本报记者吴静卢志坤北京报道

    11月13日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。

    《中国经营报》记者了解到，此次政策加大了住房交易环节契税、增值税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求，一线城市受影响最大；同时，降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难，对于购房者、房企均将产生实质性利好。

    政策如期落地

    事实上，在此次政策发布前，财政部部长蓝佛安在11月8日举行的十四届全国人大常委会第十二次会议新闻发布会上就表示，支持房地产市场健康发展的相关税收政策已按程序报批。随后，涉及非普通住房相关税收减免和个税、契税减免等消息相继传出，千呼万唤之下，政策如期落地。

    契税方面，本次政策明确将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。

    调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，将统一按1%的税率缴纳契税。面积为140平方米以上的，家庭唯一住房减按1.5%的税率征收契税；第二套住房减按2%的税率征收契税。

    据了解，契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。作为一种针对居民端征收的“买方税”，此前契税所执行的标准是：普通住宅1%—1.5%，非普通住宅3%（其中，上海、北京按照90平方米标准划分普通住宅与非普通住宅；深圳、广州则按照144平方米标准划分）。

    本次政策还明确取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

    增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个一线城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

    作为针对居民端征收的“卖方税”，增值税此前按照普通住宅满2年免征，非普通住宅一般满2年按差额5%征收的标准执行。

    土地增值税方面，此次政策明确将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。调整后，东部地区为1.5％，中部和东北地区为1％，西部地区为0.5％。

    据了解，土地增值税是针对企业端所征收的“卖方税”，此前仅有普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征，非普通住宅则全额征收。此次调整后，取消普通住宅与非普通住宅标准后的城市，非普通住宅也适用。

    一线城市受影响最大

    据中原地产首席分析师张大伟介绍，房产交易环节中，特别是二手房主要有契税和增值税。之前大部分城市在契税、增值税上都已经减免，部分城市甚至已经购房补贴所有契税，因此本次税费政策主要影响的是一线城市。

    据了解，四个一线城市中，过去二套房全部按照3%收取契税，新政策发布后，将变成140平方米以内1%，140平方米以上2%，也就是说绝大部分购房者可以享受2%的契税减免。以一套100平方米、第二套房的购房者为例，总价500万元，过去契税按照3%标准为15万元，新政策后将按照1%收取，可以减少10万元。

    他指出，此次增值税调整的影响主要在于是否取消普通住宅和非普通住宅。目前来看，一线城市取消的可能性都非常大，目前超过2年的非普通住宅差额收取增值税政策依然存在。后续如果取消普通住宅与非普通住宅标准，将为市场上大量超过2年的购房者节省税费。

    以北京一套160平方米的二手房为例，虽然房产持有已经超过2年，但因为是非普通住宅，所以需要缴纳差额5.5%的增值税。如果原来购房价格是100万元，现在成交价格是1100万元，那么按照差额1000万元计算，就需要缴纳55万元的增值税。但如果取消普通住宅与非普通住宅划分，那么这部分税费将节省掉。

    从政策内容来看，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，1%契税税率优惠面积标准由90平方米提高到140平方米（无论首套还是二套），其目的就是降低交易成本，促进改善型需求，其对新房销售的利好幅度更大。

    土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，各地还可以根据实际情况对执行的预征率进行调整，意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。

    据中指研究院政策研究总监陈文静介绍，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。

    李宇嘉指出，一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征刺激房企拿地的积极性很高；另一方面，增值税收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性自然增长。他还表示：“取消预征并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，也是此次政策的一个出发点。”

    陈文静表示，综合来看，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。

    值得注意的是，随着增量时代转向存量时代，房地产税收政策目标已经从过去的抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环。同时，税收调控还注意到了存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求。

    李宇嘉指出，房产税收改革的方向是将流转环节的税负转移到后端保有和维护环节，从而使得总的税负不变，但征收环节后移。这样一方面做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服务维护和保养以及房屋养老金也就有了资金保障，居民居住更加舒适，房价也能有所稳定。