本报记者吴静卢志坤北京报道
北京楼市近年来优化力度最大的政策出台至今已一月有余，政策落地后，市场反应和成交走向备受业内关注。
《中国经营报》记者在1月下旬走访市场了解到，在利好政策刺激下，新房市场置业情绪有所提升，周成交量环比持续走高。
据了解，2023年9月份“认房不认贷”政策落地后，前期积压的需求迎来一波集中释放。2023年12月中旬再次发布新政时，购房客群决策更加理性，政策作用效果有所减弱。
业内认为，近期上海四大郊区接连取消单身限购政策，广州宣布取消120平方米以上住房限购，未来北京政策仍有进一步优化空间和预期，在政策刺激以及优质项目供应增加等因素影响下，北京房地产市场有望逐渐企稳恢复。
眼下，虽是传统销售淡季，但为抢占“小阳春”先机，不少房企加快公布案名、开放售楼处并开盘抢跑，同时在各渠道加强营销力度。
新房置业情绪提升
近期，北京住建委官网再次挂出了朱辛庄附近两宗预申请地块，销售指导价已至6.6万元/平方米，每平方米涨了近4000元。
1月下旬的一个周末，位于昌平区沙河高教园板块的新盘项目——梧桐星宸售楼处内门庭若市。
记者在售楼处看到，并不算宽敞的展厅内挤满了到访的客户，其中有不少正在签约的年轻群体，当天签约的客户可参与砸金蛋。
一位在当天已接待了多组客户的置业顾问告诉记者：“今天来的人还不算多，我们最忙的是年前。”
据了解，2023年12月14日，为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，北京继9月初出台“认房不认贷”政策后，又推出了多项重磅优化措施。
调整后，不论普宅或非普宅，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%；此外，商业银行新发放房贷利率政策下限也随之调整，按当年11月贷款市场报价利率（LPR）计算，首套房贷利率最低为4.2%，居民购房门槛和成本大幅降低。
政策落地后，北京置业情绪有所提升，周成交量环比持续走高。根据中指研究院的统计，新政落地后的两周内，北京新房成交了4443套，同比增长28.4%，日均成交261套，较新政前两周日均增长120.0%。
部分新房项目在年底开盘并迎来集中网签是重要因素。从供给端来看，2023年12月北京批准上市面积为85.4万平方米，环比当年11月增长25.8%，较2022年同期增长51.2%。
作为政策落地后首批入市的新盘之一，上述梧桐星宸项目12月18日首次开盘，半小时即卖出318套，按首批取证374套房源计算，首开去化率约85%。
根据中指研究院的监测，新政发布后，从整个市场来看，2023年12月北京新建住宅开盘当天平均去化率为71%，较11月提升7个百分点。新开项目中，昌平的梧桐星宸、大兴的中建·玖 府和延庆的住总山澜樾府3个项目开盘当天认购率超过80%，市场去化相对较好。
在新政之前刚开盘不久的北京国贤府售楼处，记者看到，项目作为板块内目前少有的改善型新盘，以大户型、落地窗、智能家居系统等卖点吸引了不少市区内客户的关注。据项目相关营销负责人介绍，12月份，一方面受新政影响，另一方面开盘后热度持续，北京国贤府到访和成交基本与11月份持平。在成交结构上，改善型客户比例提升约10%，约三成客户购房资格为二套，对于首付比例的咨询明显增多。
位于朝阳区的改善型项目中建璞园的相关营销负责人告诉记者，此前曾有部分客户因首付压力对其项目有所观望，12月新政落地打消了他们的顾虑，进而迅速签约。据了解，该项目在北京新政发布后仅1小时就热销7套，成交超5000万元。叠加年底钜惠活动，项目在2023年年底最后2周迎来一波成交小高峰，平均日成交量约8套，最高单日成交10套。
价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年12月受部分改善项目入市影响，北京新房价格环比上涨0.17%，为2023年月度最高涨幅，涨幅较当年11月提升0.11个百分点，同比上涨0.69%，涨幅较11月扩大0.22个百分点。
刚需楼盘在新政后流量提升更加明显。以上述梧桐星宸为例，项目开发商之一越秀地产北京地区相关营销负责人告诉记者，该项目临近地铁、户型包括从59平方米到127平方米6种选择，楼栋层高从5层到14层。在北京对于首付比例做出调整后，项目小户型首付100万元左右即可“上车”，吸引了许多以自住需求为主的客户，也有客户受新政影响提升了目标房型面积段。
同一日，在通州新盘万科东庐售楼处，情况亦是如此。记者注意到，尽管当天刮着大风，依然有很多上班族前来售楼处咨询看房或签约。
据了解，该项目地块是万科在阔别北京土地市场几年后，于2023年8月份在通州区大运河附近获取的一宗宅地，周边配套完善，临近地铁，项目的目标客群为首次置业或首次改善置业的青年群体。
值得注意的是，部分项目去化良好，在当初拿地时就已是大概率事件。据了解，北京在2023年土地出让中，对地块的房地价差设置已较此前市场火热时期有所增加，同时减少了“竞报”类条件。
比如在上述梧桐星宸地块开盘之前，同板块内，位于朱辛庄地铁站附近的越秀星樾、大华启宸府项目也在开盘后得到了快速去化。据了解，大华启宸府项目所对应的朱辛庄二期0028地块，在土拍时受到42家开发商竞逐，最终被上海大华摘得，成交楼面价35475元/平方米，期房销售指导价为6.2万元/平方米，上下浮动5%。
近期，北京住建委官网再次挂出了朱辛庄附近两宗预申请地块，销售指导价已至6.6万元/平方米，每平方米涨了近4000元。
实际上，自2023年以来，“规模小、利润高、资金少、流速快、开发难度低”的地块，成为房企竞逐热点，其所对应的项目也在开盘后连续多周抢占销售榜单前几名。12月新政落地，进一步刺激刚需客户加快购房决策。
市场走向何方？
眼下，虽然是传统的销售淡季，但各家房企已开始积极备战“小阳春”，加快公布案名、开放售楼处并开盘，同时在各渠道加强营销力度，以期抢占先机。
据了解，2023年9月，北京曾出台了“认房不认贷”重磅政策，彼时已为市场带来了一波成交量的集中释放。
一位央企营销负责人告诉记者，12月的新政主要释放了改善性购房需求，但在9月份“认房不认贷”释放了一部分存量后，第二次新政置业的客户，短期内虽有购房预期的信心提升，不过，他们的选择也更加理性，更加看重产品品质与自身需求的匹配性。
据中指研究院统计，2023年12月，北京新房成交6106套，合计建筑面积68.4万平方米，环比分别增长38.5%、36.7%，政策对市场的提升幅度小于9月“认房不认贷”放开后（9月成交套数、建筑面积分别环比增长42.9%、41.1%）。
2024年前两周，新房成交量有所下滑，周均成交量与新政前一周相比已基本持平。直至第三周受部分共有产权房项目集中网签影响，成交量才有所增长。
据了解，在北京“认房不认贷”政策落地后，许多改善需求的客群首付比例由原来的八成变为四成，不少业主纷纷将手中房源挂牌，以期抓住这次换房机会。而当年12月发布的政策，则进一步降低了改善性需求的购房成本。
另外，从供给端来看，改善型楼盘供应量也在提升。从批准上市面积来看，2023年，北京商品住宅供给中，小户型产品占比呈下降趋势。根据中指研究院统计，2023年，北京90—144平方米住宅批准上市套数同比下降11.8%，占比超50%，较上年提升5个百分点；90平方米以下产品批准上市套数同比下降37.0%，占比下降7个百分点。
但从实际成交来看，北京市场“卖一买一”客群占比过半，一位国企营销人员告诉记者，自2023年9月下旬以来，由于挂牌量增加等因素，北京二手房市场买卖双方博弈持续，使得许多二手房业主置换“链条”被卡，进而也影响到了新房市场的成交量。
记者从二手房中介处了解到，在几番僵持之后，部分着急出售的业主在2023年10月至11月中旬期间选择继续降价，进而带来了一波成交量的提升。至2023年11月下旬时，北京二手房成交价格已逐渐趋于稳定，12月新政后价格也几乎没有变动。
据中指研究院监测，在12月新政落地后的前两周，北京二手住宅成交7557套，日均成交445套，较新政前两周日均增长23.5%。2024年前两周，二手住宅成交量先降后升，总体上保持一定活跃度。
“置换需求由于存在‘卖一买一’的过程，进入市场也需要一定时间。”中指研究院市场研究总监陈文静表示。
她认为，目前较为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，未来北京政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，北京房地产市场有望逐渐企稳恢复，市场“小阳春”行情仍有一定预期。
据了解，北京市场在2023年年初时迎来了久违的“小阳春”，彼时，二手房月成交量迅速突破2万套，新房市场也在“横盘”许久之后迎来了一波“升温”，热门区域部分楼盘到访量和成交量骤增。
眼下，虽然是传统的销售淡季，但各家房企已开始积极备战“小阳春”，加快公布案名、开放售楼处并开盘，同时在各渠道加强营销力度，以期抢占先机。
越秀地产北京地区相关营销负责人告诉记者，2023年以来，北京市场需求端的客群进一步分化，公司在前期蓄客和营销方面根据项目的特点、价格和目标客群等因素，进行了精准的市场定位和适配的产品设计。同时，采用多种创新的营销手段和渠道，如数字营销、社交媒体推广、常态化直播等，以提高项目的知名度和曝光率。
上述央企营销负责人表示，在当前的楼市周期下，客户愈加挑剔，产品的品质力是新政影响下的核心置业因素。针对不同的客群，满足差异化的需求才是房企竞争突围的关键。据了解，其旗下位于朝阳的某改善型项目后续将借助主力99平方米以及限量125平方米下跃、88平方米户型加推，适配差异化的需求。
记者在走访中也发现，不少房企在户型设计上增加面宽，扩大房子采光面，并通过提供智能家居系统、智能中控等，增强住房的舒适性和智能体验。
在市场分化愈加明显的趋势下，近期已有多个位于核心区域的改善型项目开盘。1月18日，位于东四环十八里店的保利·朝央和煦开盘。项目方公布，当天有344人参与线上抢房，10分钟内签约额达29.7亿元。
1月24日，位于望京区域奶西板块改善型项目望京·国誉府开盘，可售期房房源234套，当天签约81套，去化率35%，签约额14.58亿元。
