与长沙市不同的是，南京市在同类城市中率先发布实施了促进房地产市场发展的六项新举措。在新政落地两个月后，南京楼市呈现出一定的复苏局面。南京市住房保障和房产局公布的统计数据显示，自9月7日新政实施以来，南京市新建商品房日均认购量和二手房日均网签量分别较之前提升51%和10%。10月，南京市新建商品房实现认购约为72万平方米，环比增长2.4%、同比增长12.7%，持续保持增长态势；二手房成交82万平方米，环比增长13.9%、同比增长32.2%，其中二手住宅日均成交约270套，持续保持高位水平。

    对此，南京市有关方面进一步表示，新政实施叠加楼市“金九银十”旺季，众多高品质热点楼盘悉数上市，各类刚性和改善性房源供应充足，充分满足居民各类购房需求。据了解，包括建邺区、雨花台区、鼓楼区、秦淮区等在内的多个项目去化率已经达到了七成以上。

    与此同时，杭州市在10月中旬发布的楼市新政也已“满月”，尽管楼市热度有所提升，但不同板块内部的冷热分化程度更加明显。记者注意到，杭州市在10月份共开盘47次，有近1.3万组客户参与了摇号，环比增长近20%，但中签率环比下降了17.5个百分点，约为44%。

    其中，江湾新城、良渚新城等板块中签率下降30%以上，而义桥、新塘等外围刚需板块在限购区及非限购区热点板块强大的虹吸效应下，整体去化更为艰难。

    厦门市也在11月取消了限购。不过，总体来看，二线城市楼市在11月的表现仍呈同环比“双降”趋势。据中指研究院最新统计数据，11月，我国楼市整体同环比均呈下降趋势，其中二线城市环比降幅显著。

    在中指研究院监测的22个主要城市中，二线城市楼市交易环比降幅达到约18%，同比降幅近20%。具体来看，武汉市交易环比跌幅最大，达到58.71%。库存方面，南京市、杭州市的库存水平仍接近历史最高水平，苏州市的库存量则较最高水平下降了近一半，不过仍达700万平方米。

    “花式促销”再现

    无理由退房政策，客观上给予购房者更多保障，有助于引导意向或观望客户入市。

    为进一步缓解去库存和资金回笼压力，部分二线城市楼盘开始推出价格优惠、“30天无理由退房”等活动。

    据了解，武汉市房产协会表示，城投·武汉印和武汉城建·天樾等8个楼盘推出了“30天无理由退房”活动。该活动是在行业主管部门指导下，部分诚信经营的名企名盘自愿开展的，目的是保障购房人的权益，增强购房信心。

    具体来看，今年11月28日—12月31日，正常认购并签署《30天无理由退房协议》的购房人，自认购之日起30日内可享受无理由退房服务一次。购房人提交无理由退房申请及相关资料后，由开发企业在约定时间内据实退还购房人已付的全部款项，且不收取任何违约金。在严跃进看来，房企此类操作主要是为了让购房者打消顾虑。“购房者在买房时的顾虑主要有房价是否会下跌、楼盘是否会烂尾、未来的月供能力是否会有变化等。此类无理由退房政策，客观上给予购房者更多保障，有助于引导意向或观望客户入市。”

    “无理由退房并不是新举措，但是在当前楼市下行行情下依然要重视，这也是房企丰富多元化营销活动的创新点之一。”严跃进进一步表示，“关键要做好无理由退房条件的认定工作。如果有无理由退房的相关案例，也要多宣传，引导购房者认识此类政策的优势。”

    杭州市部分楼盘则进一步降低了购房门槛。据相关媒体报道，今年下半年以来，杭州市主城区的不少楼盘都已不再需要验资。杭州市上城区的杰立潮正府、联发保利臻和雅颂等多个楼盘的置业顾问均对记者表示，目前购房已不需要资产冻结证明。

    值得注意的是，联发保利臻和雅颂的置业顾问告诉记者，目前该楼盘仍在杭州市限购区域内，“需要杭州市的社保或者个税缴纳记录”。

    政策尚有优化空间

    从政策趋势来看，2024年楼市政策依然具备优化空间。

    伴随着楼市的“花式促销”，2023年行至尾声，但楼市政策仍有优化空间。

    克而瑞方面分析认为，目前在以合肥市、南京市、重庆市等为代表的热点城市中，一方面，整体供应缩量显著，供小于求局面持续加剧，会限制成交放量；另一方面，目前各城市还存在不同程度的供需错配问题。

    “供给结构仍以刚需为主导，合肥市、南京市等城市虽然预期供应量会增长，但从当前改善性项目热度不退的需求结构来看，短期供应实则难以有效适配客群需求。”克而瑞方面进一步表示，在库存结构中，核心区域适销对路的产品基本已销售殆尽，目前广义库存主要集中在城市外围去化难的刚需片区。

    诸葛找房数据研究中心方面则分析认为，武汉市、西安市、成都市、南京市和杭州市均对限购政策进行了全面或局部松绑，成交向好的趋势开始显现。

    诸葛找房数据研究中心方面表示，尽管近期有10座城市的房价呈现上涨态势，但从短期趋势来看，仍有八成的城市房价会有下降可能。

    中指研究院方面也分析认为，短期市场仍有下行压力，市场恢复依赖于购房者预期能否修复，一、二线城市房地产市场有韧性，政策持续发力有望打破僵局。

    “从政策趋势来看，2024年楼市政策依然具备优化空间，如高能级城市降低交易成本、低能级城市通过发放补贴等鼓励购房。”中指研究院方面表示，近期，在中央金融工作会议定调后，房地产市场相关政策亦有望加快落实，以促进金融与房地产良性循环。