本报记者陈婷赵毅广州报道

    广州作为全国超大城市，地域辽阔、人口众多，而其超过三分之一人口的居住空间位于城中村。

    日前，广州市第十六届人民代表大会常务委员会公告，经表决通过及批准，《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）将于2024年5月1日起施行。广州市人大常委会法工委负责人对外公开表示，《条例》是全国首部城中村改造专项地方性法规，立法的过程是一个寻求各方利益平衡的“最大公约数”的过程。

    城中村改造作为一项重要工程，其的推进关乎民生福祉。广州城中村改造立法，引起广泛讨论，其中村民参与决策比例、村民权益保障等话题为主要焦点，“有法可依，‘钉子户’不复存在”“最关键的是资金能否一次到位专款账户后再开始改造”“临时安置补助费应按时发放”……

    广东宏力律师事务所合伙人何雁英律师对《中国经营报》记者表示，与以往相比，《条例》更加强调民主决策，以确保改造计划具有广泛的社会基础，同时强化住房保障和安置要求、强调城中村改造优化的公共利益需要。

    土地怎么收、房子怎么拆

    据了解，《条例》是广州市人大常委会2023年新增的立法项目。早在去年9月，广州市召开城中村改造工作推进会，落实《在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确广州将充分发挥示范引领作用，积极探索“依法征收、净地出让”模式，有力、有序、有效推进城中村改造，推动城市高质量发展。去年11月，广州市人大常委会官网发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》，向社会各界公开征求意见。

    时至今日，《条例》正式颁布。据广州市人大常委会法工委负责人介绍，《条例》首次通过地方立法将政府主导、依法征收的城中村改造全过程纳入法治轨道。

    《条例》规定，广州市城中村改造应当坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与、共建共治的原则。其中，市人民政府负责统筹城中村改造工作，建立城中村改造协调工作机制，制定城中村改造重大政策措施，审定改造计划、资金安排和改造方案等；区人民政府负责组织实施本行政区域内的城中村改造工作；街道办事处、镇人民政府负责协助区人民政府组织实施城中村改造工作。

    记者注意到，《条例》针对“集体土地怎么收”、集体土地上“房子怎么拆”作出具体规定。其中，《条例》要求完善集体土地征收程序，规定征地补偿安置方案应当包括征收范围、土地现状、征收目的等内容，明确利害关系人相关合法权益。同时，依法拟定的方案应当依照有关规定进行公告，听取利害关系人相关意见；《条例》要求明确征收补偿标准制定程序，相关补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。《条例》要求明确收回集体土地使用权适用条件和处理程序，规定城中村改造项目需要收回集体土地使用权，符合法定情形的，农村集体经济组织可以依法收回集体土地使用权。

    至于“房子怎么拆”，《条例》对村民和非村民的补偿进行区分。其中规定村民住宅补偿安置采取复建安置、产权调换、货币补偿等方式；征收集体土地涉及非村民房屋的，应当充分听取意见并对其合法权益予以合理补偿；针对不同意见，应当认真研究论证并以适当方式及时反馈处理意见。

    资金从哪儿来

    值得注意的是，“土地怎么收”“房子怎么拆”牵扯村民合法权益的保障。

    《条例》对此从三个方面健全相关机制，一是明确改造意愿征询通过比例要求，规定拆除新建类城中村改造应当经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意；二是明确过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议的，应当组织召开听证会；三是明确将被征地村民纳入养老等社会保障体系，规定实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，享受城市居民待遇。

    同时，《条例》对于城中村改造过程中出现的“个别未达成征地补偿安置协议”“收回集体土地使用权经依法批准后拒不交回”“集体土地征收、收回集体土地使用权执行不了”等纠纷的解决方式也作出规范。

    记者注意到，《条例》发布后，不少村民关注城中村改造当中涉及的补偿、安置细则。广州市民小洪表示：“只要是先安置再拆迁，相信会有好多人同意城中村改造。”小黎则提出疑问：“不是所有的村民都有房，这种情形应当如何补偿？”

    据广州市人大常委会法工委负责人介绍，《条例》在立法过程中也接收到来自部分房企的建议，即相关行政主管部门应当梳理城中村改造项目按规定享受的减免优惠政策清单，并按规定及时公开，而这些意见和建议也都被采纳。

    《条例》规定，市、区人民政府应当制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。具体资金来源包括城中村改造专项借款、专项贷款；政府专项债券等政府财政资金；公司信用类债券、基金等社会资金；国家有关城中村改造项目的专项补助；其他符合规定的资金。同时，《条例》强调专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理，市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

    “再造一个新广州”

    至此，《条例》规定的政府主导下的广州城中村改造方式包括拆除新建、拆整结合和整治提升。城中村改造项目涉及土地供应的，除按规定可以划拨的以外，以公开方式净地出让。

    记者注意到，根据广州市人民政府办公厅印发的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》规定，由市政府认定的国有企业对土地进行前期开发整理（即“做地”），做地主体将采取自筹资金的方式，配合属地政府在指定范围内开展征收补偿安置工作，将“生地”做成“熟地”交由政府收储。当土地进入二级市场后，其他企业方可通过招拍挂、投资合作等方式参与城中村改造。

    《条例》明确要求，城中村改造应当增进社会公共利益，实现加强基础设施和公共设施建设、提升居住品质、加强历史文化保护、促进产业转型升级、高效综合利用土地资源、夯实基层治理基础六大目标。

    何雁英指出，《条例》在具体实施过程中，需要对村民权益的保障进一步加强监督和执行力度，同时需进一步明确改造资金的来源和筹措方式，以确保改造工作的顺利进行。此外，加强对改造进度和改造效果的监督，以确保改造工作按照规划和要求进行，取得实际效果。

    事实上，广州近年来在推进城中村改造方面持续落地相关措施，包括探索房票安置、落地全国首批城中村改造专项借款等。

    根据《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，至2025年，广州累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。广州市住建局方面公开表示，城中村改造对于“再造一个新广州”至关重要。今年计划推进城市更新项目494个，完成固定资产投资1800亿元。