本报记者刘颂辉上海报道
从武汉大学毕业的宁兆杰（化名）是一名房地产投资经理，两年里，他从某TOP10品牌房企跳槽到了一家总部位于上海的民营房企。最近，宁兆杰再次离职，选择加入了一家无锡的城投企业。
让宁兆杰投身新东家的理由，主要在于自2021年下半年以来，国企和央企投资拿地势头旺盛，尤其以地方城投企业表现积极。在第三批集中供地中，上海共成交27宗地，其中有12宗地被城投企业拍下；在无锡、苏州、南京和深圳，城投企业拿地占比达到70%，常州更是超过80%。
如果说资金是维系房企生存的血液，土地则是支撑房企规模的骨骼。受制于融资端的压力，2021年，民营房企持续收缩拿地力度。亿翰智库的统计报告显示，2021年1~12月，国企、央企新增总货值28281亿元，同比微降4.1%，占TOP20房企总货值的比例较2020年提升至63.0%，民营房企新增总货值16626亿元，同比大幅下降56.2%，占TOP20总货值的比例下降至37.0%。
同策研究院研究总监宋红卫在接受《中国经营报》记者采访时表示，22个热点城市实施“两集中”供地新规一年来，对于稳定地价发挥了积极作用，企业参与土拍更加公平，哄抢地王的现象明显减少。而且三次集中供地的规则变化以及市场反应，也为2022年土地市场发展起到借鉴作用。
房企“储粮过冬”
2021年12月27日，郑州第三次集中供地以出让14宗地块、揽金94亿元的成绩落幕。同一日，中建智地集团在与另外两家品牌房企经过28轮角逐，最终以18.63亿元成功将北京第三次集中供地唯一一宗现场竞价的地块收入囊中。至此，2021年22城集中供地圆满收官。
由于第三批集中供地的土地质量上升，部分国企、央企拿地力度增强。例如，在2021年12月份，保利发展、绿城中国和招商蛇口等房企单月新增货值均超200亿元。不过，大多数房企受制于融资端、监管端和偿债端的压力，继续保持着谨慎的拿地态度。
亿翰智库统计报告显示，2021年1~12月份，从房企累计新增货值来看，碧桂园新增货值达到4840.2亿元，保利发展和万科地产累计新增货值分别达到4485.3亿元、4476.0亿元。
具体来看，一方面是中国铁建等房地产开发业务占比较小的央企在土地市场热度较低时抓紧时机拿下了大量地块，新增货值同比上升幅度达140%；另一方面万科地产、保利发展和中海地产等企业投资计划较为稳定，增减幅度均较小。民企房企方面仅卓越集团、滨江集团及融信集团同比有所上升，其余企业均收缩了投资力度，且降幅多高于25%。
以保利发展为例，2021年1~12月，公司累计新增全口径货值4485.3亿元，累计新增权益货值3172.7亿元。2021年第四季度以来，政府对于国企、央企及稳健优质型民企的融资政策有所放开。2021年11月末，保利发展先后公告了两个融资方案，包括拟发行98亿元的公司债以及100亿元的租赁住房资产支持证券化产品，而仅11月单月，保利发展已发行及注册拟发行的公开市场融资规模高达248亿元。
据了解，资金端的充裕为保利发展在土地市场中“攻城略地”提供了基础。2021年12月份，公司先后在福州、太原、广州、济南及厦门落子，共拿下8宗地块，总建筑面积达132.9万平方米，新增土储货值462.8亿元。
“此类企业新增货值增加，一方面也是因为土地竞拍不像之前那样激烈了。”宋红卫认为，近年来，房地产企业通过加杠杆融资的方式大举扩张，凭借资金实力和资源在各地拼抢规模、激进拿地，忽视了潜在的资金风险，并不利于市场稳定发展。
同时，与往年年底掀起拿地小高峰不同的是，大多数房企在2021年选择“储粮过冬”。亿翰智库上述统计报告显示，2021年1~12月，TOP10房企新增货值门槛值为1859.1亿元，同比下降43%，各梯队的门槛也均出现了下降。
“房企拿地的难点主要是受制于银行间市场发债的高门槛，融资渠道依旧没有打开，资金压力较大；各地政府预售资金监管没有放松迹象，房企销售回款无法形成回流；同时在准备迎接2022年第一季度到来的海外债偿债高峰。”亿翰智库在报告中认为。
国资公司唱主角
2021年2月，自然资源部召开住宅用地供应分类调控相关会议，提出重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。
据中指研究院统计，2021年集中供地期间，22城累计成交住宅用地2064宗，成交规划建筑面积约2.44亿平方米，累计完成出让金超2万亿元。
记者注意到，在第三批集中供地期间，参与拿地的企业性质均有所不同。第一批次民企房企表现活跃，第二批次中海地产、保利发展和招商蛇口等央企占主角，而第三批次则多是地方城投公司。
对于上述变化发生的原因，江苏一家知名房企的投资总监向记者介绍，主要是多数民营房企在产品销售端遇到资金回笼压力，在集中供地后两个阶段丧失了争抢土地的底气。
在品牌房企从事投拓工作多年的宁兆杰表示，2021年，受限于银行融资端的压力以及土拍规则升级，主流房企资金短缺难以形成投资拿地，大多趋于谨慎和保守，普遍难以达到年初预期的投资目标。
“以前大多采用高周转模式，提前设想好了未来的销售预期，所以才敢抢‘地王’，而且预售资金能够支撑项目周转。”该名投资总监表示，“现在购房者持币观望的情绪浓厚，市场信心受挫，加之个贷政策收紧，开发商也不敢随意投资拿地。”
在2021年中期业绩发布会上，万科地产、绿城中国、中梁控股等品牌房企也表达在集中供地中面临的挑战，未来要加强战略合作，坚持招拍挂、收并购和产城融合等多元化的拿地模式。
中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示，“两集中”政策实施一年以来，土拍规则其实是结合市场本身特征在慢慢优化与调整的，从第三批次集中供地情况来看，个别城市的规则适当放宽，企业竞拍的利润空间扩大。
土地市场分化加剧
经过上半年趋严的房地产调控政策，进入2021年12月，监管层释放出一系列利好：12月3日，银保监会明确合理发放房地产开发贷款、并购贷款。12月6日，央行宣布降准0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。
中指研究院方面认为，利好政策频出，供应端复苏，购房者逐渐对市场恢复信心。而且从第三次集中供地可以看到，土地市场也处在市场转向、政策利好的时期，众多热点地块入市，被优质企业竞得或中签，为市场带来良好预期。
与前两批集中供地相比，多个城市第三批集中供地的出让规则产生了明显变化。比如提高房价销售上限、放宽保证金支付期限、对保证金比例、付款进度和捆绑要求等方面也进行了调整。
高院生表示，土地是房地产开发必需的“原材料”，无论是在何种模式下，房企仍然需要积极补仓，围绕着自身的品牌优势，依靠对城市的熟悉程度和资源整合能力进行布局。当然，开发商也应该精准研判客观分析，加强对各个城市、各个板块的研究，宁可错过一些机会，但也不能错拿一块地。
“2021年，全国土地市场交易量同比回落，但价格维持小幅上涨。”在高院生看来，各城市群的表现分化比较明显，楼市基本面比较好的一、二线城市，土拍热度复苏快，也有部分城市如像天津、北京和沈阳，在第三批次集中供地期间依旧延续了低迷的市场态势。
“2022年，土地市场预计仍然会加速分化，保持量跌价稳的走势。房企的项目布局应该更加聚焦，同时选择比如区域内的城投类公司、房地产国企央企或者本土民营品牌企业进行强强联合，稳健发展，避免运营风险。”高院生表示。
“加快建立真实有效的房企综合实力排名，规则对优质房企倾斜，通过规则引导优质房企开发建设优质项目，对企业背景不论国有民营均一视同仁，鼓励企业向高质量发展，促进地方/企业双向良性发展。”一位受访的房企内部人士建议。
