本报记者方超张家振上海报道

    三地同日诞生新地王，让房地产行业对土地市场回暖和楼市“金三银四”充满了更多期待。

    3月27日，江苏省苏州市、福建省厦门市、浙江省宁波市三地同日拍出新地王。以苏州市为例，在经过51轮报价鏖战后，绿城最终以总价30.82亿元竞得苏州工业园区双湖板块02号地块，楼面价超6.5万元/平方米、溢价18.22%，不仅打破了当地楼面价记录，还打破了江苏省纪录。

    《中国经营报》记者注意到，除上述三城外，今年3月，多座一、二线城市土拍市场热度攀升。3月中旬，上海市开启2024年第一批次首轮集中土拍，溢价率达9.07%，创下2021年采用住宅用地“两集中”（集中发布出让公告，集中组织出让活动）以来的新高。

    核心城市土拍热度不减，也是龙头房企拿地拓储“变奏”转向的真实反映。在日前陆续召开的房企2023年度业绩发布会上，包括绿城中国在内多家房企管理层密集发声，将持续向高能级城市高能级板块集中，进一步提升抗风险能力。

    “随着新房市场触顶回落，规模收缩将是大趋势。因此，开发商将会收缩投资规模，并重新选择战略投资区域，即把投资重点放在核心城市的核心地块上，核心城市土地市场有望整体提升。”同策研究院研究总监宋红卫在接受记者采访时表示。

    三地同日诞生新地王

    三座楼市热门城市同日诞生新地王，也成为全国土拍市场近年来的罕见情形。

    历经51轮鏖战、成交楼面价超6.5万元/平方米，苏州工业园区双湖板块02号地块以新晋江苏省地王的身份成为市场关注的焦点所在。

    相关资料显示，苏州工业园区双湖板块02号地块位于苏州工业园区“双湖”——金鸡湖与独墅湖之间，地理位置和自然环境优越。该地块楼面起价5.5万元/平方米，出让面积46465.37平方米，容积率为1.02，出让起始价为26.1亿元。

    “该地块位于‘双湖’板块核心地带，高达5.5万元/平方米的起始楼面价不仅刷新了苏州市楼面价记录，且已超江苏省最高成交楼面价。”中指研究院方面表示。

    多重优势叠加的苏州工业园区双湖板块02号地块，引发诸多知名开发商争抢。在经过51轮报价后，绿城最终以成交总价30.82亿元、楼面价65022.28元/平方米的代价拿下，溢价率达到18.22%。

    宁波市也在同一天诞生了新地王。公开资料显示，3月27日，在经过31轮竞价后，宁波江山万里置业有限公司、宁波东部新城开发投资集团有限公司以总价22.05亿元竞得宁波江北区湾头地段“江北区JB05-03-21a地块”，楼面价32613元/平方米，溢价率7.3%。

    中指研究院数据显示，江北区JB05-03-21a地块打破了绿城在2020年6月24日竞得的鄞州区JD07-05-08（明楼地段）楼面价记录，“创下宁波市区涉宅地新高”。彼时，绿城以楼面价32520元/平方米，溢价率41.4%竞得鄞州区地块。

    值得关注的是，同样在3月27日，厦门市也拍出了新地王。据了解，当天厦门市举行2024年首场土拍，其中，思明区将军祠2024P01地块因地处厦门岛内老城区，地理位置优越，吸引了保利、国贸等央国企入场竞夺。最终，在经过1个多小时153轮竞价后，该地块被国贸以总价32.1亿元的代价拿下，折合楼面地价6.27万元/平方米，溢价率达41%，成为厦门岛内楼面地价新地王。

    此前，厦门岛内的单价“地王”是中海于2023年8月15日拿下的大唐中心2023P08地块，楼面地价约5.18万元/平方米。对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示：“将军祠地块受到关注，表明厦门岛内优质地块热度不减，好的地段资源依旧会激发房企的拿地热情。”

    三座楼市热门城市同日诞生新地王，也成为全国土拍市场近年来的罕见情形。新地王频出的原因何在？将如何引领房地产市场发展？

    “多地诞生新地王主要有三大影响因素。”宋红卫告诉记者，“一是房企战略回归一、二线核心城市，且主要目标地块在于核心优质地块。换句话说，核心城市的核心地块成为房企主要竞夺对象，但是核心地块十分稀缺，‘狼多肉少’必然会更加火爆。”

    “二是这些新地王地块均属于低密高端改善产品地块。限价政策取消，为房企打造高品质住房创造了空间。”宋红卫进一步分析称，“第三，这些优质地块周边均存在新房与二手房倒挂现象，购房者存在‘买到就赚到’的心理，也是众多高净值人群购房的目标。热点地块不缺购房客户，这也是开发商不惜重金拿地的信心来源。”

    土地市场热度分化

    土地市场成交规模在持续维持低位的同时，热度进一步分化。

    多地频出新地王，将给正处于“金三银四”的房地产市场带来哪些影响？

    “苏州市、厦门市、宁波市近期拍出的地王地块个性化影响因素很强，这些地块放到任何时间都会是抢手标的。”宋红卫表示，土地市场诞生新地王，可能会对当地房地产市场预期产生一定影响，但是无法决定市场趋势，除非全国土地市场会大面积热起来。

    宋红卫所言非虚。2024年第一季度，全国土拍市场分化趋势正愈发明显。克而瑞研究中心统计数据显示，截至3月24日，全国300城经营性土地成交约3080万平方米，同比下降12%，延续徘徊在历史低位，土地成交总价约795亿元，同比下降11%。

    “土地市场成交规模在持续维持低位的同时，热度进一步分化。”克而瑞研究中心分析认为，尽管核心城市地王频现，但从全国角度而言，底价成交的地块宗数占比仍高达七成以上，土地市场热度分化显著。

    以楼市热点城市杭州市为例，今年2月27日，杭州市举行龙年首场土拍，7宗宅地全部溢价成交，总出让金额达到111.6亿元，平均溢价率19.1%，土拍热度颇高。

    但在3月29日举行的杭州市2024年第2批次土拍中，土拍热度下滑明显。在挂牌的5宗宅地中，3宗地块完成出让，2宗流拍。在3宗出让地块中，2宗底价成交，仅1宗溢价成交，溢价率为23.6%。

    “今年一季度，房地产市场相对低迷，房企销售承压，拿地信心不足，加之此批次所推土地质量偏弱、地块总金额偏大，导致土拍降温明显。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生如此分析。

    宋红卫也表示：“土拍市场的冷与热关键影响因素在于个性化地块的综合条件，与当前的房地产市场趋势没有太大的直接关系。也就是说，只要是优质地块，就会有开发商去抢。但如果出让地块的位置不好，就容易低溢价成交，甚至底价成交或流拍。因此，地块的个性化分化是2024年土拍市场的典型特征，新地王均是由个性地块自身禀赋决定的。”

    房企聚焦核心城市

    “持续向高能级城市高能级板块集中，进一步提升了公司的抗风险能力。”

    在全国房地产和土地市场分化背景下，房企正加速调整拿地拓储策略，聚焦核心城市的核心区域成为共同选择。

    “2023年，公司积极参加了杭州市、上海市、北京市和西安市等一、二线的城市近200次土拍，全年新增项目38个，新增货值约1425亿元。”在2023年业绩发布会上，绿城中国执行董事兼行政总裁郭佳峰表示，“2023年投的项目在当年实现销售转化549亿元，这个转化率是不低的，因为我们很多土地是下半年拿到的，在2024年还会继续转化成销售。”

    郭佳峰同时透露，在新拓货值中，一、二线城市占比达84%，北上杭三城新拓货值占比58%。“持续向高能级城市高能级板块集中，进一步提升了公司的抗风险能力。”

    作为房地产行业头部房企，绿城中国正不断调整土储策略。

    “自2020年以来，房地产行业内外部环境持续面临着很大的不确定因素。随着‘双限’（限价、限购）政策全部打开，大部分城市土地市场都在经历价格体系的重塑。面对变局，公司仍然坚持区域聚焦、城市深耕、‘做一成一’的战略方针，主要靠投研精细化来应对市场不确定因素。”郭佳峰表示，“在目标城市选择方面，公司积极拓展10个战略城市，拿地力度和总量原则上会根据现金流情况实时调整，以销定投。”

    “从房企角度来看，有资金实力的国央企将持续加码核心城市优质地块，未来也将更加集中于头部房企手中。未来的市场格局，尤其是高端市场将进一步高度集中，但此类房企积极拓储对整体土地市场的带动效果有限。”克而瑞研究中心表示，对于大部分仍面临较大现金流压力的房企来说，当前保交楼和恢复销售仍是最大难题，投资积极性仍较弱，需等待市场复苏企稳后方可转变投资态度。

    “开发商都会收缩投资规模，并重新选择战略投资区，把投资重点放在核心城市的核心地块上。”宋红卫向记者表示，虽然核心城市的地块整体热度会提升，但不同地块的分化趋势也会十分明显。“个性化地块是土地市场热度的决定因素。也就是说，未来供应地块的质量决定了市场的热度。”

    宋红卫同时认为，“从稳定市场的角度来看，预计今年土地市场将呈现几大特征：一是大部分城市都会维持‘小步快走的节奏’，每批次所推地块数量不会太多；二是‘地块会肥瘦相间’，即每批次都会有少量优质地块来支撑市场热度；第三，非核心地块仍会出现低溢价成交，甚至流拍现象。”