本报记者陈婷赵毅深圳报道
上市一年有余，华润万象生活有限公司（1209.HK，以下简称“华润万象生活”）迎来其披露的第一起并购案。
近日，华润万象生活发布公告称，拟以不高于10.6亿元收购禹洲物业服务有限公司（以下简称“禹洲物业”）。值得注意的是，该标的公司为此前递表上市的禹佳生活服务集团有限公司（以下简称“禹佳生活服务”）的一部分，主营住宅物业管理服务。
根据克而瑞发布的2021年中国物业服务企业在管面积排行榜，华润万象生活及禹佳生活服务的在管面积排名分别为第20位、第89位。
华润万象生活打响2022年物管行业收并购第一枪背后，是其4亿平方米在管规模的野心。
2021年12月9日，华润万象生活总裁喻霖康在上市一周年品牌发布会上表示，到2025年，公司物管在管面积预计将达到4亿平方米。据其透露，截至2021年12月，华润万象生活的在管面积已突破1.4亿平方米。
收购完成后，华润万象生活是否将直接参与禹洲物业的日常经营管理？ 过渡期间将采取什么措施进行整合？ 除了禹洲物业外，公司是否同时接触其他收购标的？
针对上述相关问题，《中国经营报》记者致函华润万象生活方面，截至发稿，对方未予以进一步回应。
接盘禹洲物业
于上市后不久，华润万象生活彼时在接受记者采访时曾表示，“正在积极接触市场潜在并购标的公司，部分项目已取得一定进展。”如今，随着对禹洲物业收购的披露，这一扩张举措有了确定的眉目。
2021年1月5日，华润万象生活与禹洲集团（1628.HK）同步发布公告，华润万象生活全资附属公司——润楹物业科技服务有限公司（以下简称“润楹物业”）与天津禹佳生活服务有限公司（以下简称“天津禹佳”，隶属禹佳生活服务旗下）就拟买卖禹洲物业的股权订立框架协议，代价不高于10.6亿元。目前，这宗交易的代价尚待润楹物业与天津禹佳厘定并最终协定。
截至2020年12月31日，禹洲物业未经审核综合账面净值约为1.01亿元。同期，禹洲物业除税前溢利为6644.9万元，除税后溢利为4880.2万元。据此粗略推算，以税前净利润计算，这笔交易溢价约16倍；以税后净利润计算，则为22倍。
根据约定，润楹物业支付不低于代价67%的首笔代价（包括总价5%的诚意金）存入托管账户后，双方再根据框架协议进行交割，余下的代价（即交付在途面积及合约面积的代价）将根据在管面积（由在途面积及/或合约面积转换）的实际交付进度自股权转让协议日期起计每6个月支付一次。
值得注意的是，上述交易方式在较大程度上保证了买家的权益，同时也缓解了资金压力。但对卖家而言，则拉长了拿到资金的周期。
公告显示，交易前，天津禹佳对禹洲物业100%控股，禹洲物业旗下有两家子公司，包括禹洲星城（持股70%）、福建万龙（持股100%），两家子公司分别对舟山之信、上海禹家100%控股。
事实上，禹佳生活服务曾于2020年12月、2021年6月两度提交招股书，但均以失效收尾。此次出售住宅物业管理业务相关资产后，禹佳生活服务旗下仍有一家主营商业运营服务子公司。在公告中，禹洲集团方面表示，禹洲物业“易主”后，并未终止分拆禹佳生活服务的上市计划，且“将发挥专长优势，集中精力聚焦商业板块。未来将更加专注于开发业务、商业运营及管理、酒店管理等领域。”
而对华润万象生活来说，若上述收购落地，其将通过润楹物业持有禹洲物业的控股权。根据协议，交易完成后，禹洲物业将交付的在途面积及合约面积总和约为1048万平方米。
不过，在公告中，华润万象生活及禹洲集团均没有披露禹洲物业业务或规模的具体情况。
值得注意的是，根据约定，在收购完成后的三年内，天津禹佳须确保其及其关联方不会对外提供物业管理服务，并确保禹洲集团及其附属公司不会设立任何新的物业管理公司等提供类似服务，以避免与目标竞争。
半年报显示，截至2021年6月30日，华润万象生活住宅及其他物业管理业务覆盖全国88个城市，合约面积1.62亿平方米，在管面积1.22亿平方米。2021年，华润万象生活定下当年实现第三方拓展4500万平方米的规模增长目标。
对于上述收购，华润万象生活表示，目标公司在福建省、安徽省及浙江省拥有多项物业管理项目。收购实现将扩大公司的服务范围，加强公司与上述地区的物业管理组合，并透过提供更多物业管理服务获得额外收入来源。该收购事项可透过结合目标的现有实力及经验与公司的业务产生协同效应。
彼时上市后，华润万象生活曾对记者表示，其工作重心将按照物业管理、商业运营服务两大主营业务，对外持续拓展管理规模，对内提升经营管理效率和效益。
行业整合加速
犹记得，2021年初业绩发布会上，华润万象生活曾表示，“商业运营服务业务维持行业第一，物管业务方面要做行业第一梯队。”
2021年上半年，华润万象生活实现收入40.14亿元，同比增长28.1%，股东应占溢利8.06亿元，同比增长138.1%；核心股东应占溢利7.79亿元，同比增长115.6%。其中，住宅物业管理服务板块收入为23.91亿元，同比增长42.3%；商业运营及物业管理服务板块收入为16.23亿元，同比增长11.7%；旗下在管购物中心上半年实现零售额560亿元，同比增长84.4%。
不过，2021年中期业绩披露，华润万象生活的住宅物业管理服务板块整体毛利率为17.9%；商业运营及物业管理服务板块整体毛利率为53.2%，两者的毛利率差近两倍。
招股书显示，2020年，禹佳生活服务的物业管理服务毛利率为24%，商业运营服务的毛利率为41.3%。与华润万象生活相比，盈利能力上尚有优势。
财报显示，2018～2020年，华润万象生活的住宅物业在管面积分别为0.76亿平方米、0.89亿平方米和1.07亿平方米。2019年、2020年分别增加1300万平方米、1800万平方米。
2021年上半年，华润万象生活实现第三方外拓面积1765万平方米，其中非居业态占比近80%。
收并购方面，公司管理层曾在2021年中期业绩发布会上坦言，已谈过各个领域的多个项目，但大多因为标的预期值过高导致收购难以落地。同时，其认为，因自身的业务组合、资金规模以及资源背景等，标的机会将不断增多，因此希望将财务资源投向优质标的。
按照喻霖康披露的上述目标，以及华润万象生活目前已有规模，公司在未来三年的规模将实现三倍的增长。平均估算，即每年将完成近1亿平方米的在管规模增速。由此看来，对禹洲物业的收购或只是华润万象生活加速并购的一个缩影，后续将加大并购规模。
华润万象生活曾对记者表示，“扩大管理规模是华润万象生活的重要战略，除母公司华润置地每年稳健和确定的增量交付外，我们将持续加大市场化拓展力度，战略合作、公开市场招投标、收并购都是我们会采取的拓展方式。”
事实上，2021年，物业行业进入新的整合阶段，收并购迎来窗口期，规模创下历史新高。克而瑞物管根据公开信息监测（含非上市企业），2021年行业内并购案仅披露金额已超400亿元，为2020年的4倍。
中房研协测评研究中心分析表示，物管企业兼并、收购现象不断涌现，加速了行业整合和分化，大企业在庞大的管理面积基础上继续保持增长，强者恒强趋势凸显，中小型物企借力并购等手段快速提升市场份额，或将实现弯道超车，整个行业的整合加速，市场集中度进一步提升。
