本报记者方超张家振上海报道

    在房地产行业仍处下行盘整周期的背景下，全国百强房企格局正发生深刻变化。

    克而瑞研究中心最新统计数据显示，按全口径金额计算，在“2023年中国房地产企业销售TOP200”排行榜中，共有16家房企销售额超过千亿元，千亿阵营房企数量已降至7年来最低。此外，房地产行业百强门槛也已降至110.4亿元。

    在房地产行业百强房企格局分化之时，央国企呈全面崛起之势也颇受外界关注。其中，保利发展以超4000亿元的销售额位居全行业第一，而中海地产、华润置地、建发房产等央国企销售额也均实现正增长，并进入行业前十强榜单。

    在央国企实现逆势增长的同时，龙湖地产、滨江集团等部分民营房企也表现出色。滨江集团相关负责人向《中国经营报》记者提供的统计数据显示，2023年，滨江集团全年累计实现销售金额1534.7亿元，位居全行业第11位。滨江集团董事长戚金兴日前更提出“要稳规模、稳名次”的目标。据介绍，滨江集团2024年销售额目标定在千亿元以上。

    “2024年，央国企销售仍将具有较强韧性。”中指研究院企业研究总监刘水在接受记者采访时表示，长三角地区是房企业绩的主要贡献区域，未来房企要扩大规模、提高市场份额，会在深耕长三角地区的基础上继续做深做透。

    百强房企入围门槛降低

    千亿阵营房企数量减少，行业百强门槛再度下探，2023年的全国百强房企“风云榜”看点颇多。

    据克而瑞研究中心统计数据，2023年12月，百强房企实现销售操盘金额4512.9亿元，环比增长15.7%，增幅低于往年同期；同比下降34.6%，同比降幅在年内保持高位。而在2023年，百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比降低16.5%，业绩累计降幅继续扩大。

    “整体来看，中国房地产市场在2023年继续承压，整体仍处在低位调整期。”克而瑞研究中心分析认为，2023年下半年以来，房地产市场基本处于低位运行，预期支撑不足、企业推盘积极性降低。“虽然2023年年底各大房企加大供货量和营销力度，但楼市复苏动能不足，销售端也未有明显起色。”

    在此情形下，房地产行业百强房企竞争格局也发生了深刻变化。克而瑞研究中心统计数据显示，2023年，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。其中，行业前五十强门槛降低20.9%至234.8亿元，百强房企门槛则降低4.9%至110.4亿元。

    在年度销售额超百亿元的房企数量方面，这一关键性指标近年来也呈现持续下滑趋势。据中指研究院统计，在2021-2023年期间，销售规模达百亿级的房企数量分别为158家、130家、116家，呈逐年减少趋势。

    此外，销售额跨入千亿元俱乐部的房企数量也在2023年创下7年来新低。据克而瑞研究中心统计，2017-2021年期间，按全口径金额计算，销售规模超千亿元的房企数量分别为17家、30家、34家、43家、43家。2021年也成为千亿规模房企的“分水岭”，入围数量开始逐年下滑，并在2023年降至16家，创下7年来的最低水平。

    在房地产行业竞争格局深度演变的同时，呈现全面崛起之势的央国企成为2023年房地产行业的一抹亮色。

    刘水告诉记者，2023年，央国企销售业绩总体保持韧性。“从业绩增速来看，销售额TOP50中呈正增长态势的基本都是央国企，其中越秀增长超过15%，联发、中建壹品增长均超过30%，民营房企绝大部分则是下降的。”

    “销售分化犹存，头部企业持续占据主要份额，央国企销售表现总体好于民企。”诸葛数据研究中心也分析认为，整体来看，房地产行业整体复苏承压，民营房企面临的销售压力更大。

    长三角地区业绩贡献度居首

    记者梳理2023年全国百强房企“风云榜”发现，一二线城市正成为行业头部房企销售业绩的主要贡献地。

    中指研究院统计数据显示，2023年，百亿级企业重仓一二线城市，30家百亿典型房企在一二线城市的业绩贡献合计占比为85.4%，较2022年上升了3.4个百分点。

    其中，2023年一线城市销售额占比较2022年增加了2.46个百分点至21.6%。中指研究院方面分析认为，这一数据连续两年持续上升，说明一线城市的市场需求支撑度较强。而在多项有利政策的带动下，部分强二线城市的市场活跃度也正在增加，因此二线城市销售额占比小幅上升，销售额贡献占比达到63.8%。

    在中指研究院发布的2023年百亿代表企业销售额前20强城市名单中，上海市、杭州市、北京市、广州市和南京市位居前五位，成都市、苏州市、武汉市、厦门市等紧随其后。

    值得注意的是，在行业头部企业业绩所依赖的一二线典型城市中，多数来自以上海市、杭州市和南京市等为代表的长三角地区。

    “长三角地区是房企业绩贡献的重点区域。”刘水向记者分析称，2023年，在百亿规模房企销售业绩中，来自长三角、粤港澳（内地）、京津冀城市群的销售额占比分别为38.15%、15.56%、11.62%，合计占比达65.33%。其中，长三角地区对于百亿规模房企的业绩贡献度居首位。

    一家全国T0P10房企上海区域相关负责人向记者表示，尽管该集团2023年的年度统计数据还未发布，但长三角地区在集团的销售额占比、投资额占比这两项数据应该都有明显增长。“2023年，集团在长三角地区操盘的地产项目数量相较往年有所增加。”

    此外，昆山市、义乌市和张家港市等长三角地区县级市也早已进入头部房企视野，百强房企下沉长三角地区县域城市的趋势也颇为明显。

    “长三角地区县域经济发达，为房地产发展提供了强劲支撑。据研究，江苏省综合竞争力百强县（市）占26席，浙江省则占21席，在全国各省中数量领先。长三角地区县域经济发达，人口持续流入，为房地产业发展提供了强劲支撑。”刘水分析认为，百强房企加码长三角地区的趋势还将会进一步延续，未来房企在扩大销售规模、提高市场份额的同时，会在长三角地区深耕的基础上把市场做深做透。

    深耕以浙江省为代表的长三角地区，也让滨江集团等房企获益良多。滨江集团相关负责人向记者提供的数据显示，2023年，滨江集团销售额为1534.7亿元。在“大本营”杭州市，滨江集团继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军，网签金额分别为1156.48亿元和606.82亿元。

    对于滨江集团等区域深耕型房企逆势崛起的原因，刘水表示，这类企业经营稳健，负债率合理。“在房地产市场上升期，没有大规模加杠杆激进扩张，在市场深度调整期的流动性保持充裕。”

    行业加速分化

    在多位房地产业内人士看来，2024年，房企格局变化的关键词依然为“加速分化”。

    例如，仲量联行中国区研究部总监姚耀分析认为：“房企通过规模扩张的模式正向精耕细作、多元化发展等方向进行转型。”

    “换句话说，对于持有型物业，例如租赁型公寓等新方向，房企需要在战略层面提升关注度和投入力度。”姚耀告诉记者，“另外，新技术和创新能力也会对房地产行业造成深远的影响。例如，数字化、人工智能和物联网等技术的应用，或将改变房地产企业的运营模式和业务流程，从而对房企格局产生影响。”

    中指研究院常务副院长黄瑜也认为，2023年，房企竞争格局加速分化，央国企销售额、拿地额等经营指标表现更具韧性，民营房企则在走弱。“在2024年，房企竞争格局仍将延续这一态势”。

    “短期内，央国企将继续保持优势地位，特别是头部房地产央国企凭借融资优势、开发运营实力和品牌优势等，销售份额仍将稳中有升。”黄瑜向记者分析称，部分民营房企的债务及流动性还没有得到明显改善，民营房企信任度问题也没有得到有效解决，这些因素都将影响房企经营状况。

    而在拿地方面，刘水向记者分析称，重点房企拿地仍然会呈现聚焦态势，一二线核心城市仍将是头部房企布局的重点。“此外，央国企及地方国资仍将是拿地主力，在民营房企融资及销售端未得到明显改善的情况下，大部分企业拿地仍较为谨慎，但是部分区域深耕型中小民营房企会加大拿地拓展力度。”