本报记者陈婷赵毅深圳报道

    “五一”假期前网传深圳楼市即将松绑的消息终于在近日“千呼万唤始出来”。

    据深圳市住房和建设局发布的《关于进一步优化房地产政策的通知》（以下简称“《通知》”），非深圳本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异，下同）在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区等7个区域范围内购买住房，其个人所得税或社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。

    深圳优化住房限购政策之后，市场反应“画风突变”。一方面，或因新政力度不及此前网传那般，反而给人一种“犹抱琵琶半遮面”的观感，导致引起广泛讨论的并非新政效果如何，而是“谁究竟是深圳核心区”的问题，“罗湖为何没有放开限购？ 龙华、宝安的房价都比它高。”“有着‘宇宙中心’之称的龙华居然不是深圳核心区？”……

    另一方面，部分房产交易平台开始恢复展示深圳二手房源的业主挂牌价或历史成交价。此前，业主报价若高于官方参考价，也仅会显示官方参考价。对于这一变化，房产中介机构乐有家相关负责人对《中国经营报》记者表示：“确实也到了开放价格展示的时机，价格透明化有利于市场信心恢复，也希望能给到市场更多透明决策，以做出更好的置业选择。”据中指研究院统计，今年4月，深圳全市二手住宅月度成交量时隔3年后再次突破4000套。

    七区松绑限购政策

    此次新政出台后，目前深圳仅保留南山区、福田区、罗湖区及宝安区新安街道、西乡街道继续执行原有住房限购政策。

    早在“五一”假期前，关于深圳“五一”后将放开部分区域住房限购的消息在网络广泛流传。5月6日，深圳市住房和建设局发布《通知》，明确分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化。

    《通知》显示，非深圳本市户籍居民家庭及成年单身人士限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。也就是说，前述人群在其他范围内购买住房，其个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。

    值得注意的是，今年2月，深圳市住房和建设局发布的《关于优化住房限购政策的通知》显示，非深圳本市户籍居民家庭及成年单身人士购房的个人所得税或社保缴交年限要求从5年改为3年。如今，这一购房条件在部分区域放宽至1年。

    与此同时，《通知》明确，有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。

    此次新政出台后，目前深圳仅保留南山区、福田区、罗湖区及宝安区新安街道、西乡街道继续执行原有住房限购政策。

    至此，深圳楼市分区调控引起广泛关注。乐有家营销总裁贺玲表示，此次深圳楼市新政的主要特点为分区调控，有利于促进相关区域释放购房需求，预计成交也会有所提升。但有不少深圳市民表示，对比此前网传“增值税免征期5年改3年”“除罗湖、福田、南山、宝中以外的区域解除限购”等猜测，实际出台的措施力度并没有想象般大。深圳市民小孙表示：“以为这次调控会有增值税‘5改3’政策的出台，结果并没有，估计短期内也不会出了。”同在深圳的小林认为，当前市场仍需政策托底，自己也将继续观望。

    去库存的政策预期

    此次深圳优化住房限购政策的逻辑为“向外围区域释放增量需求”，其内容也指向消化存量房产。

    事实上，对于此次深圳楼市新政作出的分区调控考虑，业内认为这与相关区域的库存情况有关。

    据克而瑞统计，截至2024年4月，此次深圳楼市新政触及的7个区域（宝安区包含新安街道、西乡街道）新房库存总量占深圳全市总库存的比重达73%，南山区、福田区和罗湖区的新房库存比重仅为两成左右。克而瑞研究中心分析认为，此次深圳优化住房限购政策的逻辑是“向外围区域释放增量需求”，其内容也指向消化存量房产。

    除了放宽购房门槛，此次深圳楼市新政鼓励企业购房也被业内视为“一大亮点”。

    《通知》显示，同时满足设立年限满1年、在深圳市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。

    这是时隔6年后，深圳对以公司名义购房的限购有所放松。根据此前政策，自2018年7月31日起，深圳暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳市购买商品住房。第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿表示，可以预期的是，允许企业购房后，未来以企业股权转让的交易房产形式或将增加，但新政对于企业购房相关税收、金融政策以及可购房套数等细则没有提及，因此这一政策效果还有待观察。

    值得注意的是，此次深圳楼市新政首次从官方的角度提及“以旧换新”。

    《通知》显示，支持在深圳市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受深圳市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。

    此前，在行业协会、中介机构的推动下，深圳推出首批共13个新房楼盘参与“以旧换新”，并已落地首个项目。据中指研究院统计，自去年以来已有超过50个城市表态支持“以旧换新”。“以旧换新”的开展方式主要包括两种：一是由开发商联合房地产中介机构对旧房优先推售；二是由开发商或国资平台收购旧房，居民售房款用于购买指定新房项目。

    克而瑞研究中心认为，在近期中央释放“去库存”信号之后，深圳推出的“以旧换新”政策，也是4月30日召开的政治局会议所提及“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”之一。

    二手房恢复实际挂牌价

    二手房市场或在此轮政策中受益，对其成交量有一定托举作用。

    值得注意的是，当前的深圳楼市是以刚需为主导的二手房交易开始反弹，新房交易（以改善需求为主）持续在低量运行，而“以旧换新”的关键也是把“旧的房子”卖出去才能换“新的房子”。

    克而瑞深圳区域团队认为，此次深圳楼市新政有利于进一步释放购房名额，增加购房需求，加快去库存速度，为市场注入信心，但没有实质性让利，目前降价空间有限。二手房市场或在此轮政策中受益，对其成交量有一定托举作用。

    记者注意到，此次深圳楼市新政出台后，部分房产交易平台“闻风而动”，其上线的二手房源开始直接公开业主挂牌价。以宝能大古城北区为例，政府参考单价为13.2万元/平方米，乐有家平台挂出的该楼盘二手房源业主挂牌价在13万—20万元/平方米之间。链家平台显示的华润城润府一期二手房源业主挂牌价在9万—15万元/平方米之间，而该楼盘政府参考价为13.2万元/平方米。

    乐有家研究中心近期公布数据显示，2021年（深圳参考价政策出台第一年），约有5%的房源成交价低于参考价。到2024年，低于参考价成交的房源占比增加至50.3%。在刚过去的“五一”假期，深圳低于参考价成交的二手房源占比已达90%。当前乐有家网挂牌房源中，共有39.2%的房源挂牌价低于参考价，27.5%的挂牌价仅高于参考价10%以内，也就是说，目前该平台超六成挂牌房源的业主报价已接近或低于参考价。

    据中指研究院统计，今年4月，深圳全市新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比下降33%；二手住宅成交量超过4000套，是自2021年5月以来的最高月度水平。深圳市房地产信息平台数据显示，4月，深圳全市二手住宅过户量为4171套，环比增长9%、同比增长31%，2—3月的市场成交陆续在4—5月过户，因此过户数据表现较佳。其中，据乐有家研究中心统计，深圳4月成交的二手房源中，低于参考价成交的房源占比从3月的81.4%增长至83.3%。