本报记者刘颂辉上海报道

    一季度销售亮眼、二季度土拍火热、三季度市场降温、四季度花式促销……在刚刚过去的2021年，全国房地产市场呈现出“四季分明”的景象。

    克而瑞报告分析认为，2021年地方调控高频化、精准化。截至2021年12月20日，全国各地发布的调控政策多达249次。政策内容主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管等8个方面。

    调控的效果立竿见影。2021年12月15日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的11月份国民经济运行情况新闻发布会上表示，2021年以来，各地坚持购租并举、因城施策，促进房地产市场健康发展，成效逐步显现，部分城市房地产价格较快上涨的势头得到了抑制。

    与前两年高歌猛进鏖战销售规模不同的是，如今的房企掌舵人已转变发展思路，向管理要效益，向制造业靠拢。旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK）CEO林峰直言，房地产的“青铜时代”降临，未来要做好过“苦日子、紧日子、难日子、穷日子”的准备，“生存下来的企业，会从粗放式发展转变为精细化发展”。

    2021年，在坚持“房住不炒”的基调下，全国房地产市场总体呈现出哪些新特点？ 和往年相比，呈现出哪些新的发展趋势？ 房企面临着哪些新机遇、新挑战？ 带着这些问题，《中国经营报》记者采访了多位全国房地产研究专家，共同分析房地产行业的发展走势，为房企下一阶段的战略布局提供决策参考。

    楼市先热后冷

    从目前来看，全国楼市持续火热的一波行情基本结束，转入下降状态。

    《中国经营报》：2021年，从整体交易端、不同城市群的表现来看，房地产行业呈现出哪些特征？

    杨红旭：最大特征可谓是先热后冷。2021年上半年市场偏热，下半年急剧降温，“温差”比较大。

    2021年，全年房地产市场销售金额继续小幅增加，但是增速、供给和开发投资额持续回落。上半年，市场表现火热的区域包括长三角、珠三角和成渝地区，京津冀地区分化现象较为突出。

    胡金星：房地产市场在加快分化。简单来说，人口净流入且吸附能力强的城市或者城市群，市场表现稳定或者略微增长。而人口净流出的城市与区域，受市场周期影响强烈，价格端和销售端出现回调趋势。

    陈晟：总体上来看，一、二线热点城市加速去化，而三、四线城市的表现比较平淡。由于人口流出及缺乏产业支撑，部分三、四线城市的房地产市场出现价格与成交量“双跌”的局面。

    谢晨：住宅销售量的增速从2021年2月份达到高点后开始持续下滑，土地购置面积和新开工面积“双降”，房地产到位资金中国内贷款和利用外资均出现负增长，开发商债务违约的现象有所增加。

    从政策层面来看，连续实施了“三道红线”“五档分类”和土地出让“两集中”政策，同时保障性租赁住房纳入房地产信托投资基金（REITs）底层资产，住房租赁企业税收优惠措施得以落地。

    在“房住不炒”和租售并举政策的持续推进下，总体来看，房地产市场运行基调主要包括两个，即进一步回归民生，去杠杆、降负债。

    《中国经营报》：在你看来，全国房地产市场在过去一年“先热后冷”的主要原因有哪些？ 对于未来的楼市发展走势，你有何期待？

    杨红旭：全国房价自2015年进入上涨阶段，一直到2021年八九月份，二手房和新房才出现环比转跌。过去6年间，房地产市场行情走热，价格涨幅非常大，行业极度繁荣，部分企业扩张态度过于迅猛，偏离了健康发展的轨道。

    从目前来看，全国楼市持续火热的一波行情基本结束，转入下降状态。接下来，全国70城房价整体将继续平稳降温，2022年大部分的月份会环比下跌，直到第四季度企稳。

    胡金星：房价上涨动力正在减弱。2021年多数城市价格不再上涨说明背后的动力不足。在过去的一年里，国家在坚持“房住不炒”定位基础上，进一步出台了相关调控政策，使得住房的投资属性大幅降低，市场中的投资需求进一步被排挤。

    从2021年各城市土地市场来看，高溢价的地王项目也在减少。基础设施资产REITs推出，吸引了部分社会投资者由投资住房转向资本市场；此外，消费者对于房价的涨跌预期也发生了转变，变得更加理性，不再盲目乐观。

    陈晟：这便是“房住不炒、久久为功”达到的效果。2022年，预计房价将继续保持稳定状态，针对个人购房消费和刚性需求或许有所调整，改善性需求还会维持着这个价格。一线城市核心区域的限价措施不会轻易放开，远郊板块以及四、五线城市将面临较大的下跌压力。

    姚耀：受多城房贷利率提升、放款周期延长，并叠加此前持续的政策严控影响，2021年下半年商品住宅成交量较上半年高位回落，从而比较明显地影响到了价格的走势。

    虽然近期房地产政策环境有所松动，但预计全国整体房价企稳回升还需要一定时间。

    房企稳中谋变

    建议企业加快应对市场的需求，成功转型升级，找到业绩增长极。

    《中国经营报》：据房地产机构统计，2021年，百强房企销售规模较前两年同期还是有所增加的。如何评价房企2021年的业绩表现？ 对于房企债务违约陷入经营困境的情况，有哪些好的建议？

    杨红旭：百强房企的业绩走势与全国市场的表现相似，开发商整体的销售金额同比2020年将小幅增长。其中，百强房企业绩增速高于全国平均水平，中小房企销售端表现不佳。

    对于开发商来说，调控政策并没有大幅度放松，因此2022年的经营策略需要尽可能保持稳健和收缩，现金流为王。对于央企和地方国企而言，如果资金面宽裕，融资渠道便利，则可以继续“抄底”，尤其是在房地产市场长期保持稳定的城市。

    胡金星：如今，房地产市场发展环境正发生较大改变，房地产行业正进入“后开发时代”。

    企业的资产运营管理水平和能力将变得更为重要。如果房地产企业不能对环境变化作出调整，不及时转变发展思路，市场规模会将越来越小，竞争力不强的开发商甚至会面临被淘汰的境遇。

    因此，开发商应该加快转型，在精准把握市场需求的基础上，苦练内功，满足消费者对住房美好生活的需求，进而找到新的增长点。

    《中国经营报》：近期监管层对房地产市场暖风频吹，2021年12月上旬举行的中央经济工作会议提出，要促进房地产业良性循环和健康发展。对于2022年楼市开局来说，将有哪些积极意义？

    杨红旭：就政策层面而言，总体上是“稳中趋松”，但目前的宽松是有限度的，主要体现在房企的合理融资环节。同时，对居民的合理购房需求的融资也在放松，但幅度同样有限。

    所以，楼市政策是动态调整的，仍不能特别乐观。至少在未来几个月，政策面不会大幅放松。

    胡金星：房地产业产值对推动我国国民经济增长起着重要作用，房地产业的业态也变得更加多样，产业内涵日益丰富，未来在我国经济的持续稳定增长过程中，房地产业仍发挥着重要作用。

    近期，政策释放出的信息，将对房地产行业发展带来一定的利好。当然，并非是利好所有的开发企业，主要是运营稳健的企业将更容易得到融资支持，降低融资成本。

    所以，在这一背景之下，我觉得对开发商来说仍然是一个非常好的转型机遇，建议企业加快应对市场的需求，成功转型升级，找到业绩增长极。

    姚耀：我们预计，房地产政策短期内将持续性地边际改善，且地方城市将根据“因城施策”原则出台具体细则，包括信贷和预售政策等。在满足市场合理刚性需求的情况下，将有助于稳定市场预期。

    陈晟：房地产调控政策将保持持续性和稳定性，虽然短期会对一些造成不利于良性循环的规则进行微调，但我认为不会有大范围的、反向的甚至是“救市型”的政策出台。

    因此，整体上来看，2022年一季度，将继续防范房地产系统性风险，定向地对个别企业进行相关处置，维持平衡性政策的趋势。当然，如果市场再次出现大型开发企业债务违约的情况，则不排除会继续做出一些定向动作。

    《中国经营报》：展望2022年，房地产市场将呈现哪些新趋势、蕴藏着哪些新机遇？ 能否用关键词进行简要总结？

    杨红旭：理性回归，路漫修远，乍暖还寒，冷感交替，往下探底。

    胡金星：政策上以促进稳定发展为主，开发业务稳中有降，企业分化持续，业态创新加速，租赁住房市场规模持续扩大且更加规范。

    陈晟：“稳”是各界对房地产行业的一种期盼，我个人认为还需要“变”。即在增量和存量并行状态下，围绕着科技和绿色低碳作出一系列的变革。

    姚耀：随着房地产的政策目标更聚焦于持续改善民生福祉，在2022年，房地产市场新的亮点将来自于租赁住房。我们预计在多个城市，尤其是一线城市，租赁住房将会迎来新开工及建设的快速增长期。在共同富裕目标的引领之下，“房住不炒”“住有所居”将成为新时代房地产的主旋律。

    谢晨：可持续、高质量的增长，产品红利、运营资管。