本报记者吴静卢志坤北京报道

    作为近两年北京市场的“黑马”选手，越秀地产无论是拿地还是去化能力均受到业内关注。

    自2023年以来，越秀地产逆势在京拿下多幅热门地块，深耕昌平和海淀区域。去年，其在北京市场实现全口径销售额105.4亿元，排名首次冲进前15。

    《中国经营报》记者注意到，今年上半年，其在北京昌平区以及海淀区新开3个项目，其中海淀功德寺“双子星”项目在拿地时即为房企争夺焦点。在当前新房市场承压的情况下，项目后续去化情况尚待观察。

    昌平项目迎挑战

    由于近两年密集供地，区域内新盘扎堆入市，已阶段性稀释客群，对于房企而言，考验操盘实力。

    3月上旬，位于昌平区小沙河的新盘越秀·星耀未来售楼处正式开放，作为区域内首个纯粹的洋房项目，吸引了诸多区域内改善性需求客户。

    记者在售楼处看到，不少中青年家庭对于房屋设计、用材以及下沉庭院+地下会所等公共配套十分关注，在样板间内不断向置业顾问提问。

    据置业顾问介绍，项目总共有17栋楼，978套房源，全部为6到8层的洋房产品，户型包括92、97、107平方米的三居室以及132平方米的四居室。

    该项目开发商为越秀地产和未来科学城置业，去年10月22日，两家开发商以25.33亿元底价摘得昌平小沙河1802-0005地块，该地块占地5.63万公顷，建筑面积16.09万平方米，含有托老所和幼儿园配建，楼面价2.5万元/平方米，销售指导价6.6万元/平方米。

    项目距离地铁朱辛庄站约2公里，可换乘昌平线和8号线，周边有小米产业园、北京国际信息产业基地以及福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等企业。

    据了解，该地块所处的朱辛庄板块是昌平南的热门板块，位于海淀与昌平交界处，8号线素有“地下中轴线”之称，贯通南北，含金量较高，朱辛庄站又与昌平线交汇，向北可到沙河高教园，向南可抵达生命科学区、西二旗，区域内主要承接海淀北的外溢购房需求。

    早在2023年3月23日，北京当年第一批次首轮土拍中，朱辛庄板块推出的朱辛庄二期0028地块受到42家开发商竞逐，成为当时北京土地市场企业参与最多的地块，最终，上海大华幸运摇中，随后推出项目大华启宸府，成为区域内的“日光盘”。

    不过，由于近两年密集供地，区域内新盘扎堆入市，已阶段性稀释客群，对于房企而言，考验操盘实力。

    今年2月18日，朱辛庄新区（二期）0029地块出让，未来科学城置业联合中海以底价12.8亿元摘得，成交楼面价3.17万元/平方米，不限销售价格。该地块距离朱辛庄地铁站仅300米，项目预计将在今年上半年入市。

    而在更早之前，中海和未来科学城还曾于2023年12月20日以底价摘得朱辛庄0022、0027地块，距离地铁朱辛庄站600米，随后推出住宅项目中海寰宇未来，该项目去年3月开盘，推出900余套房源，目前网签去化率超过60%。

    此外，该项目附近还有越秀地产另一项目——越秀星樾，目前部分现房房源在售，户型包括79平方米的两居室、101平方米的三居室和127平方米的四居室。

    “从最初的产品定位上，我们就已经充分考虑到了两个兄弟项目产品差异化关系，星耀未来是6—8层的纯洋房产品，在板块内相对稀缺。”对于两个项目的竞争关系，越秀地产北京区域相关负责人表示。

    在星耀未来107平方米的样板间内，置业顾问介绍称，房间南向阳台赠送一半面积，北向设备平台赠送全部面积，加起来赠送面积约9平方米，实际得房率可达90%左右。

    据了解，南向阳台在报规时为内嵌式阳台，在计算面积时算一半面积，通常在验收完毕后开发商会封闭成室内面积。这样对购房人来说，房屋阳台更加实用，且得房率提升。该项目其他几个户型均采用这种赠送面积的方式，92和97平方米的户型得房率可达88%左右，132平方米的四居室得房率可达91%。

    不过，原本报规时的内嵌式阳台后续是否能被封，在北京市场上也存在争议。此前，位于朝阳区的北京隅·东序便曾因此遭到匿名投诉，最终开发商承诺将按照要求不封闭阳台。此外，去年海淀新盘海开·颐海 颂也有类似遭遇。

    对于该争议，该负责人表示“将按照相关的规范进行施工与交付”。另据项目置业顾问表示，项目后期交房时会封闭处理，需要业主交约3000元的拆改费用。

    目前，星耀未来周边的大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等成交均价在6.2万—6.5万元/平方米。

    置业顾问告诉记者，项目现在认筹可以享受部分折扣，预计首开价格在5.8万元/平方米左右。

    该项目相关负责人告诉记者，星耀未来项目首周到访量将近1200组客户。“这在当下的市场下是很高的数据。目前超50%都是来自在海淀工作的人群，年龄段主要集中在25岁—40岁，与项目最初的定位预判基本相符。”

    年内多个新盘齐入市

    两个项目面积段有重叠，处在同样的位置上，竞争难以避免。此外，两个项目周边目前竞品众多，从去年新开盘项目的市场表现来说，市场仍不容乐观。

    除了上述昌平区项目外，越秀地产今年上半年在北京海淀区还有两个重磅项目即将入市。

    去年11月5日，海淀功德寺“双子星”迎来出让，两宗地块合计建面超16万平方米，起拍总价100.5亿元。

    其中，001地块吸引越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城共6家房企报名，最终，绿城以51.75亿元摇中该宗地块，溢价率15%，楼面价约7.11万元/平方米，销售指导价10.5万元/平方米。

    002地块吸引越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城、中铁置业共7家房企报名，最终越秀以63.825亿元摇中该宗地，楼面价约7.16万元/平方米，销售指导价10.5万元/平方米。

    据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，两宗地块位于海淀区上地板块，距离西五环约2.5公里，地理位置极佳。地块与地铁16号线马连洼站直线距离约1.9公里，与在建的13B号线软件园站直线距离约900米。

    地块北侧是中关村软件园，腾讯、百度、新浪等互联网大厂总部聚集地，东南侧有上地实验小学、清华附中上地学校和即将开工建设的101中12年一贯制学校，周边高端改善购买力较强。

    在拿地之后，001地块绿城引入越秀地产合作开发，双方各持股50%，项目定名为和樾玉鸣，户型为139、178、216、267平方米的四居室。

    002地块越秀引入华润合作开发，其中华润持股65%，项目定名为和樾望云，户型除了四居室外，还有部分98—108平方米的三居室。

    两个项目面积段有重叠，处在同样的位置上，竞争难以避免。此外，两个项目周边目前竞品众多，从去年新开盘项目的市场表现来说，市场仍不容乐观。项目西侧西山观复去年6月开盘三个月仅网签十余套，成交价约7.88万元/平方米；印香山、香山樾2023年年末开盘，分别网签20套，246套，成交均价分别为11.87万元/平方米和12.18万元/平方米。此外，今年1月份入市的、位于永丰北的保利嘉华天，以及即将开盘的永丰南颐海 颂均会对该项目形成竞争。

    北京市场是越秀地产近年来“北上”布局的重点。2023年，越秀地产从旭辉挖来投资人才董毅，此前其已在旭辉任职6年，从战略合作部负责人一路晋级为华北区域总裁。

    当时正值多数房企转战核心城市之际，北京以其多年来稳定的销售表现吸引众多房企“加仓”，土拍市场出现多次几十家房企争抢一宗地块的白热化局面。

    董毅到任之后，当年2月份，越秀地产击败一众头部央企，分别以25.99亿元、33.12亿元拿下昌平朱辛庄地块和石景山苹果园地块。

    同年6月20日，海淀双新村003地块出让时吸引30家房企竞夺，经过多轮举牌竞价后触顶上限价格79.35亿元，在摇号阶段，越秀最终摘得。

    2023年，越秀地产在北京拿地金额达138.46亿元，占其当年拿地总金额的82.5%。2024年，其继续加码北京市场，所拿地块包括上述星耀未来及功德寺“双子星”地块。

    重点深耕之下，北方区域在其整体销售额中占比迅速上升，财报显示，2022年越秀地产北方区域占合同销售比重仅为4.6%，而到了2024年上半年，越秀地产在北方区域的销售合同额为74.7亿元，在集团销售中占比达到13.5%。

    根据市场机构克而瑞统计，2024年越秀地产在北京全口径销售额达到105.4亿元，排名北京市场第11位，这也是其首次进入北京全口径销售额前15名。

    据此前媒体报道，越秀地产北方区域内部曾定下2025年实现300亿元销售额的目标，而其2022年时的合同销售额仅为58.1亿元。星耀未来以及功德寺“双子星”项目是其今年在京主推新盘，关系到公司北方区域销售业绩，后续去化情况尚待观察。