本报记者黄永旭北京报道

    4月30日中央政治局会议以来，楼市去库存加速推进。国企“下场收房”、地方“以购代建”，统筹推进消化存量房产和住房保障工作，在全国范围内多点开花。

    《中国经营报》记者了解到，进入7月，云南昆明、四川遂宁、山东聊城等地宣布实施“以购代建”模式，征集存量商品住房用作保障性住房。消化存量房产、鼓励“以购代建”等政策持续加码的同时，在落地执行端，“以购代建”已全面扩围至县级以上城市。

    首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，“以购代建”一方面可以减少商品房存量，起到平衡供求关系、稳定房地产市场的作用；另一方面增加了保障房供应，扩大了住房保障的覆盖面，可以更好地满足住房和收入困难群体的住房需求。

    政策加码

    近些年，全国商品房库存经历了先降后升的过程。与此同时，我国保障房筹建仍在较大规模推进。在商品房高库存和保障性住房供应不足的背景下，“以购代建”应运而生。

    根据国家统计局的数据，截至5月末，全国商品房待售面积7.43亿平方米，处于历史高位。此外，易居研究院百城库存报告显示，截至今年4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月，较合理值（13个月左右）高出一倍左右。

    中指研究院认为，当下，我国居民基本住房需求已经得到满足，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障性住房供给相结合将是当下消化存量的有效方式。

    4月30日中央政治局会议提出，“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一提法标志着房地产政策更加聚焦去库存，也开启了房地产推进消化存量房产的加速通道。

    5月17日，房地产政策“组合拳”正式落地，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，还提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

    事实上，2023年年初，央行便设立了1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

    日前，央行召开的保障性住房再贷款工作推进会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜说：“租赁住房贷款支持计划实施1年多来，8个城市有序落地试点，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。”

    此外，近期住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议。会上明确提出，推动县级以上城市有力、有序、有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，有利于推动已建成存量商品房去库存、助力房地产市场健康发展。

    中国金融智库特邀研究员余丰慧表示，“以购代建”是通过收购存量商品房，增加保障性住房的模式，可以直接减少市场上的存量房产，促进消化库存。同时，可以快速增加保障性住房的房源数量，缓解保障性住房供应不足的问题。

    中指研究院认为，从最新会议精神来看，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，除此以外，近两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等也是消化存量的重要补充模式。消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，若接下来能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。

    范围扩大

    在楼市加速去库存的过程中，去年央行设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划和首先试点的8个城市，率先开启了“以购代建”的探索实施。依据当下政策，“以购代建”政策覆盖面将要扩大至全国县级以上城市。

    记者梳理发现，上述8个试点城市已稳步推进，租赁住房贷款支持计划已经在福州、济南、天津、青岛等地落地，福州、天津、青岛、重庆等试点城市首批租赁住房贷款也已发放。

    “推进保障性住房再贷款有关工作要做到精准支持、自愿参与、以需定购、合理定价。”邹澜表示，保障性住房再贷款政策文件印发后，原来的租赁住房贷款支持计划不再实施，已发放再贷款的利率和期限保持不变，其1000亿元额度包含在保障性住房再贷款3000亿元额度之内，且8个试点城市的政策与全国政策保持一致。

    在政策支持下，“以购代建”模式将从少数热点城市，正式走向全国所有县级以上城市。

    中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，住建部对“以购代建”政策范围扩大至县级以上城市的做法，体现了政府正在加大力度推动保障性住房的建设和管理工作，同时也表明政府对于去库存的重视和决心。这一政策的全面扩围，将有助于加快消化存量房产的速度，同时也能够为保障性住房的建设提供更多的房源和资金支持。

    多地落实

    近几个月来，监管部门对楼市去库存工作作出多项表态和部署，“以购代建”模式在全国范围内多点开花，不断有城市跟进落地。

    7月3日，四川省遂宁市住房和城乡建设局等9部门联合发布关于印发《促进市主城区房地产业高质量发展若干政策措施》的通知，涉及实施购房补贴、住房“以旧换新”行动等11项政策。

    其中提出，支持收购已建成未出售商品房用作保障性住房。2024年7月1日起至2027年12月31日止，船山区、各市直园区在摸清保障性住房需求底数的基础上，按照“政府主导、市场化运作”和“以需定购”的原则，可选择地方国有企业，自主决策市场化收购已建成未出售商品房用作保障性住房。

    记者梳理看到，7月以来，除了四川遂宁、云南昆明两地，山东聊城也发布了征集已建成存量商品房用作保障性住房公告。

    中指研究院监测数据显示，今年二季度以来，宁夏、湖北等省份均出台政策鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等也发布了征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

    赵秀池表示，地方在执行“以购代建”政策中，要做到收购价格的公平、合理、透明，既要考虑企业的合理收益，也要考虑政府、国企的负担以及未来的偿还能力。而且，必须要制定“以购代建”模式相应的实施细则与运营规则，做到有章可循，提高效率及规范性。

    “从已出台相关政策的城市来看，多数城市未明确具体定价规则，需要在执行中符合实际、因地制宜。”余丰慧建议，在政策落地中，应当明确收购价格、运营规则等具体细节，确保政策的顺利实施。此外，还需要加强对收购后的房屋质量监管，确保保障性住房的品质和安全。