本报记者吴静卢志坤北京报道
随着房地产市场供求关系转变，一系列限制性措施接连被取消。然而，多地二手房成交并未明显好转，仍制约着市场整体换房进度。
面对库存增加、价格承压的情况，自去年以来，为进一步激活存量住房市场，多地针对置换客群推出“以旧换新”政策，通过直接收购、中介合作、发放补贴等多种方式，帮助居民卖旧买新，缩短旧房出售周期，激活改善需求。
《中国经营报》记者了解到，今年以来，出台相关政策的城市继续增加。近期，深圳、上海也加入住房“以旧换新”阵营。据市场机构统计，截至5月6日，已有超50城表态支持住房“以旧换新”。
“以旧换新”城市持续增加 “以旧换新”政策，是当前楼市阶段各地为打通新房、二手房交易链条，促进市场“卖一买一”需求加快释放所采取的举措。
继4月30日北京放松五环外限购政策后，一线城市中深圳率先跟进优化限购。5月6日，深圳出台楼市新政，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化等三个方面优化房地产政策。
其中提到，支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。
据了解，早在今年4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会就已联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，支持住房“以旧换新”。
所谓的“以旧换新”政策，是当前楼市阶段各地为打通新房、二手房交易链条，促进市场“卖一买一”需求加快释放所采取的举措。
根据公开报道，去年7月份时，哈尔滨绿地东北亚国博城项目推出“以旧换新”活动，由开发商牵头，中介、项目合作方参与，对项目有意向的购房者，由中介评估其旧房市场价，旧房房款可抵部分或全部新房房款，多退少补。若旧房未在规定时间内卖出，则购房者可申请退还定金。
当时该房企这一营销举措主要是受当地二手房市场状况影响，新房销售亦受阻。此前也有部分城市推出类似活动，但给予一定补贴的先例并不多。
去年7月份，政治局会议提出要适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，各地对楼市“松绑”动作接连不断，四大一线城市之后相继落地“认房不认贷”政策。
但多地二手房挂牌量也相应激增，二手房难卖影响了市场置换链条。今年以来，出台“以旧换新”相关政策的城市继续增加。一线城市中，除了深圳外，上海房地产行业协会、房地产经纪行业协会也在“五一”期间联合倡议，在全市发起商品住房“以旧换新”活动。首批参与的房企有20余家、经纪机构近10家。另据市场消息，广州房协近期也在摸查开发商对于“以旧换新”的意向。
中指研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”。
从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是帮卖模式，一般由房企和经纪机构主导，房企提供新房房源锁定服务，而经纪机构对旧房优先推售、加速销售，若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
二是收储模式，一般由国资平台或开发商主导，购房者确定购买的新房项目并认购房源后，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，国资平台或开发商主导收购旧房，而出售旧房的价款用于购买指定新房项目。中指研究院市场研究总监陈文静指出，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。
比如今年4月份，郑州市发布“以旧换新”试行方案，提出通过地方国资郑州城发集团面向市场收购二手住房促成“以旧换新”，以及鼓励经纪机构、开发商和换房群众协同参与促进市场化“以旧换新”两种方式，满足群众的换（购）房需求，计划年内完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。相比于其他城市出台的同类政策，在推进力度、覆盖范围上更大。
除此之外，对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，也是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。
比如武汉于5月6日出台的楼市新政中提出，推行“卖旧买新”交易新模式，对卖旧房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。同时，支持符合条件的企业收购置换购房家庭的自有住房，用于市场化租赁住房、保障性租赁住房和拆迁安置住房等。
从已推出住房“以旧换新”政策的城市来看，目前整体仍以三、四线城市为主，不过深圳、上海、郑州、南京、武汉、济南等一、二线城市也明确支持。陈文静指出，2024年将有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
消化存量成关键 业内预计，各地将继续通过降低购房门槛、发放购房补贴、减免相关交易税费、“以旧换新”等举措刺激需求释放。
今年4月30日，中央政治局会议再次为楼市定调，接下来防范化解房地产风险仍是重点，同时会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
据了解，这是时隔9年中央再度给出房地产去库存相关提法。多家研报指出，当前房地产库存及去化压力较大，是行业风险的主要矛盾来源。
根据国家统计局数据，截至3月末，商品房待售面积约7.48亿平方米，同比增长15.6%，其中住宅待售面积同比增长23.9%。
与政治局会议同一日，自然资源部发文重申，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时应大力盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回），动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。
根据易居研究院统计，截至今年3月底，全国百城新建商品住宅库存规模为49916万平方米，环比下降0.1%，同比下降1.9%，库存规模总体回落到三年前的水平。但这并非受销售端带动，而是因为受前几年债务压力和房企资金恶化影响，潜在新房供应能力受损，制约了库存数据攀升。
易居研究院指出，当前库存高企的矛盾点并不在于房企供应了太多房源，而在于库存消化能力一直处于低位，即销售不振。据其统计，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月，而新建商品住宅的合理去化周期为12—14个月。
面对当前一、二手房库存量大、价格承压等问题，业内预计，各地将继续通过降低购房门槛、发放购房补贴、减免相关交易税费、“以旧换新”等举措刺激需求释放。
“五一”假期前，多个核心城市接连放松限购政策，其中北京时隔13年优化住房限购政策，对五环外增加1套购房指标；成都、长沙全市范围内取消限购；天津放开市六区120平方米以上新房限购。
从今年“五一”假期楼市表现来看，节前房企取证节奏略有加快，假期期间，部分城市房企把握政策优化窗口期推出新盘，并加大促销力度，新房项目到访量较之前有所增加。
不过，多数城市成交情况不容乐观，根据中指研究院数据，今年“五一”假期，22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成，恢复至2019年假期水平的七成左右。
热点城市中，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显，但观望情绪仍在，其中北京、济南2024年“五一”假期日均成交面积较去年假期均出现增长，且均高于2019年假期水平。而多数三、四线城市楼市表现一般，市场成交与近几年“五一”假期数据相比普遍表现下降。
陈文静指出，当前新房市场调整压力仍在，但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善。二手房市场短期预计在“以价换量”下，将维持一定活跃度，而当前多个城市开展“以旧换新”活动，有利于进一步打通一、二手链条，也有望对新房市场产生积极影响。
