社评

    近日，房地产“以旧换新”政策引发市场关注，全国已有超30城出台举措支持房地产“以旧换新”。其中，郑州的做法更为引人注目。

    据悉，2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，采用两种方式进行。第一种是通过郑州城市发展集团有限公司收购，在试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套；第二种是通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%。

    当前，我国房地产市场面临新房与二手房竞争加剧、循环降价的困境，导致市场循环受阻。然而，市场上存在大量卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善性及消费升级需求。在市场机制失灵之际，政府及时介入至关重要。政府和地方城投公司的介入一方面可以提高群众换房的效率，另一方面还能将收购的二手房用于保障性租赁住房。

    如果这项政策能够落实到位，它实际上可以逐步解决我国目前房地产市场面临的三大难题：一方面能够逐步消化体量巨大的新建商品住房存量房，另一方面又能改善已有住房人群的住房条件，满足改善性住房需求，同时还能解决低收入人群的住房需求。

    为了将“以旧换新”政策落实到位，政府应充分发挥公共服务职能，搭建信息平台，连接买卖双方、中介机构与房源，确保房源信息的真实性、客户需求的真实性以及价格的透明度，从而高效匹配供需，降低交易成本。

    从各地“以旧换新”的做法来看中国房地产市场整体情况，我们发现，中国房地产近几年面临的难题，比如房子过剩的问题，比如高空置率的问题，实际上部分原因是没有解决好资源有效合理配置的问题，是资源错配的问题，是结构性矛盾的问题。许多城市的空置率居高不下，而一些人却仍然没有自己的住房。与此同时，一些人虽然拥有自己的住房，但离自身对美好生活的需求还有很大距离。数据显示，中国超过一半的房子是2000年之前的，这些房子基本属于老破旧，无法满足老百姓对居住的需求。有些人虽然也有新的住房，但住房离绿色、智能、低碳、健康的居住要求还有相当的距离。

    房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。要解决上述问题，我们认为，必须加强顶层设计，深化改革，通过结构性改革，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，建立租购并举的住房制度，着力构建房地产发展新模式。

    我们看到，当前我国新型城镇化的发展趋势和房地产市场供求关系已经发生了深刻变化，在新的环境下，要构建房地产发展新模式，中国房地产发展必须加强制度建设，改革商品房相关基础性制度。

    住房和城乡建设部已明确，下一步将完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制。在供给方面，则将改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。在使用方面，要加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度。

    此外，为了避免过去盲目扩张和过度开发的发展模式，政府需要合理规划城市发展。我们要探索建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。各地要因地制宜，根据自身实际情况，编制好住房发展规划。

    构建房地产发展新模式，必须正确处理好政府和市场的关系，加快完善“市场+保障”的住房供应体系。政府的归政府，市场的归市场，明确政府提供基本保障，市场提供多元化多层次的需求。

    政府首要的任务是规划建设保障性住房，拓展配售型保障性住房的新路子。明确哪些人可以享受保障性住房。比如，下一步能否研究政策保障农民工的住房问题。我国在城镇工作的农民工近3亿人，已占到城镇就业人员的近65%。农民工享受当地均等化公共服务尚没有真正完全落实到位。根源在于同时，绝大部分农民工在城镇的住房问题还没有解决，他们的配偶、孩子无法很难进城落户。现在我们一方面房地产过剩，另一方面在城市工作的农民工没有住房。政府提供的公租房在农民工居住方式中占比不到2%。推进农民工“市民化”进程，关键是把农民工纳入城镇住房保障范围。

    此外，政府还应进行城中村改造、老旧小区改造等重大工程，同时加大对新房与存量房源的公共配套完善，以改善居住环境，促进产业转型升级，推动城市高质量发展。

    市场方面，则要鼓励企业下大力气建设“好房子”。以前，我们注重的是“量”，今后，我们更注重的是“质”。住房发展，归根到底，还是要让人民群众住上“好房子”。目前，市场上“好房子”仍然是稀缺资源。什么是“好房子”？不同面积、不同价位都有不同的“好房子”。政府要加快开展“好房子”标准研究、技术体系建设。引导建筑师精心设计好户型，鼓励企业研发好产品、好材料、好设备。

    在以人工智能为代表的新一代信息技术快速发展的背景下，“房地产+科技”为我们建设“好房子”带来新的机遇与挑战。下一步要加快推动人工智能在住房领域的深度融合与多场景应用，运用大数据、云计算、区块链、人工智能等前沿技术，推动“数字住建”落地实施，大力发展智能建造，努力为全社会提供高品质建筑产品，打造“中国建造”升级版。从人工智能到物联网，我们乐见最新的高科技，能够应用到房子上，当房子充满了科技属性，城市成为智慧城市，家居成为智慧家居，房屋也将成为智能房屋。

    在行业产业链盈利模式发生变化的情况下，作为建设“好房子”的主力军，房地产开发企业也应逐步转变自身发展定位，从过去单纯的房子建设方转变成服务商运营商，要通过运营房子比卖房子赚得更多。在新模式下，房地产商今后拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务。谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。

    我们也期待，多行业能够跨界协同，合力建造绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，让群众能够住得健康、用得安全方便。而地产行业，也能在“以旧换新”和“房地产+”等模式的推动下，通过科技创新，迸发出更多的新质生产力，进入发展新模式，走上发展新赛道，成为一个全新的房地产业。