本报记者杨让晨张家振上海报道

    武汉楼市政策在迎来优化调整的同时，公积金贷款“认房不认首次贷”和“卖旧买新”商贷认定为首套房等创新性举措，也为全国楼市政策未来调整方向提供了借鉴。

    日前，武汉市住房保障和房屋管理局（以下简称“武汉市房管局”）、自然资源和规划局等多部门联合发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，包括加大对新城区支持力度、调整家庭首套住房贷款套数认定标准、推行“卖旧买新”交易新模式等10条优化政策，被市场称之为新版“汉十条”。

    值得注意的是，早在2023年9月，武汉市相关部门也推出过10条优化措施，以进一步提振楼市消费信心，彼时被称为“汉十条”。和此前出台的“汉十条”相比，新版“汉十条”新在何处？

    《中国经营报》记者注意到，在10条优化政策中，颇为吸引眼球的政策在于特定购房群体可领取5万—10万元的购房消费券。同时，在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

    在中指研究院华中分院分析师李国政看来，总体来说，新版“汉十条”根据武汉市目前市场发展的新情况、新形势，在需求端和供给侧同步发力，并在2023年基础上做了进一步的优化提升，相关措施更具有针对性和创新性。

    超百个项目可使用购房优惠券

    加大住房消费支持力度，提升新房、二手房流动性仍是此轮武汉楼市政策调整的主基调。

    根据新版“汉十条”，武汉市相关部门优化完善楼市政策的目的在于加快构建房地产发展新模式，进一步满足居民刚性和多样化改善性住房需求，促进全市房地产市场持续平稳健康发展。

    记者注意到，在此轮楼市政策调整中，武汉市对新城区给予真金白银的政策支持。新版“汉十条”明确提出，在2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。

    据了解，在2024年12月31日前，购房人可通过安居链App的“房展会专区”申请领取5万—10万元购房消费券。第一批参与使用购房消费券的商品住房项目共有103个。

    记者查询安居链App发现，上述商品住房项目清单已公示。例如，位于东湖高新区的中建大公馆购房优惠抵扣额度为5万元，伟鹏·硅谷小镇为8万元，武汉城建光谷龙山湖为10万元。除大部分项目优惠补贴金额为5万元或10万元外，位于长江新区的中铁逸景湾为8万元，位于武汉经开（汉南）区的星悦湾为7万元，位于东西湖区的武汉中交泓园、德信时光之宸和蔡甸区的金地国际城则为6万元。

    “对已在安居链平台领取购房消费券的购房人，可通过线上或线下在参与使用购房消费券的商品住房项目中选房。完成选房并与开发企业达成认购意向后，开发企业协助购房人在线锁定房源，核销购房消费券，并完成网签手续，购房消费券直接抵扣房屋总价款。”武汉市房管局方面表示。

    在李国政看来，武汉市在新城区推行发放购房消费券的政策，能够直接降低购房人的购房成本，减少购房家庭的后顾之忧。“武汉市此次政策调整及时响应‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’等政策精神，有助于进一步优化市场监管措施，促进市场平稳健康发展。”

    创新举措促进改善性需求释放

    新版“汉十条”提出，优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”。同时，阶段性调整异地贷款使用条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存地限制。

    新版“汉十条”还进一步调整了家庭首套住房贷款套数认定标准。

    “对于改善性刚需购房者来说，由于当前二手房市场交易周期过长，二手房短期内无法交易过户影响了购买新建商品住房的贷款套数认定。”武汉市房管局方面表示，因此，为进一步降低“卖旧买新”改善需求的购房成本，对于在武汉市仅有一套住房的家庭，其自有住房正挂牌出售的，新购一套住房，在办理商业性住房贷款时认定为首套住房。

    易居研究院研究总监严跃进表示，武汉市提出“仅有一套房且正挂牌出售，办理新购房商贷时认定为首套住房”，这一表述是全国首创，对于全国各地的楼市政策优化有较大的启发性，“这意味着在首套房认定方面，各地正持续创新，有助于将更多人纳入首套房的体系之中。”

    据了解，武汉市还将推行“卖旧买新”交易新模式。在2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。鼓励房地产开发企业、房地产经纪机构、购房者三方联动，实现旧房“先卖”、新房“优买”。

    严跃进表示，武汉市推行“卖旧买新”交易新模式，让市民在购置新房时就享受了首套房优惠政策，持续降低购房、置换相关成本，值得推广。“这是深入落实‘统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施’的具体体现，具有非常好的导向意义。”

    李国政也分析认为，新版“汉十条”鼓励购房者“卖旧买新”，通过发放增值税补助，推动平台公司、市场化机构参与等方式，能够实现新房、二手房市场良性循环，促进改善性住房需求释放。

    房交会趁热打铁促去化

    在楼市新政托底预期利好之下，房交会促销活动也再度拉开帷幕。据湖北省房地产协会相关负责人介绍，湖北省第二届住房博览会暨武汉市第四十二届房交会（以下简称“武汉房交会”）于5月11日至5月13日在武汉市举办。

    湖北省房地产协会负责人表示，在武汉房交会举办期间，将举办“宜居湖北”系列主题活动和房企宣介系列主题活动。其中，湖北省第二届住房博览会采取现场展会和线上展会相结合的方式举办；武汉房交会则为期两个月，在线上将基于安居链App和自媒体矩阵，搭建线上房展会专区，推出包括“大额购房优惠券”之类的购房补贴和福利礼包。

    事实上，武汉房交会已在线上提前开展。据武汉市房地产开发协会消息，5月6日至6月30日，将通过安居链App举办房交会线上活动，通过搭建线上房交会专区，主要进行楼盘宣传展示、购房登记、优惠领取、房源认购、线上网签等。线下围绕“好房子”“未来屋”“智慧家”等主题，宣传、展示、推介使用好产品、好材料、好设备开发建设的优质项目和高品质住宅。

    武汉市房管局方面也指出，为进一步提升房屋交易服务水平，武汉市通过安居链公共服务平台提供商品房销售全流程服务，持续举办线上线下房交会，促进供需精准对接。全力推行“放心购”“安心购”“省心购”服务，开展“15天无理由退房”试点，确保平台新建商品房项目“真房源、真价格、保质量、保交付”。

    据了解，在全国大力推进“统筹研究消化存量房产和优化增量住房”的同时，武汉楼市也面临着去化缓慢、价格下跌和去化周期延长等多重压力。武汉市房管局5月6日发布的最新统计数据显示，武汉市全市4月新建商品住房共成交4973套，成交面积57.52万平方米。可供对比的是，2023年4月，这一数据分别为7487套和89.82万平方米，下降趋势明显。

    记者根据武汉市房管局官方数据统计发现，今年一季度，武汉全市商品住房共成交14190套，成交面积合计162.72万平方米；2023年一季度则分别高达33700套和390.79万平方米。

    克而瑞方面分析认为，武汉楼市政策调控尚有优化空间。“新版‘汉十条’并非全是实质性政策利好。首套认定规则有一定效果，但并未打通二手房客户资金离场的堵点，应对武汉市房地产市场当前的结构性矛盾针对性不足。”克而瑞方面进一步表示，“抽屉内储备政策还有，但出台仍然过于‘保守’。本次政策看上去对置业端、企业端、交易端、政府服务端都有涉及，但广泛全面不等于精准有力。”