本报记者郭阳琛张家振上海报道

    中央经济工作会议指出：“要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。”

    据新华社报道，中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议强调，推动城乡融合、区域协调发展。同时，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。

    此次中央经济工作会议还强调，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，为房地产等产业发展指明了道路和方向。

    广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国经营报》记者表示，广大农村居民和富余劳动力能够在城镇接受均等化的公共服务，同时还能够继续从事农业生产，这就是新型城镇化和扩大释放内需潜力的路径，也为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径。

    以县城为载体推进城镇化

    新型城镇化实际上也是落实“城市反哺农村、工业反哺农业”的要求，这是城市支援乡村、支持乡村的战略创新。

    新型城镇化是此次中央经济工作会议关注的一大焦点。会议强调，要把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，促进各类要素双向流动，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设，形成城乡融合发展新格局。充分发挥各地区比较优势，按照主体功能定位，积极融入和服务构建新发展格局。

    “从此前中央政治局会议及此次会议内容综合来看，新型城镇化的地位被再次拔高。”易居研究院研究总监严跃进表示，“以县城为载体的城镇化”表述始于2022年中央发布的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，但此次增加了“新格局”的发展目标，意味着在内循环机制中，县域发展需要有更高站位，做好城乡融合发展、新型城镇化和乡村全面振兴结合的重要桥梁。

    李宇嘉也告诉记者，中国城乡之间的发展差别还比较大，从大城市化、都市圈化，到大中小城市协同发展和以县城为载体的城镇化，是中国新型城镇化发展的基本路径，也是一种低成本的城镇化，是将城镇化与就业产业相协调的有效载体。

    “我国人口规模基数很大，城镇化率短期内不可能达到国外发达国家的80%、90%水平，因此未来还会有数亿人口生活在农村。”在中国区域经济学会副会长兼秘书长陈耀看来，一方面，我国正大力推动城乡融合发展，缩小城乡差距，乡村振兴战略一直也在朝着这个目标迈进；另一方面，新型城镇化实际上也是落实“城市反哺农村、工业反哺农业”的要求，这是城市支援乡村、支持乡村的战略创新。

    陈耀分析认为，“以人为核心”是新型城镇化的根本要求，除了重点突出农村转移人口的适应化问题，还强调要围绕着人的居住需求、生活质量去推进城镇化建设，努力实现“城市让人民生活更美好”的愿景。

    李宇嘉也表示，促进乡村振兴和新型城镇化发展，意味着广大农村居民和富余劳动力能够在城镇接受均等化的公共服务，同时还能够继续从事农业生产，这就是新型城镇化和扩大释放内需潜力的路径，同时也为县域和镇域房地产市场创造可持续的发展路径。

    城中村改造将迎新机遇

    城中村改造工作之所以备受关注，在于其具有广泛的发展前景。

    为加快构建房地产发展新模式，中央经济工作会议多次提到城中村改造和城市更新：一方面，要加快推进包括城中村改造在内的“三大工程”；另一方面，要实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。

    记者注意到，近年以来，从中央到地方都对城中村改造工作尤为重视，并发布实施了多项方针政策。

    例如，今年7月，在国务院常务会议上审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。根据第七次全国人口普查数据，全国目前有7个超大城市和14个特大城市。

    在地方，上海市设立了规模达800亿元的城市更新基金。与此同时，2022年，上海市已批准城中村改造项目62个且再将启动10个改造项目；预计到2025年，中心城区周边城中村改造项目全面启动；到2027年，中心城区周边城中村改造项目全面完成。

    江苏省率先发布的省级行动指引《江苏省城市更新行动指引（2023版）》指出，城市更新项目具有长周期、高投入、微收益的特点，要健全政府、社会、居民多方资金共担模式，多措并举拓宽项目资金渠道，实现可持续运作。

    就在不久前，广州市发布了《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，表明广州市将以立法方式推进城中村改造工作。据了解，广州市强化“有效市场、有为政府”作用，坚持“净地出让”，在重点片区开展城中村改造“统筹做地”试点。

    城中村改造工作之所以备受关注，在于其具有广泛的发展前景。据平安证券估算，本轮超大特大城市城中村改造面积或达13.4亿平方米；总投资额或达8.2万亿元，年均8200亿元，占2022年全国房地产开发投资完成额的比重为6.2%。

    平安证券方面分析称，相较于城市棚户区，城中村改造将面临更为复杂的土地所有权以及多方利益平衡问题。同时，如何提升社会资本参与意愿，实现土地增值收益最大化及收益分配合理化，如何摸索房票安置的使用范围、使用时间以及金额等细节问题仍需进一步思考。

    陈文静分析认为，城中村改造“因城施策”实施细则预计将会陆续出台，一批项目有望进入实施阶段，在供需两端支持房地产企稳。“2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对预期影响至关重要。”

    加快推进“三大工程”

    租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。

    “‘三大工程’着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题、供需错配、需求断层等长期问题。本质上，都是在供给侧改革上发力，以匹配需求，并与扩大房地产内需结合。”李宇嘉表示。

    李宇嘉分析认为，城中村改造，解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求问题，主要是低成本的、职住平衡的配租型住房需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求，解决商品房需求“断层”的问题；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求问题。

    记者在采访中了解到，在保障性住房建设方面，租赁型住房仍是多地重点推进领域，配售型保障房大部分城市仍处调研规划阶段。

    针对保障性租赁住房（以下简称“保租房”），上海市走出了一条创新实践道路，逐步形成了“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应体系。

    据了解，一方面，上海市降低了保租房保障对象的“门槛”，不限户籍、不设收入线；另一方面，通过提供土地、财税、金融等方面的支持政策，鼓励和引导各类市场主体参与保租房项目的投资、建设、管理和运营。同时，利用存量资源建设保租房，降低土地和建设成本。

    最新统计数据显示，截至目前，上海市已累计推出保租房用地222宗、规划建筑面积近1900万平方米；通过多种方式累计建设筹措各类保租房45.3万套（间）、供应26.7万套（间），分别完成“十四五”规划期末总量的75%和67%。预计到“十四五”末，上海市累计建设筹措的保租房规模将达到全国第一。

    相较而言，“平急两用”基础设施建设由于更多为升级改造、落地进度较快，多地已披露其项目进度。

    记者注意到，北京市平谷区、成都市、重庆市等地披露其部分“平急两用”基础设施建设已启动；杭州市、武汉市则披露其项目储备推进情况。其中，截至11月底，杭州市共储备116个项目，总投资770.35亿元，并已召开项目开工仪式。

    陈文静分析认为，“平急两用”或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，也将对房地产投资产生积极带动作用。