本报记者秦玉芳广州报道
市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称《倡议》）后，连日来，银行正在紧锣密鼓地推进存量房贷利率调整事宜。
《中国经营报》记者梳理公开信息发现，有近30家国有银行、股份制银行、城商银行和农商银行发布存量房贷利率调整操作事项的公告，将于10月25日起对已发放的首套、二套及以上存量商业性个人住房贷集中批量调整合同贷款利率，并于当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。
根据央行测算，本次存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，减少1500亿元利息收入。市场人士分析认为，尽管利率下调降低银行利息收入，但可缓解提前还款潮，提高客户资产质量，同时，释放存量房贷客户的消费能力，长远看有助于银行资产质量的优化。
10月底完成批量调整
根据各银行的调整规则，如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR（贷款市场报价利率）加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。如房贷所在城市有新发放房贷利率加点政策下限且加点政策下限高于-30BP，则LPR加点幅度高于加点政策下限的，将其LPR加点幅度调整至加点政策下限；LPR加点幅度不高于加点政策下限的，将不调整。
此外，对于在调整范围内以固定利率或参考贷款基准利率定价的存量房贷客户，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，然后才能进行调整。
根据各家银行公告，对于调整范围内的LPR定价的浮动利率贷款，客户无需申请，10月25日后，客户可通过贷款所在银行手机银行App查询调整结果；对于调整范围内的以固定利率或基准利率定价的存量房贷款，客户需先提交转为浮动利率贷款的申请，再由银行进行批量调整。
根据《倡议》，商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。
中国人民银行副行长陶玲10月17日在国新办新闻发布会上明确，目前，商业银行正在加班加点，修改合同、修改系统，做好各项准备。预计大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，意味着在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计会在10月31日前全部完成。
惠誉评级亚太区金融机构评级董事薛慧如认为，与2023年9月的批量调整相比，此次存量房贷利率调整覆盖对象进一步扩大，既包括存量首套房贷，也包括其他存量二套及以上房贷。
招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼也表示，此次不但浮动利率存量房贷可以调整，固定利率存量房贷转换为LPR加点形式后也可以调整。同时，“借款人可与银行重新约定重定价周期和加点幅度，从而将可能建立常态化、更灵活的调整机制。”
董希淼进一步指出，在存量房贷利率批量调整之后，借款人将可以与银行协商，确定新的重定价周期。新的重定价周期可以按年、按半年或按季度，银行应该会提供不同的重定价周期供借款人选择。
本轮快速且大范围的存量房贷利率调整，将进一步释放市场消费资金。中国人民银行广东省分行表示，根据此次发布的公告和《倡议》，对于高于LPR-30个基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于LPR-30个基点，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
陶玲表示，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。具体到个人、家庭，根据商业银行测算，以北京为例，在北京购房，原房贷利率若是4.4%，利率调整以后为3.55%，则100万元、25年期的等额本息房贷每个月可少付月供469元，总共节省利息支出超过14万元。
融360数字科技研究院高级分析师艾亚文指出，利率的下调将减少客户的利息支出，降低提前还贷的冲力，进而增加其可用于投资和消费的资金。
薛慧如表示，对存量房贷客户来说，房贷利率下调将适度减轻其还款负担，提高可支配收入。
中国房地产数据研究院院长陈晟认为，降低存量贷款利率不仅有助于减轻消费者的还贷压力，降低不良贷款率，更重要的是能有效释放消费者的购房需求，对提升存量房贷客户的消费购买力起到积极正面的推动作用。
董希淼也强调，存量房贷利率的批量下调，能在多大程度上促进居民消费和投资，仍需继续观察。从短期看，他认为，政策还应采取更多措施，进一步提振居民消费与投资需求。从中长期看，应进一步完善全覆盖的社会保障体系，更好地满足居民养老、就医、教育等方面的迫切需求，降低居民后顾之忧进而降低预防性储蓄意愿，从根本上提振居民消费、投资的意愿和能力。
每年少支出1500亿元
陶玲透露，预计存量房贷利率调整后总体上能节省利息支出1500亿元。对商业银行来说，如此大量的减少利息收入，是否将加大银行净息差和盈利压力？
董希淼认为，考虑到央行已经降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率20个基点（即0.2个百分点），预计带动中期借贷便利（MLF）利率等利率下行，节省了银行资金成本，有助于提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供一定支撑。
同时，存量房贷利率的下调，也改善了银行资产质量，稳定了贷款规模。艾亚文指出，此次存量房贷利率的调整对商业银行的影响主要体现在净息差和资产质量，利率的下调可能会压缩银行的净息差，但利率下调有助于减轻借款人的还款压力，降低违约风险，从而改善银行的资产质量。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜也表示，短期内，存量房贷利率的调整可能会减少商业银行的利息收入，但长期看有助于稳定银行的贷款规模，降低个人贷款不良率，提高银行贷款质量。
此外，薛慧如还指出，动态看，批量调整完成后，新老房贷利差收窄，可有效缓解提前还贷潮，也将有助于缓解银行资产配置所面临的压力。
“综合考量上述政策措施，银行净息差将有望保持基本稳定，稳健发展能力和服务实体经济能力将保持基本不变。”董希淼表示。
中国城市专家智库委员会常务副秘书长林先平认为，对于商业银行来说，此次存量房贷利率的调整，可以进一步优化其资产负债表，降低存量房贷的负债比例，提高整体的资产质量。
在林先平看来，当前商业银行在个人信贷业务方面面临的挑战主要包括市场竞争加剧、风险控制难度加大、客户群体变化等。为了应对这些挑战，商业银行需要优化信贷结构，注重多元化发展，拓展新的业务领域和增长点。
苏商银行研究院高级研究员杜娟也指出，从长期来看，银行基于盈利考量，可能会逐步降低个人房贷类资产占比，配置更多高收益资产。
在杜娟看来，当前环境下，银行在个人信贷领域更需要加快资产结构优化。“一方面，银行在积极加强重点消费场景渗透；另一方面也在做客群拓展，如向新市民、个体工商户、县域市场客群等推进。”
展望未来，薛慧如指出，中资银行零售业务仍然面临两方面的挑战：一方面，在有效信贷需求不足的背景下，银行零售信贷竞争日益激烈，叠加贷款市场报价利率和存量房贷利率的下调，银行面临较大的净息差收窄压力和客户下沉带来的风险定价及管理的压力；另一方面，伴随着各项房地产支持政策的出台，短期住房按揭贷款需求可能将出现边际改善，但是中长期按揭需求则更多取决于人口结构、经济增长前景以及居民收入预期和偿债能力。
