中经记者索寒雪北京报道
随着《城市更新“十五五”规划》及各地配套政策密集落地，我国城市发展正经历从“增量扩张”向“存量提质”的深刻转型。“智住未来”不再只是科技概念，微更新、功能重塑与智慧赋能，正把城市中沉睡的废弃空间转化为服务民生的鲜活载体，绘就宜居、智慧的城市新图景。
近日，《中国经营报》记者深入北京城市更新一线，从天坛周边，到国家体育场鸟巢一带，再到海淀老旧小区，实地探访一批城市更新项目落地情况。城市更新不是大拆大建，而是让老旧建筑焕发新生，让闲置空间回归民生本位，持续提升市民生活品质。这些重焕生机的存量空间，正以新的功能融入城市日常，为城市发展注入新的活力。
让零效资产重新服务于民生
城市存量空间提质的重要意义，是让闲置零效资产重启服务功能、惠及民生。
位于北京市海淀区太平路44号院的老旧楼房，正是存量资产盘活的典型范例。这栋建于上世纪80年代的建筑，先后用作宾馆、探亲楼、招待所，服务周边市民多年。2012年因经营不善歇业后，就彻底闲置下来。
2022年，这座闲置多年的楼房迎来改造转机。为补齐区域基层医疗服务短板、盘活国有闲置资产，项目业主方启动存量更新改造工作，由通用技术集团旗下新兴公司承建，将老旧楼宇整体改造为以眼科诊疗为特色的一级综合医院。改造全程遵循“不大拆大建”的原则，没有新增一寸建设用地、保留原有主体建筑结构，仅对内部功能、管线系统做优化重构，全程实现建筑垃圾减量65%。
“老楼改造最难的就是图纸和现场对不上。”新兴公司科技质量与数字化部负责人李栋介绍，这栋楼几十年间经历过多次小改造，原始图纸早就和实际结构严重不符。团队先用三维激光扫描仪给老楼做了次“数字体检”，采集了点云数据精准复测，再用BIM技术做全专业建模，提前解决了管线碰撞的问题。“楼房原来层高不到3米，管线密密麻麻，现在净空高度显著提升，彻底解决了原有空间压抑的问题。”
本次改造还藏着不少巧思：地砖换成了PVC地胶，不用剔凿原有地面，施工周期缩短了一半；墙面用了复合亚克力板材，安装方便还容易打理；就连楼梯间的栏杆扶手都是利旧加高，既满足规范又节约成本。手术室更是用了装配式工艺，大部分工作在工厂完成，现场安装调试，大大减少了施工污染。
这栋闲置十余年的老楼，终于完成了从零效资产到民生服务空间的转变。它不仅补齐了海淀西部基层眼健康服务的短板，也为全市一级医院、社区卫生中心的存量改造，探索出了一条可复制、可推广的新路径。
从储煤仓库到运动馆
近年来，北京将工业遗产活化利用融入城市更新的脉搏，一批沉睡的老厂房、老园区被唤醒，讲述城市故事，激活产业能量，浸润市民生活。
坐落于大屯片区的威克多·大屯动力厂，便是老旧工业空间转型全民健身载体的生动实践。走进场馆内，抬头就能看见锈迹斑斑的钢梁支架，灰砖墙上的老窗花还保留着当年的模样。17.6米的层高下，场内羽毛球击球声、篮球落地砰砰声、攀岩摩擦声交织在一起，老旧工业底蕴与鲜活运动活力碰撞出独特的城市烟火气。
该场馆前身为1992年建成的大屯供热厂储煤仓库，占地四千多平方米，承担着周边两万户居民的供暖任务。2013年城市“煤改气”工程落地，供热厂关停，这座高高的储煤仓库也跟着闲置下来。十余年间，建筑无人运维，老旧工业空间逐渐沦为城市低效闲置资源。
2025年，这片沉寂多年的老旧工业空间迎来新生。北京建工城市运营管理有限责任公司联合大屯街道，把这片荒废场地改造成运动场馆。项目改造总投入1680万元，资金重点投入建筑结构加固、消防升级、水电管道迭代等。施工队坚持少拆多留，原有建筑结构利用率超过85%——老窗花、钢梁支架完整保留，墙面上的煤渍痕迹都刻意保留了下来。
同时，项目严格按照现代体育场馆安全标准，全面升级消防设施，将自动喷淋头隐藏在钢梁缝隙里，智能烟感系统依托原有的管沟铺设，避免对原有墙体开凿破坏。
“作为市属国企，我们参与城市更新，始终坚守服务首都发展，解决老百姓的实际需求，不只算经济账，更算民生账、责任账。”北京建工城市运营公司大屯动力厂项目经理张扬说，盘活闲置十几年的老旧工业空间，打造居民家门口的便民运动场地，让附近居民就近就能健身运动，是国企践行社会责任、服务城市民生最直接的体现。
改造后的大屯动力厂功能完善，可以满足各个年龄段人群的运动需求。场内配备标准化绿色塑胶羽毛球场地，专业篮球场地，乒乓球台与8米攀岩墙，配套更衣室、淋浴间、专属停车场、休闲交流区等完善设施，整体环境整洁规范、体验舒适。
运营阶段，这家国企采取了灵活的策略。线上依托趣运动平台对接美团、大众点评，市民手机预约场地，系统会在预约时间前5分钟自动开灯，结束后5分钟自动关灯，既提升了使用体验，也实现了节能降耗。线下深耕私域社群运营，搭建羽毛球、篮球、乒乓球专属用户社群，社群总人数超过1600人。
从低效楼宇到智慧建筑
在老城核心片区，北京持续探索存量建筑绿色化、智慧化提质路径。
位于天坛附近的住总城更大厦，是北京城建集团深耕首都城市更新、践行“双碳”战略的标杆实践，也是北京市首个近零碳商用建筑改造示范工程。
该项目打破传统老旧楼宇“重翻新、轻低碳”的浅层改造模式，完成老旧低效楼宇的全方位高质量更新，为全国城市存量楼宇绿色化、智慧化、低碳化升级，提供了可落地、可复制的成套技术体系与实践路径。
据现场工作人员介绍，住总城更大厦改造前是典型的老旧存量公建，为彻底破解老旧楼宇低效运营的行业共性痛点，施工方精准锚定空间更新、设备更新、零碳赋能、国有资产增效这些目标，全方位推进楼宇提质升级。
在施工阶段，项目坚持绿色低碳施工理念，大规模应用竹木材料、重塑混凝土等绿色环保建材。同时，完成机电、消防、安防、暖通、水电等全系统迭代更新，全方位提升楼宇的安全性、舒适度与智慧化运营水平。
低碳智慧赋能是本次改造的核心亮点。项目外立面创新铺设光伏设备，引入BIPV建筑光伏一体化、楼宇智能管控、微电网自控等前沿绿色技术，搭建“源—网—荷—储”一体化智慧能源系统，让传统能源消耗建筑转型为能源自给自足的“产消者”，从建筑全生命周期实现深度降碳。
在生态层面，项目每年可减碳500吨；在经济层面，项目每年节约电费60万元；同时，项目通过更新外立面风貌，优化公共空间，精准适配天坛地区城市肌理，全新打造“科技办公+首层商业”优质业态，实现了城市风貌提质与国有资产保值增值的双向赋能。
在存量时代，北京城市更新的探索，不仅延续了建筑生命，更重要的是保留了城市记忆，同时也为全国其他城市的存量资产盘活提供了有益借鉴。
