本报记者陈婷赵毅深圳报道

    A股千亿市值房企又少了一家。连日来，万科（000002.SZ）股价持续下跌，其间不断冲破历史最低点。4月18日，万科盘中一度跌至6.87元/股，创下近九年来新低，截至当日收盘，万科总市值不足850亿元。

    消息面上，万科管理层日前在一次投资者交流会议上指出，当前万科遭遇阶段性、经营性困难，流动性短期承压。“我们认为这里面虽然有外部市场变化原因，但更多是企业自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整。”万科管理层反思道。年报显示，万科2023年营收同比下降7.56%，净利润同比下降46.39%。

    除了经营遭受挑战，万科自今年年初以来被合作方实名举报的舆情所缠身，当中涉及法律纠纷。不过，《中国经营报》记者注意到，就在万科管理层就相关情况给出说明之后，4月15日，举报方再次公开作出回应。究竟真相如何？ 还有待相关部门进一步调查和公布。

    与此同时，区域公司总经理被带走调查的消息让万科再一次掉进负面舆论的旋涡。至此，曾是风光无两的房地产“优等生”万科，在开了一场“坦白局”后，还会演出怎样的剧本？

    管理层反思

    现在回过头看，万科对行业的判断屡次被市场所验证，却不曾想其自身未能做到“知行合一”。

    最早在2018年就提出“活下去”的万科，在当时被外界夸赞其有“危机意识”。而在房地产形势不容乐观的这些年，万科始终对外界传达一定的信心。

    现在回过头看，万科对行业的判断屡次被市场所验证，却不曾想其自身未能做到“知行合一”。

    “尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性，在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。在中央明确提出行业高质量发展目标与要求后，未能对行业普遍存在的‘三高’模式（高杠杆、高负债、高周转）进行更为彻底的调整，导致今天出现被动局面。”4月14日，万科召开投资者交流会议，公司董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董事会秘书朱旭共同出席，并作出上述表述。

    事实上，郁亮早在两年前举行的业绩会上“检讨”时就指出，万科未能坚决摆脱高增长惯性，在部分城市出现投资追高冒进，导致公司2021年毛利率下滑。

    更早些时候，万科管理层在2020年半年报业绩会上就已经透露，公司彼时在手的资源可以保证其未来两至三年的发展。截至2020年6月30日，万科在建项目总建筑面积约1.1亿平方米。

    但现实情况是，万科在随后几年仍保持扩张惯性。年报显示，万科2021年获取新项目148个，权益地价总额约1401.5亿元，新增项目平均地价为6942元/平方米。2022年，万科累计获取新项目36个，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12297元/平方米。2023年，万科累计获取新项目43个，权益地价总额约463.2亿元，新增项目平均地价为13899元/平方米。

    投资策略的失误加剧了万科抵抗行业下行周期的压力。2021年—2023年，万科销售金额分别为6277.8亿元、4169.7亿元、3761.2亿元。2023年，万科房地产开发业务结算收入出现下降，降幅为9.6%；结算毛利率同比减少约4.7个百分点（扣除税金及附加后营业利润率同比减少3.8个百分点）。

    受开发业务的影响，万科整体毛利率在2021年同比下降7.4个百分点后，在2022年持续下滑，同比减少2.27个百分点至19.55%，到2023年进一步下降至15.23%（补回折旧摊销后为16.3%）。

    公告显示，2024年1—3月，万科累计实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%。

    转型目标未达

    “方向对、起步早、布局全”，是郁亮对万科经营服务业务优势的概括。如今看来，部分优势却在当下掣肘公司向前发展。

    事实上，万科对销售规模的下滑并非全无准备，甚至已经做到了“未雨绸缪”。

    2014年，即公司成立三十周年之际，万科将其定位由“三好住宅供应商”延展为“城市配套服务商”，希望用十年左右时间，做好其他业务的探索和布局，为未来发展奠定基础。万科彼时认为，经营服务业务将为公司未来价值增长提供更多支撑，这些业务包括物业服务、物流仓储、商业运营、长租公寓等。

    “方向对、起步早、布局全”，是郁亮对万科经营服务业务优势的概括。如今看来，部分优势却在当下掣肘公司向前发展。

    万科管理层近日在投资者交流会议上表示，公司布局的经营服务业务在实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。“转型业务超出我们资源匹配能力，过多占用了开发业务资金，规模过大也导致管理能力跟不上，经营目标未能按计划达成。”

    分阶段来看，光是完成经营服务业务的商业逻辑检验和可复制性验证，万科就已经花费八年。万科当初的判断也一语成谶：“如果只看经营收入和利润，这些业务现在及将来都无法与房地产开发相提并论。起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。特别是公司采用成本法对这些以重资产为主的业务进行折旧摊销，加大了对报表利润的影响。”

    郁亮在去年3月表示，经营服务业务的学费基本交完。然而，十年期限就在眼前，经营服务业务对万科总营收的贡献水平仍然有限。

    2023年年报显示，万科报告期内主营业务包括房地产开发及相关资产经营、物业服务。其中，房地产开发及相关资产经营业务的营收占比为92.3%，物业服务营收占比6.3%。

    万科在2021年年报中对经营服务业务有着这样的愿景：“随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加”，“公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。未来，经营服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。”只不过，这份期待会在何时落地，尚待时间给出答案。

    流动性短期承压

    眼下，万科是否有能力偿还债务？成为外界对万科的主要关注点。

    在销售下滑、转型不畅的情况下，万科管理层指出：“当前万科的确遇到了阶段性、经营性困难，流动性短期承压。”值得注意的是，万科在今年还有到期债务需要偿还。

    眼下，万科是否有能力偿还债务？成为外界对万科的主要关注点。

    年报显示，截至2023年年末，万科总负债约为1.1万亿元，有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债占比为19.5%，一年以上有息负债占比为80.5%。有息负债中，境内负债占比80.3%，境外负债占比19.7%。

    祝九胜表示，今年境外待还款的部分已经做好安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿元左右，公司已提前启动相关置换和还款准备工作。

    除此之外，万科管理层一再表示“坚决不躺平”，甚至承诺未来两年降负债1000亿元。只是，钱从哪儿来？

    当前，房地产仍处于深度调整阶段，而郁亮本人也保持“市场短期超跌”的判断，从销售端实现加速“造血”或较为艰难。融资方面，万科还在适应从“总对总”转向项目制的融资模式，其在2023年筹资活动现金净流出约368亿元，净额同比减少1170.49%。

    万科开始“断臂求生”。2月20日，领展房产基金（0823.HK）公告完成收购位于上海的七宝万科广场50%股权，实现对该标的100%持股。值得注意的是，七宝万科广场估值约70.6亿元，即其50%股权作价约35.3亿元，而领展房产基金此次支付的对价仅约23.84亿元，相当于打了近七折。另外，七宝万科广场还是万科近三年最赚钱的商业项目。

    处置资产的同时，万科向国资大股东寻求支持。去年11月，万科遭遇股债双杀，深圳市国资委及深圳市地铁集团有限公司（万科第一大股东，以下简称“深铁集团”）为万科站台，并提出必要时将采取措施支持万科。

    在今年3月底举行的2023年度业绩会上，朱旭表示，国资大股东目前已经采取了四大类措施，以市场化和法治化的方式帮助和支持万科，在途项目全部落地完成后，预计可帮助万科释放的流动性在百亿规模以上。

    此前，万科公告深铁集团将通过战略配售方式认购中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金的消息，认购份额数量为不超过该基金募集份额总额的30%，所涉及资金预估在10亿元左右。

    今年，万科打破31年的惯例，做出不分红的决策。自2024年3月28日起，郁亮、祝九胜、万科监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。2023年，郁亮个人税前薪酬为127万元，以往年度高峰时曾超过千万元。