本报记者蒋翰林赵毅深圳报道

    日前，不少物业企业踩点年关，接二连三推动并购项目落地，其中既有民企，也不乏央企的身影。2021年12月29日，继收购上海航空工业集团物业管理有限公司（以下简称“上航物业”）后，招商局积余产业运营服务股份有限公司（001914.SZ，以下简称“招商积余”）再度以2.3亿元收购中国南航集团物业管理有限公司（以下简称“南航物业”）95%股权。

    2021年12月30日晚，南都物业服务集团股份有限公司（603506.SH） 发布公告，用6786.48万元募集资金，用于收购浙江中大普惠物业有限公司80%股权。而在同一天，世茂服务控股有限公司（00873.HK）、碧桂园生活服务集团股份有限公司（6098.HK，以下简称“碧桂园服务”）等物企也不约而同地纷纷从收并购市场冲刺一笔“跨年”订单。

    踩着“年关”冲刺并购，这正是2021年以来整个物业行业加剧并购整合的缩影。由于房地产环境的新变化，2021年被业内形容为物业收并购窗口期。克而瑞物管通过对市场公开披露信息(含非上市企业)监测发现，2021年，物管行业发生的企业并购案涉及金额已超过400亿元，这个数值是2020年的四倍。

    据克而瑞预测，2021年的地产变局之际，带来了开发商关联优质物企的并购机会窗口，这个窗口期随着房地产市场的变化或将在2022年逐渐关闭。

    并购场的“喧嚣与冷静”

    在物业市场收并购热度空前的同时，市场也呈现出更大的不确定性。

    时间迈入新的一年，物业行业的并购话题持续不断，最近的一个关键词却是“冷静”。元旦假期最后一天，融创服务控股有限公司（01516.HK,以下简称“融创服务”）发布公告，宣布终止收购第一服务控股有限公司（2107.HK）约32.22%股权的事项，终止原因为“卖方在2021年12月31日突然推翻双方此前在交易对价及相关交易安排方面达成的共识，最终导致正式协议无法完成签署。”

    实际上，这并非物业行业第一笔终止的收购事件。2021年10月20日，恒大物业集团（6666.HK，以下简称“恒大物业”）、合生创展集团有限公司（00754.HK，以下简称“合生创展”）同时发布公告，宣布合生创展200.4亿港元收购恒大物业50.1%股权终止。

    的确，在物业市场收并购热度空前的同时，市场也呈现出更大的不确定性。“面对超乎寻常的行业热度，相关企业对标的的选择与审核应更加审慎。”IPG中国首席经济学家柏文喜指出。他分析称，一方面，收购标的一般都依附于开发商母公司，再加上物业估值处于下行期，需要谨慎评估风险和收益；另一个隐忧是，收购开发商旗下市场化程度不够的物业管理业务，后期也存在较大的整合难度。

    众所周知，在房企资金链紧张、内外债务缠身的情况下，将相对优质的物业摆上“货架”换取资金“搭救”母公司开发商，成为行业形势下一些房企的选择。

    2021年的物业行业，在以上市公司为并购主体的情况下，交易额创新高、大额交易频现。据中指研究院统计数据，截至2021年12月28日，物业管理行业年内已披露交易信息的并购案交易额达353.2亿元，较2020年全年增长约234.15%。

    与此同时，行业头部企业的规模提升在进一步加速。2021年，物管企业的TOP10门槛值大幅提升。克而瑞物管数据系统CPIC监测显示，企业要进入行业发展前十名，在管面积值要达到2.70亿平方米以上，这与2020年的数值相比，TOP10门槛提升8300万平方米，增幅为44.39%。

    央企物企进入并购大军

    从全年的物业领域交易来看，多是为了扩大规模、拓展区域布局，或加码非住宅业态等方式寻求企业发展。

    在这之中，碧桂园服务称得上2021年的“并购王”。2021年2月25日，碧桂园服务以54.32亿元收购四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司股权；9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过100亿元收购富力物业；9月28日，碧桂园服务发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。上述三笔交易，碧桂园服务花费187亿元，约占年内物业行业收并购总金额比重的56%。

    据中指数据，截至2021年6月30日，披露在管面积数据的港股上市公司共44家，规模最大的碧桂园服务，在管面积已达6.44亿平方米，而规模最小的兴业物联在管面积约360万平方米，前者是后者的约179倍。

    回顾2021年物业行业中的几宗令人瞩目的大额并购，还包括龙湖集团控股有限公司（0960.HK）全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司在2021年3月4日以12.73亿元收购亿达物业服务集团有限公司；6月29日，合景悠活集团控股有限公司（3913.HK）以4.98亿元收购上海申勤物业管理服务有限公司80%股权。

    为何收并购成了物业管理行业的关键词？ 从全年的物业领域交易来看，多是为了扩大规模、拓展区域布局，或以加码非住宅业态等方式寻求企业发展。

    对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2021年，民企资金链空前紧张，不得不出售资产偿债，而相比土地和在建商品房项目，估值高、有“现金流奶牛”之称的物业，就是最佳的出售对象。从买家来看，致力于扩张的部分开发企业物业，都有意收购竞争对手的物业，扩大市场规模和占有率。

    据国金证券研报分析，虽然近期地产政策已边际改善，但经营层面现金流的好转仍需一定时间，而债务偿还具有刚性，部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。

    在物业收并购战愈演愈烈的背景下，一向保持冷静姿态的招商积余在一周内接连收购了两家物管标的。国资央企物业开启收并购，同样成为行业话题。

    2021年12月29日，招商积余发布公告称，其与中国南方航空集团有限公司（以下简称“南航集团”）于近日签署了《产权交易合同》，以2.3亿元的价格受让南航集团旗下的南航物业95%股权。就在5天前，招商积余以5362万元收购上海航空工业(集团)有限公司旗下上航物业100%股权。

    招商积余在其官网中称，公司紧抓国资大企业剥离“非主业、非优势业务”资产窗口期，发挥出央企物业旗舰的优势。而南航物业与上航物业均是央企，最终实控人都是国务院国有资产监督管理委员会。

    对此，中信证券指出，近来行业并购节奏加快，民企在灵活性上具备优势，但预计未来国有企业的活跃度将提升。

    拓展业务边界

    对物管行业企业而言，在回归理性后的市场，盈利厚度如何挖掘，是不得不思考的问题。

    与火热的并购市场相比，物业上市进程变得越发缓慢。2021年似乎是行业资本遇冷的一年：IPO上市物企数量下降、上市时间拉长、PE值犹如坐过山车。2021年共有14家物企成功上市，2020年有18家物企成功上市。2021年，上市物业企业PE倍数腰斩，和2020年相比下降53%。

    但尽管这样，依旧挡不住物业企业赴港上市的热情。截至2021年12月30日，年内共有34家物管企业（包括再次递表的企业）向港交所递交了IPO申请书。除招股书已过期的物企外，港交所交表排队上市的物业企业数量仍达16家。

    而对物管行业企业而言，在回归理性后的市场，盈利厚度如何挖掘，是不得不思考的问题。易居企业集团CEO丁祖昱在年末的发布会用“走下神坛，回归理性”形容目前的物业管理行业。他指出，上半年财报显示，参与并购企业中有约50%的毛利率下降，2021年成交10亿元以上的并购中，43%的买方披露交易后股价下跌。

    对于物企来说，由于基础物业费很难快速提升，头部企业定位也早已超出传统物业服务范畴，更偏重于“空间”管理、智慧城市服务等智能化和增值服务领域，扩大毛利成为物业公司关注的重点。

    例如，碧桂园服务收购雪域云海网络51%股权，后者是一家网络工程、技术咨询公司；龙湖智慧服务推进“物业服务+养老服务”；奥园健康生活集团有限公司（3662.HK）则成立了大健康产业发展研究院，提供智慧居家康养、旅居养老等康养服务。

    据中指研究院数据统计，2021年上半年，44家港股上市物业企业增值服务收入合计达358亿元，同比增速达79.9%，高出营收增速22.5个百分点。碧桂园服务以高达63.9亿元的增值服务规模在行业居首。在增速方面，金科智慧服务集团股份有限公司(9666.HK)、碧桂园服务及世茂服务分别以187.3%、176.6%及156.7%的增速领跑行业。

    对此，丁祖昱在评楼市年度发布会上也分析称，2022年的物管行业不再唯规模论，企业也将更关注增长质量和良性竞争。同时，物管企业也会重新审视与开发集团母公司的关系，在地产大变局的背景下，减少对母公司的依赖，逐步走出独立发展之路。