本报记者王登海西安报道
“160平方米二手房与127平方米新房的套内面积接近，你会怎么选择？”近日，《中国经营报》记者在采访时，西安房地产市场上的一名置业顾问指出，西安新建商品住宅产品力的显著提升已成为影响二手房市场的关键因素之一。
在这背后，是西安新房市场已经连续12个月保持上涨态势，而二手房价格却呈现出持续下跌的趋势。
此外，记者还观察到，在全国70个大中城市中，西安的新房价格仍然保持着持续上涨的态势，成为少数几个展现出这一积极趋势的城市之一。
“一级市场的土地热销为房价提供了坚实的基础；二级市场的存量可控保证了市场的稳定性；而房企的稳健运营为市场提供了源源不断的优质房源，也赢得了消费者的信任。”克而瑞西安机构执行总经理李晓兵认为，支撑西安新房价格不断上涨的原因是多方面的，作为西北地区的中心城市，西安具有较强的辐射力和吸引力，这也给西安房地产市场带来了更多的购房需求。
新房稳健
今年2月份，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点，已连续12个月保持上涨态势。
“进入3月份后，西安新房的供应量有了显著的提升，看房客户的数量明显增长。”近日，记者以购房者身份向某楼盘置业顾问咨询时，其介绍，3月份以来，各大开发商为“金三”业绩冲刺，纷纷加大了楼盘的供应力度。
据中指研究院西安分院监测，2024年1—3月西安商品房意向登记平台共开展81次项目登记，近1.25万套房源入市，较去年同期相比房源数上涨15.44%。其中，纯新楼盘供应量持续上升，一季度就有20个纯新盘上市。
从一季度楼盘的登记情况来看，有11个楼盘登记核验通过量大于房源量需要摇号，与去年同期情况基本类似。整体上，供求平衡继续改观，供应房源数量和登记人数之比持续改善，基本接近1∶1。同时，中签率有所抬升，从去年的25.15%上涨至37.78%。
同时，西安新房价格不断上涨也一度引起了热议。3月23日，国家统计局西安调查队发布的数据显示，今年2月份，西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，已连续12个月保持上涨态势；同比上涨4.8%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
根据中房指数系统百城价格指数监测，2023年3月，全国100个城市新建住宅涨价城市数量有所增多，西安新建住宅价格依旧处于上涨态势，环比上涨0.03%，同比涨幅上涨2.29个百分点。
为何西安的新建住宅能够保持12个月的连续上涨？
多名业内人士在接受记者采访时表示，作为西北地区的中心城市，西安具有较强的辐射力和吸引力。随着西北地区的经济发展和城市化进程的推进，越来越多的人选择到西安工作和生活。这种趋势为西安房地产市场带来了更多的购房需求，进一步支撑了房价的稳定增长。
除了上述原因之外，在李晓兵看来，西安新房价格上涨背后有更深层次的原因。
“与其他城市相比较而言，西安土地市场的表现不一样，在全国楼市下行状态下，西安依旧能够在热点板块有节奏地供应优质地块，从而带动整个楼市，这也是支撑西安房价上涨的重要因素之一。”李晓兵表示，土地市场的热度通常能够反映出开发商对于未来市场的信心与预期，意味着开发商对这座城市房地产市场持有乐观态度，愿意投入资金进行项目开发，这种积极的预期有助于稳定市场，并为市场注入活力。
记者了解到，今年以来，以龙湖、金茂、中铁建为代表的房企在西安不断拿地补货，当地政府也诚意满满，拿出不少优质宅地进入市场。尤其 灞国际港、高新技术产业开发区等热点板块竞争激烈。
“西安土地市场的供求结构相对来说是比其他城市要合理很多，在各大城市中都有代表性。”李晓兵介绍，在2016年到2019年期间，几乎北方所有城市的土地供应量都呈现出迅猛的增长态势，每年都供应了大量的土地，严重供过于求，“在金融市场下行的时候，依然依赖土地财政，在大规模卖地，那只能是市场是越来越差”。
然而，西安对土地市场的供求节奏严格把控，维持着相对稳健和有效的策略。克而瑞统计数据显示，2020—2023年，西安商住地块成交面积分别为2606.8万平方米、1951.18万平方米、1793.9万平方米、1721.46万平方米，呈现不断下滑的局面。
在李晓兵看来，西安对土地市场的供求节奏的把控也使得西安新房市场的供需结构稳定。他表示，目前，北方城市的去化周期都在两年以上，且这还是基于已取证的库存。而西安的取证库存去化周期在12—14个月。
李晓兵表示，目前来看，西安房企的运营情况相对比较稳定，在整个房地产市场上，烂尾项目相对比其他城市要少，这也赢得了消费者的信任，进一步促进了市场的稳定发展，加强了西安新房市场的支撑。
二手房网签备案数量下降
在价格不断下降的同时，西安二手房的成交量也明显下降。
在西安新房价格环比连涨的同时，西安二手房价格是持续下跌的。
据国家统计局70城房价数据，从2023年5月至今，除了2023年10月持平外，其余时间二手房价格均为下跌。
国家统计局西安调查队发布的数据也显示，今年2月份，西安二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点；同比下降3.1%，降幅比上月扩大1.1个百分点。
根据诸葛数据研究中心的监测数据，3月份百城二手房市场中，仅有19个城市环比数据上涨，3个城市持平，而其余78个城市均呈现下跌态势。西安也位列下跌城市之中，其二手房均价约为1.65万/平方米，环比下跌0.28%，同比下跌3.13%。
在价格不断下降的同时，西安二手房的成交量也明显下降。
西安市住房和城乡建设局发布的数据显示，2024年1月份，西安全市存量房（二手房）网签备案面积86.34万平方米，环比增长1.01%，同比增长20.98%；其中，住宅网签备案8114套，面积80.17万平方米，面积环比增长1.44%，同比增长56.89%。
然而，到了2月份，西安二手房市场的网签数量出现了腰斩的情况，网签备案面积锐减至43万平方米，仅为1月份的一半左右。在住宅方面，网签备案数量也大幅下降至3930套，面积缩减至39.35万平方米。
“整体来看，西安二手住宅销售市场的确呈现出持续下降的趋势，但是，值得注意的是，高新区、曲江新区、港务区等部分区域的二手房市场表现相对坚挺。相对而言，那些位于老城区且缺乏核心竞争力的区域，其二手房价格确实较为低迷。”上述职业顾问表示。
“这也与产品力有关系，二手房的户型设计比较老，以前购买的160平方米的二手房，其套内面积可能并不如现在130平方米户型的套内面积大，所以客户更倾向于新房。”上述职业顾问说，现在客户看房不再看建筑面积，更加直接地询问套内面积的大小。
“新建商品住宅的产品力明显提升，是影响二手房市场一个重要因素。”李晓兵介绍，当前，在其他城市4代住宅可能只是个案，但是在西安，80%以上的新建商品住房项目都是4代住宅，其得房率在90%以上，而常规项目的得房率在75%左右。
除此之外，李晓兵还认为，西安新房市场还处在上行阶段，也一定程度影响了购房者对二手房市场的态度。
除了新房和二手房之外，另外，今年西安房地产市场上的另一个重要组成部分是配售型保障房。
记者了解到，今年，西安的计划筹建1万套配售型保障房，而去年全年西安新房供应量61893套，占比能达到16.16%。
如此规模的配售型保障房将对西安房地产市场有什么影响？
“配售性保障性住房都是中小型面积，其项目品质也与当前新房市场流行的4代住宅脱节比较严重，因此对新房市场的影响并不大，相对而言，对二手房市场还是有一定的影响的。”李晓兵介绍，从目前的情况来看，西安的配售性保障性住房都是之前的经济适用房改建而来，几乎都是中小型面积，其主要面对的是极刚类客户，这部分客户会被分流。
